유치권 분쟁에 휘말렸을 땐 이렇게 해결하라 [남성원 변호사 칼럼]

남성원 변호사l승인2021.11.16l수정2021.11.16 16:52

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[미디어파인 전문칼럼] 최근 유치권이 걸린 사실을 속이고 서울주택도시공사에 건물을 팔아넘긴 시공사 대표와 시행사 관계자들이 재판에 넘겨졌다.

이들은 2018년 11월부터 2019년 2월쯤 서울 금천구 가산동과 서대문구 남가좌동에서 공공임대주택 사업을 추진하던 SH공사에 유치권이 걸린 주택과 부지를 팔아 62억원 상당을 가로챈 것으로 조사됐다.

당시 해당 주택과 부지는 대금지급 문제로 하도급 업자들이 유치권을 행사해 정상적인 인도가 불가능한 상태였다. 그러나 이씨 등은 공모를 통해 유치권 표지를 일시 제거하는 등 부동산의 정상적 인도가 가능한 것처럼 위장해 SH공사 직원들을 기망한 것으로 나타났다.

유치권이 걸린 건물은 새로운 건물주가 들어와도, 전세나 임대를 낼 권리가 없다. 애초에 SH가 이 주택을 산 목적으로 활용할 수 없었던 것이다. 그만큼 주택을 매입할 때 있어 개인이든 공공기관이든 제일 먼저 건물에 유치권이 걸려 있는지 부터 확인하는 것이 중요하다.

유치권이란 민법에 규정되어 있는 8가지 물권 중 하나로, ‘유치’란 남의 물건을 맡아두는 것을 뜻한다. 즉, 타인의 물건 또는 유가증권의 점유자가 그 물건이나 유가증권에 관한 채권의 전부를 변제받을 때까지 그 물건이나 유가증권을 유치해 둘 수 있는 담보물권이다. 민법 제2편 제7장 이하 제320조부터 제328조에 규정되어 있다.

실제 공사가 중단된 건물을 보면 종종 ‘유치권 행사중’이라는 플랭카드를 종종 볼 수 있을 정도로 공사대금이 제대로 지급되지 않아 유치권을 행사하는 경우는 생각보다 많다. 대부분 건축주와 시공업체 사이에서 주로 발생한다. 채권자가 유치권을 행사하여 물건을 점유하면 채무자의 변제를 심리적으로 강제하는 효과가 있기 때문이다.

하지만 유치권을 행사하기 위해선 몇 가지 요건을 갖춰야 하며 이 요건 중 하나라도 해당이 안 되면 행사가 어렵다.

요건은 다음과 같다. ①다른 사람의 물건이므로 점유가 적법하게 이뤄져야 한다. ②채권과 물건에 서로 관련이 있어야 한다. ③해당 채권이 변제기에 있어야 한다. ④계약상 유치권을 행사하지 않겠다는 특약이 없어야 한다. ⑤경매개시결정등기 전에 유치권자의 점유가 개시되어야 한다.

특히 하도급 업체일 경우 ④번 조항은 절대 피해야 한다. 대부분의 하도급 업체가 을 관계이다 보니 계약서를 쓸 때 자신에게 불리한 조항을 울며 겨자먹기로 넣어야 하는 경우가 많지만 계약 시 유치권 포기조항 만큼은 무조건 삭제 요청해야 한다는 것이다.

소송 사례를 살펴보면 유치권이 등장하는 경우는 특히 공사 대금 문제와 관련해서다. 임금이나 공사 대금을 제때 받지 못했을 때 하도급업체들은 거래 회사 소유의 동산이나 부동산에 대해 ‘유치권 카드’를 최후의 수단으로 행사하기 때문이다. 공사를 하고도 대금을 못 받을 때 행사할 수 있는 강력한 수단인 유치권을 스스로 포기하는 조항을 용인해서는 안 된다.

일단 유치권 성립요건에 부합하여 유치권을 소유하게 된 유치권자는 채권을 변제 받기 위해 유치물을 경매할 수 있으며, 유치물의 과실을 수취하여 다른 채권보다 먼저 그 채권의 변제에 충당할 수 있다.

단, 유치권자는 권리를 행사할 때는 적법한 방식으로 채무자에게 통지해야 하며, 보존이 필요한 경우가 아니라면 채무자 승낙 없이 유치물을 사용하거나 대여 또는 담보를 제공하는 행위는 금지된다. 유치권자의 의무를 위반한 경우 채무자에 의해 유치권 소멸 청구가 가능한 바. 이 부분을 유념해야 할 것이다.

최근엔 부동산 가격이 급등하면서 유치권자에 의해 점유되고 있는 건물을 경매로 낙찰받아 매수하려는 경우도 늘고 있다. 이럴 때는 해당 점유가 적법한 것인지, 유치권이 성립하는 조건을 모두 충족하고 있는지 등을 법률에 비추어 살펴본 뒤에 매수에 나서야 한다.

이때 점유여부와 점유개시시기, 시설물 처분 등과 관련하여 유리한 증거로 활용할 수 있는 사항이 있다면 적극적으로 증거 확보에 나서는 것이 좋다.

수집한 증거를 바탕으로 유치권자의 협조 여부 등에 따라 명도소송을 진행하거나, 유치권자와 적절한 내용으로 합의를 도출해 내는 등 금전적 손해를 최소화 할 수 있는 방향으로 경매 낙찰을 마무리 짓는 것이 합리적인 해결방안이라 할 수 있다.

이렇듯 유치권 소송 등 부동산 분쟁은 다양한 이익들이 상충하기 때문에 일반인은 물론 변호사들이 담당하기에도 까다로운 소송으로 꼽힌다. 무엇보다 양측에게 재산권 행사 여부를 따지는 중대한 문제인 만큼 더욱 세심한 법적 검토가 필요하다.

때문에 풍부한 경험을 바탕으로 의뢰인의 관점에서 법률 자문을 제공하는 건설전문변호사의 조력을 받아 행여 생길 분쟁에 미리 대비하는 자세를 가져야 할 것이다.(남성원 변호사)

남성원 변호사  .
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