[미디어파인 칼럼=박병규 변호사의 법(法)이야기] 상가 분양과 관련하여, 분양 당시에는 잘 몰랐지만 나중에 실물로 상가를 받고 난 후, 수분양자의 입장에서 생각과 다른 상가를 받는 경우가 종종 있습니다.
특히 점포 안에 기둥이 존재하는 경우, 수분양자는 어떤 배상을 받을 수 있을까요?
분양계약의 취소나 해지 등을 생각할 수 있으나, 이는 쉽게 인정되기 어렵고, 점포가치 하락을 이유로 손해배상을 청구하는 방법을 일반적으로 생각해 볼 수 있습니다.
최근 분양 받은 점포 안에 기둥이 존재한다는 사실만으로는 점포 가치가 현저히 떨어졌다고 단정할 수 없고, 특히 분양계약서 등에 기둥에 대한 언급이 있었다면 분양자 측에 배상책임을 물을 수 없다는 판결이 나와, 이를 소개하고자 합니다.
A 등은 2017년 경기도 오산시에 있는 지상 15층, 지하 5층 규모의 신축 주상복합 건물 내 점포를 각각 분양 받았습니다. 이 건물은 한국자산신탁과 B사가 차입형 토지신탁계약을 맺고 신축해 분양한 것입니다.
그런데 A 등이 준공 후 분양 상가를 명도받고 보니, 점포들 내부에 설치된 기둥 때문에 임대 등에 상당한 불편이 있었습니다. 기둥의 면적은 점포별로 전용면적의 약 2.35~6.75%를 차지하였습니다.
이에 A 등은 "분양받은 점포들 내부에 설치된 기둥 때문에 공간 이용에 상당한 제약이 있고, 점포를 임대하기 어렵거나 임대하더라도 적정 차임 등을 받을 수 없다"는 취지로, 한국자산신탁 등을 상대로 소송을 제기하였습니다.
서울중앙지법 민사27부는 A 등 5명이 신탁업체인 한국자산신탁과 부동산 시행사인 B사를 상대로 제기한 손해배상청구소송에서 원고패소 판결을 했습니다(2020가합557946).
재판부는 "건물이 지상 15층, 지하 5층 규모로 이뤄진 것이어서 상층부의 하중을 지탱할 수 있도록 점포 외부나 내부에 기둥이 존재할 수 밖에 없다는 것은 일반적 거래관념상 당연히 예상되는 사정으로, 실제 건물의 층별 평면도를 보더라도 이 사건 점포들 뿐만 아니라 다수의 점포 내부에 기둥이 존재하고 있다"
"분양계약상 '타입이나 호실에 따라 내외부 창호와 붙박이장 등의 크기와 구성·형태, 기둥의 유무와 크기 등이 달라질 수 있다'고 나와 있고, A 등은 계약서 하단에 자필로 '확인함'이라고 기재했다“
"A 등은 이 문구가 '합리적 근거 없이 한국자산신탁 등의 설명의무를 면제하고, 위험을 수분양자들에게 전가하는 내용'이라며 약관의 규제에 관한 법률 위반을 주장하지만, 그 문구는 고객에게 '건물 내 기둥이 위치할 수 있다'는 등의 사정을 환기시켜 신중하게 계약 체결을 유도하는 내용으로서, 일반적으로 분양계약서에 기재되는 내용"이라고 판단했습니다.
그러면서 "기둥의 존재 여부가 상가건물의 활용과 타인에 대한 임대 상황에 영향을 미치지 않는다고 할 수는 없지만, 그 밖에도 상가와 대중교통과의 접근도, 유동인구, 상가 내 입점 상황 등 다양하고 복잡한 요인이 상가건물의 활용과 임대 상황에 영향을 미친다“
"A 등이 점포 임대 등에 어려움을 겪고 있다고 해서 기둥때문에 점포의 활용가치가 현저히 떨어졌다고 단정하기는 어렵다"고 판시했습니다.
위 판결이 시사하는 바는, 첫째, 기둥의 존재만으로 상가가치의 하락을 단정할 수 없다는 점, 둘째, 점포의 활용가치가 현저히 떨어졌다고 볼 수 있는 경우에만 손해배상이 인정될 수 있다는 점, 셋째, 분양계약서상 기둥의 존재 등에 대한 언급이 있는 경우, 약관규제법 위반이 되기 어렵다는 점이라 할 것입니다.
결국 상가를 분양받을 경우, 분양계약서, 평면도 등 관련 자료를 꼼꼼히 검토한 후, 계약서에 서명,날인 등을 하여야 한다는 점을 명심하여야 할 것입니다.
[박병규 변호사]
서울대학교 졸업
제47회 사법시험 합격, 제37기 사법연수원 수료
굿옥션 고문변호사
현대해상화재보험 고문변호사
대한자산관리실무학회 부회장
대한행정사협회 고문변호사
서울법률학원 대표
현) 법무법인 이로(박병규&Partners) 대표변호사, 변리사, 세무사
미디어파인 칼럼니스트