▲ 사진 출처=픽사베이

[미디어파인 칼럼=박병규 변호사의 법(法)이야기] 아파트단지 신축 등 시행사업의 과정에서 매우 큰 금액의 대출이 일어나게 됩니다. 이 때 금융사들이 대출 관련 이자 외에 별도의 수수료를 받는 것이 일반적인데, 문제는 그 수수료가 상당히 고액이라는 점입니다.

최근 금융사가 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 과정에서 시행사에 부당하게 과한 수수료를 물게 했다면 이를 반환해야 한다는 판결이 나와, 이를 소개하고자 합니다.

주택건설업, 건설시행사업 등을 하는 A사는 서울의 모 지역에서 공동주택과 근린생활시설을 신축하는 사업을 추진했습니다. B증권은 투자자문업과 PF 대출업무, 대출 주선업무 등을 하고 있고, B캐피탈은 대출업무 등을, B화재는 보험업과 자산운용업 등을 하는 회사들입니다.

B증권은 2016년 6월 자신을 포함해 B캐피탈, B화재해상보험 등으로 구성된 “소위 대주단”을 꾸려 A사가 추진하는 공동주택 등 신축사업 자금으로 1,500억원을 PF 대출하고, C건설은 공동주택 등을 시공하기로 하는 '대출 및 사업약정(1차 PF대출 약정)'을 체결했습니다.

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B증권은 또 A사에 연 10%의 이자를 받고 40억원을 추가 대출하는 ‘2차 PF대출 약정’도 체결했습니다. 이 과정에서 A사는 B증권에 ‘1,2차 PF대출 약정’에 관한 자문 대가로 선급 금융자문수수료 40억원, 후급 금융자문수수료 30억원을 지급하고, ‘1차 PF대출 약정’을 주선해준 대가로 금융주선수수료 7억 5,000만원을 지급하기로 했습니다. 이 밖에도 선급 대출취급 수수료와 대출약정 수수료 지급도 약정했습니다.

이후 A사는 "PF에 대한 이자 외에도 별도 금융수수료를 물게 되었는데, 1,500여억원의 10%에 해당하는 150여억원을 수수료로 지급하도록 하는 것은 지나치다"며 B증권 등을 상대로 소송을 제기하였습니다.

서울고법 민사12-2부는 A사가 B증권, B캐피탈, B화재해상보험 등을 상대로 제기한 금융수수료 반환 청구소송에서 원고패소 판결한 1심을 취소하고 "B증권은 A시행사에 23억여원을 지급하라"는 취지의 원고일부승소 판결을 했습니다(2020나2034880).

재판부는 "위임계약서에 보수액에 관해 약정한 경우 수임인은 원칙적으로 약정보수액을 전부 청구할 수 있는 것이 원칙이지만, 위임의 경위, 업무 처리의 경과와 난이도, 투입한 노력의 정도, 위임인이 업무 처리로 인해 얻게 되는 구체적 이익 등을 고려할 때 약정보수액이 부당하게 과다해 신의성실의 원칙이나 형평의 원칙에 반한다고 볼 만한 특별한 사정이 있는 때에는 예외적으로 상당하다고 인정되는 범위 내의 보수액만을 청구할 수 있다"고 전제한 후,

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"선급·후급 금융자문수수료 및 금융주선수수료 약정에 따라 B증권이 A사로부터 수령한 77억 5,000만원은 B증권이 수행한 구체적 위임사무의 내용 등에 비해 부당하게 과다해 신의성실의 원칙이나 형평의 원칙에 반한다. 수수료 액수를 약정상 각 수수료의 70%로 감액하는 것이 상당하다"고 판단하였습니다.

나아가 "B증권은 '사업의 위험성이 높아 수수료가 커지는 것은 당연하다'고 주장하지만, 대주가 감수하는 위험은 기본적으로 이자나 대출약정수수료에 반영되는 것이고 위임사무에 대한 대가인 금융자문수수료와 금융주선수수료는 업무의 내용와 난이도에 따라 결정되는 것이어서 대출에 따른 위험의 인수 등과 직접적 관련이 없다"고 판단했습니다.

계약자유의 원칙상 위임계약에서 약정한 수수료는 전액 지급하는 것이 맞습니다. 그러나 시행사업과 관련하여 매우 고액의 수수료가 지급되는 것이 거래의 현실인 바, 이는 시행사업의 긴박성 등에 의하여 시행사 입장에서 울며 겨자먹기식으로 고액의 수수료를 지급하는 경우가 다반사입니다.

위 판결은 법원이 적극적으로 그 내용을 들여다보아 30%를 감액하였다는데, 그 의미가 있다고 할 것입니다.

▲ 박병규 이로(박병규&Partners) 대표변호사

[박병규 변호사]
서울대학교 졸업
제47회 사법시험 합격, 제37기 사법연수원 수료
굿옥션 고문변호사
현대해상화재보험 고문변호사
대한자산관리실무학회 부회장
대한행정사협회 고문변호사
서울법률학원 대표
현) 법무법인 이로(박병규&Partners) 대표변호사, 변리사, 세무사
미디어파인 칼럼니스트

박병규 이로 대표변호사  .

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