[미디어파인 칼럼=박병규 변호사의 법(法)이야기] 부동산을 매매하거나 임대차 할 경우, 대부분 공인중개사를 통하여 진행하게 됩니다. 이 경우 일반인들은 전문가인 중개사를 믿고 매매나 임대차를 진행하게 되는데, 매매나 임대차 관련한 손해가 발생한 경우, 중개를 의뢰안 사람은 중개사 등에게 어떠한 청구를 할 수 있을까요?
최근 공인중개사가 부동산에 강제경매개시결정이 있었던 사실을 확인하지 않고 임차인으로부터 잔금을 받아 임차인이 피해를 입었다면, 중개사와 공제계약을 맺은 공인중개사협회가 공동으로 손해를 배상해야 한다는 판결이 나와, 이를 소개하고자 합니다. 아래에서 자세히 살펴보겠습니다.
사안의 개요
A는 2019년 공인중개사 C의 중개로 임대인의 아들인 B와 인천의 한 빌라에 대한 임대차계약을 체결하였습니다. 이후 A는 잔금 7,600여만원을 C 계좌에 입금하고, C는 다음날 잔금을 빌라에 살던 이전 임차인에게 송금했습니다. 빌라를 인도받은 A는 전입신고를 하고 임대차계약서에 확정일자까지 받았습니다.
그런데 A가 몰랐던 문제가 있었습니다. 잔금을 치르기 하루 전 날, 임대인의 채권자가 강제경매를 신청해 빌라에 대해 법원의 부동산 강제경매개시결정과 그에 관한 기입등기가 이뤄진 것입니다.
비슷한 시기에 임대인이 사망하자 A는 계약을 대리한 B를 상대로 "빌라에 강제경매개시결정이 등기된 사실을 숨겼다"는 취지로 소송을 제기하는 한편, C와 공제계약을 맺은 공인중개사협회를 상대로도 "중개행위는 잔금 지급에 관한 부분까지 포함되고, 공인중개사 C가 주의의무를 다하지 않아 보증금 중 3,900여만원을 반환받지 못했다"는 취지로 소송을 제기하였습니다.
법원의 판단
서울중앙지법 민사47단독은 A가 한국공인중개사협회와 B를 상대로 제기한 손해배상청구소송에서 "피고들은 공동으로 3,900여만원을 지급하라"는 취지의 원고일부승소 판결을 했습니다(2020가단5074050).
재판부 B에 대한 청구에 대하여는, "B가 강제경매개시결정 사실을 알았다고 인정하기 부족하다. B는 한정승인 취지에 따라 상속받은 재산의 범위 내에서 A에게 나머지 보증금인 3,900여만원을 지급할 의무가 있다"고 판단하였습니다.
나아가 C와 공인중개사협회에 대한 청구에 대하여는, "임대차계약에 관한 C의 관여는 계약 체결로 종료하는 것이 아니라 잔금 지급과 인도 등 계약상 의무이행 부분도 중개행위의 범주에 포함된다"고 전제한 후,
"계약 체결부터 잔금 지급까지 시간적 간격이 있는 경우 권리관계에 변동 가능성이 있어 공인중개사로서는 잔금을 교부받을 무렵 빌라의 권리관계를 재차 확인할 주의의무가 있다"고 판단하였습니다.
그러면서 "C는 이러한 확인을 하지 않고 잔금을 지급받아 임대차계약이 완결되게 했다. A가 잔금 지급 전 등기된 강제경매개시결정으로 손해를 입었으므로 C는 손해를 배상할 책임이 있다"고 본 후,
다만 "계약 체결부터 잔금 지급까지 10일에 불과해 그 사이에 강제경매개시결정 등 권리변동이 발생해 누구도 예상하지 못했던 것으로 보인다. A도 잔금 지급 시 권리관계 확인을 요구하지 않았던 점 등을 고려해 C의 책임을 50%로 제한하고, C와 공제계약을 체결한 협회가 B와 공동으로 A에게 3,900여만원을 지급하라"고 판결하였습니다.
위 판결에서 주요한 포인트는 세가지 인데, 그 첫째는 중개행위의 범위입니다. 재판부는 중개행위의 범주에 계약 체결 외에 잔금 지급과 인도 등 계약상 의무이행 부분도 포함된다고 보았습니다.
중개사는 잔금을 교부받을 무렵 빌라의 권리관계를 재차 확인할 주의의무가 있는데, 사안의 경우 이러한 주의의무 위반으로 손해가 발생하였다고 판단한 것입니다.
다음으로, 중개사의 주의의무 위반으로 인한 손해배상책임이 발생한 경우, 그 배상액의 문제입니다.
재판부는 계약 체결부터 잔금 지급까지 10일에 불과해 그 사이에 강제경매개시결정 등 권리변동이 발생할 것을 예상하기 어렵다는 점, A도 잔금 지급 시 권리관계 확인을 요구하지 않았던 점 등을 고려해 C의 책임을 50%로 제한하였습니다.
마지막으로 공제계약을 체결한 공인중개사협회가 중개사와 공동으로 책임을 져야한다는 점입니다.
위 세가지 점을 주의깊게 살피시어, 매매 임대차 등에 있어 중개사 나아가 계약당사자의 주의의무와 책임에 대하여 생각해 보면 좋을 듯 합니다.
[박병규 변호사]
서울대학교 졸업
제47회 사법시험 합격, 제37기 사법연수원 수료
굿옥션 고문변호사
현대해상화재보험 고문변호사
대한자산관리실무학회 부회장
대한행정사협회 고문변호사
서울법률학원 대표
현) 법무법인 이로(박병규&Partners) 대표변호사, 변리사, 세무사
미디어파인 칼럼니스트