개정 임대차보호법 시행 전 매매계약 체결, 세입자 갱신요구 거절 불가 [박병규 변호사 칼럼]

박병규 이로 대표변호사l승인2021.10.15l수정2021.10.15 09:56

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▲ 사진 출처=픽사베이

[미디어파인 칼럼=박병규 변호사의 법(法)이야기] 주택임대차보호법 제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. <개정 2020. 6. 9.>

② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.

제6조의3(계약갱신 요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조 제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우

9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 [본조신설 2020. 7. 31.]

주택임대차보호법 제6조의3이 “계약갱신 요구 등” 이라는 표제로 신설되어, 임차인의 권리가 강화되었습니다.

이와 관련하여, 개정 주택임대차보호법 시행 이전에 임대인이 제3자와 아파트 매매계약을 체결했더라도 세입자의 임대차 갱신요구를 거절할 수 없다는 항소심 판결이 나와, 이를 소개하고자 합니다.

세입자의 갱신요구를 거절할 정당한 사유가 인정된다고 판단한 1심 판결을 뒤집은 것으로, 아래에서 자세히 살펴보겠습니다.

A 부부는 2020년 7월 거주 목적으로 서울 강남의 한 아파트를 C로부터 13억 5,000만원에 매수하는 계약을 맺고 매매대금을 지급한 뒤 같은 해 10월 소유권이전등기를 마쳤습니다. 그 사이 임차인의 계약갱신요구권을 보장하는 개정 주택임대차보호법이 시행됐습니다.

한편 2019년 4월부터 2년간 이 아파트를 임차했던 B는 새 집주인인 A 부부가 소유권이전등기를 마치기에 앞서 C를 상대로 개정 주택임대차보호법에 따른 계약갱신요구권을 주장했습으나, C는 매매계약 체결을 이유로 이를 거절했습니다.

▲ 사진 출처=픽사베이

A 부부는 이후 "C가 이미 B의 계약갱신 요구를 거절했는데, 이는 개정 법률상 '그 밖에 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우'에 해당해 정당하므로 B는 임대차계약 기간 종료 시 아파트를 인도하라"는 취지로 B 등을 상대로 건물인도청구소송을 제기하였습니다.

서울중앙지법 민사3-3부는 집주인인 A 부부가 임차인인 B 등을 상대로 제기한 건물인도청구소송에서 원고일부승소 판결을 했던 1심을 취소하고 원고패소 판결을 했습니다(2021나22762).

재판부는 “개정 주택임대차보호법은 제6조의3에서 임차인의 임대차 보장기간을 2년에서 4년으로 연장해 안정적 주거권을 강화하기 위해 계약갱신요구권을 도입했다. 다만 임대인이 갱신요구를 정당하게 거절할 수 있는 사유를 규정해 임대인과 임차인 사이의 형평을 도모했는데, 같은 조 1항 8호는 '임대인이 목적 주택에 실제 거주하는 경우'를, 9호는 '그 밖에 임차인이 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우'를 규정하고 있다.”고 전제한 후,

"A 부부는 B가 임대차계약에 대한 계약갱신요구권을 행사할 당시 이 사건 아파트에 관한 소유권이전등기를 마치지 않아 자신들이 실제 거주하려는 이유로 해당 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 '임대인의 지위'에 있지 않았다. 임대인인 C는 이 사건 아파트를 매도한 자로 자신이 아파트에 '실제 거주'할 예정이 아니므로 매수인의 지위에 있던 A 부부나 임대인 C는 모두 주택임대차보호법 제6조의3 1항 8호에 따라 계약갱신 요구를 거절할 수는 없다"고 판단한 후,

▲ 사진 출처=픽사베이

"개정 주택임대차보호법은 원칙적으로 임차인의 계약갱신요구권을 인정하면서 예외적으로 임대인의 계약갱신 거절 사유를 한정적으로 열거하고 있다. 관련 규정의 내용과 체계, 부칙 등에 비춰 임대인 측 사정으로 볼 수 있는 '임대인이 임차주택을 매도했고 매수인이 실거주 의사가 있는 경우'를 주택임대차보호법 제6조의3 1항 9호의 사유에 해당한다고 보는 것은 예외적으로 열거된 갱신거절 사유를 해석론을 통해 새로 추가하는 결과가 돼 받아들이기 어렵다"고 보았습니다.

이 판결의 중요한 의의는 임대인이 임차인의 갱신요구를 적법히 거절할 수 있는 경우로 법이 열거한 8호 “임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우”와 9호 “그 밖에 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우”에 대한 해석과 관련하여,

첫째, A 부부는 B가 임대차계약에 대한 계약갱신요구권을 행사할 당시 이 사건 아파트에 관한 소유권이전등기를 마치지 않아 자신들이 실제 거주하려는 이유로 해당 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 제6조의3 1항 8호의 '임대인의 지위'에 있지 않다고 판단한 점,

둘째, 개정 임대차보호법의 내용과 체계, 부칙 등에 비추어 볼 때, 임대인 측 사정으로 볼 수 있는 '임대인이 임차주택을 매도했고 매수인이 실거주 의사가 있는 경우'를 주택임대차보호법 제6조의3 1항 9호의 사유에 해당한다고 보는 것은 예외적으로 열거된 갱신거절 사유를 해석론을 통해 새로 추가하는 결과가 돼 받아들 수 없다고 판단한 점이라 할 것입니다.

▲ 박병규 이로(박병규&Partners) 대표변호사

[박병규 변호사]
서울대학교 졸업
제47회 사법시험 합격, 제37기 사법연수원 수료
굿옥션 고문변호사
현대해상화재보험 고문변호사
대한자산관리실무학회 부회장
대한행정사협회 고문변호사
서울법률학원 대표
현) 법무법인 이로(박병규&Partners) 대표변호사, 변리사, 세무사
미디어파인 칼럼니스트

박병규 이로 대표변호사  .
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