집값 급등 속 현명한 상속을 원한다면 [이종찬 변호사 칼럼]

이종찬 변호사l승인2021.11.30l수정2021.11.30 15:38

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[미디어파인 전문칼럼] 최근 4년간 급격한 부동산 가격 상승으로 정부는 현재까지 이례적으로 무려 26번째 부동산 대책을 발표한 바 있다. 주요 골자는 세 부담을 인상하는 방향의 세제정책이다.

이런 상황에서 정부가 상속세 개편까지 미리 예고한 만큼 상속세 관련 이슈는 대선 일정과 맞물려 뜨겁게 달아오를 것으로 보인다.

지난 8월, 행정안전부에서 입법예고한 지방세법 일부개정안에 따르면 상속·증여를 통해 주택을 무상으로 취득하는 경우, 취득가격과 시가인정액 등 ‘실질가치에 기반을 둔’ 취득세를 내야 한다는 규정이 추가됐다.

일례로 상속 및 증여로 부동산을 취득한 지 6개월 이내의 감정가액, 공매가액, 유사 매매 사례가액 중에서 최근 거래된 가액이 시가 인정액이 된다.

또한 대가를 지급하지 않고 상속·증여로 집을 받게 되는 ‘무상취득’의 경우 공시가격을 기준으로 취득세를 납부해야 한다. 공시가격은 실거래가 대비 30~50% 정도 낮지만 과세 기준이 실거래가로 바뀌면 주택 가치가 높아지면서 취득세도 늘어날 가능성이 높아진 셈이다.

급격하게 상승한 부동산 가격 등으로 인해 상속세가 더 이상 극소수의 자산가들에 국한된 세금으로만 보기 어렵게 됐다. 즉, 이제는 주택이 한 채만 있어도 상속세 부담을 피할 수 없는 만큼 믿을만한 전문 변호사의 도움을 받아 대책을 마련하는 것이 좋다.

상속은 통상 공동상속인간 상속으로 이루어지는데, 부동산 상속 재산 분할의 경우 지정분할, 협의 분할, 심판 분할 방법을 적용할 수 있다. 지정분할은 피상속인이 상속재산 분할방법을 유언으로 정하거나 유언으로 상속인 이외의 제3자에게 분할방법을 정할 것을 위탁하는 경우 행해지며 대금분할, 현물분할, 가격 분할 등이 대표적이다.

상속받은 부동산의 가액은 상속개시 당시 시가로 평가한다. 상속가액이 많을수록 세금 부과 비율은 점점 높아지는 것이다. 부동산의 특성상 재산분할 시기가 미뤄질수록 시세가 올라가기 때문에 공동상속인간 갈등이 생길 수 있다. 이렇게 공동상속인 중 한 명의 마음이 변한다면 소송으로 진행될 수 있다는 점을 유념해야 한다

무엇보다 부동산 상속 시 가장 먼저 확인해야 할 부분은 ‘상속세’다. 상속인 또는 수유자는 산정 표에 의거한 자진납부세액을 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 이내에 상속세의 과세표준가액 및 과세표준을 관할 세무서장에게 신고해야 한다.

부동산을 취득하는 부동산 소재지의 도에 내야하는 취득세도 있다. 취득세액은 과세표준에 세율을 곱해 산출한다.

상속인이 여러 명인 경우에도 각각 상속세 부담을 갖게 되며 공동상속인 중 상속세를 체납하는 경우가 있다면 나머지 공동상속인 등이 납세의무를 진다는 걸 알아야 한다. 최근 부동산 시세 상승 추세를 봤을 때, 상속세는 점점 불어날 것으로 보이므로 사전에 변호사에게 이런 문제에 대해 상담하는 것을 권한다.

특히 부모들의 나이가 고령이라면 부동산의 처분시기를 더더욱 잘 선택해야 세금 부담을 줄일 수 있다.

상속받은 부동산을 상속일 후 6개월 이내에 판다면 그 매매가액을 상속일 현재 시가로 보게 되고 그 금액은 결국 상속인의 취득금액이 된다. 하지만 양도가액과 취득가액이 같아지므로 양도소득세는 없어지게 된다.

반면 상속일 직전에 미리 파는 경우에는 피상속인이 최초 보유하던 기간부터 양도일까지 발생한 양도차익에 대해 양도소득세도 부담하고, 처분한 대금이 상속재산으로 되어 상속세도 부담하게 될 수도 있다.

물론 상속일 후 바로 양도하여 그 매매가액으로 상속세를 계산하게 되면 기준시가로 계산하는 경우보다 세 부담이 증가하겠지만 기왕에 팔 부동산이라면 상속일 직전보다는 상속일 직후에 파는 것이 세금 절세차원에서는 유리한 셈이다.

이렇듯 부동산 상속, 증여에 대한 과세 규제가 강화되는 추세인 만큼 향후 불이익을 방지하기 위해서라도 부동산 상속 시 변호사와 함께 민법, 상속세 및 증여세법, 지방세법, 부동산등기법 등 관련 법규를 꼼꼼하게 살피고 절차를 진행해야 한다.(이종찬 변호사)

이종찬 변호사  .
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