상가임대차보호법 개정 전, 상가의 임대차계약 해지할 수 있을까? [이민우 변호사 칼럼]

이민우 변호사l승인2021.10.15l수정2021.10.15 12:55

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▲ 법무법인YK 이민우 변호사

[미디어파인 시사칼럼] 지난 달 17일, 법무부는 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 때문에 폐업한 상가임차인이 사정변경에 의한 계약해지를 청구할 수 있도록 하는 내용의 상가임대차보호법 개정안이 국무회의를 통과했다고 밝혔다. 이 개정안은 상가임차인이 코로나19 등 감염병으로 인해 집합금지나 집합제한 조치를 3개월 이상 받아 경제사정의 중대한 변동이 생겨 폐업했을 때 임대차계약 해지청구를 해지할 수 있도록 했다.

지난 해 9월, 상가임대차보호법을 개정하여 1등 감염병 등에 의한 경제사정의 변동을 차임 감액 청구 사유로 추가한 것에 이어 임차인의 구제 범위를 높이기 위해 또다시 개정을 추진하는 것이다. 법무부는 이 개정안을 올 하반기 국회에 제출할 예정이다.

그렇다면 개정안이 국회에서 통과되어 효력을 발휘하기 전까지, 임차인이 코로나19 팬데믹으로 인한 매출 격감을 사유로 임대차계약 해지를 청구할 수는 없는 것일까?

현재 이와 관련된 분쟁이 빗발치고 있으나 법적으로 임차인의 계약해지청구권이 인정되지 않은 탓에 임차인은 아무리 적자가 나더라도 임대인이 선의로 계약을 해지해 주기 전까지는 계약기간이 만료되기까지 월세를 계속해서 부담해야 하고 계약을 해지할 때에도 권리금 등을 전혀 회수할 수 없다. 당장 월세를 부담하기 어려울 정도로 영업이익이 나지 않는다면 계약기간이 만료되기만 기다리며 보증금만 축내야 한다.

실제로 대법원은 임차인이 ‘사정변경의 원칙’을 적용해 계약 해지를 청구했을 때, 이를 인정한 사례가 거의 없다.

그런데 최근, 서울중앙지법이 코로나19로 인해 가게 매출이 90% 이상 급감하여 임차인이 임대인을 상대로 낸 소송에서 계약을 해지할 수 있다는 판결을 처음으로 내려 화제를 모았다. (2020가단5261441 판결)

서울 명동 소재의 상가를 2019년부터 임대기간 3년, 임대보증금 2억3천만원, 월 임대료 2천200만원으로 임차했던 A씨는 외국인 관광객이 코로나 사태 이후 급감하면서 매출이 종전의 10% 미만으로 급감하자 ‘불가항력적인 사유’ 발생을 이유로 계약 해지를 통지했다. 하지만 임대인이 이에 응하지 않아 결국 계약해지확인을 구하는 소송을 제기했다.

이에 재판부는 코로나19로 인해 사태가 급변하여 영업을 지속할 경우 적자를 볼 수 밖에 없는 상태가 된 점, 이러한 사정을 임차인과 임대인 모두 예상할 수 없었던 점, 그와 관련해 임차인에게 책임을 물을 수 없는 점, 임대차 계약서에 ‘불가항력적 사유로 90일 영업을 계속할 수 없는 경우 계약을 해지할 수 있도록 하는’ 특약 조항이 있는 점을 고려해 임대차계약의 해지를 인정했다.

계약해지에 관한 특약 조항이 존재한 경우이기 때문에 계약해지를 인정한 것처럼 보이기는 하지만, 사정변경의 원칙에 따라 임대차계약을 해지할 수 있는 길이 열렸다는 점에서 이 판결의 의의가 매우 크다. 이와 유사한 약정을 미리 맺은 경우라면 많은 도움이 될 수 있을 것이다.(법무법인YK 이민우 변호사)

이민우 변호사  .
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