고액의 임대료 요구, 상가임대차보호법 권리금 회수 방해 행위다 [김재윤 변호사 칼럼]

김재윤 변호사l승인2021.12.01l수정2021.12.01 18:03

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▲ '상가변호사 닷컴' 김재윤 변호사

[미디어파인 시사칼럼] 상가임차인은 계약기간 종료 6개월 전부터 만기 시까지 상가임대차보호법 제10조의4에 따라 권리금 회수기회를 보호받는다. 이 시기에 임대인이 정당하지 않은 이유로 권리금을 지급받는 것을 방해해 손해를 발생하게 한다면 임대인(건물주)은 손해배상의 책임을 가지게 된다.

상가건물 임대차보호법에는 임대인의 권리금 회수 방해 행위를 네 가지로 규정하고 있는데, 그 중 하나가 ‘임차인이 권리금 회수를 위해 신규임차인을 주선했을 때 주변 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금 등과 비교해 현저히 고액의 임대료를 요구하는 행위.’이다. 그러나 임대인이 제시한 임대료 조건이 ‘현저히 고액’에 해당한다는 점을 법원은 단순히 인상률만 두고 판단하는 것이 아니기 때문에 과도한 임대료 인상으로 권리금 회수를 방해받은 임차인이라면 객관적인 증거와 논리를 통해 임대인의 방해 행위를 입증하는데 힘써야 한다.

2014년 5월부터 광주광역시에서 PC방을 운영하고 있던 상가임차인 S는 상가임대차계약기간 5년이 만료되기 2개월 전 임대인 C로부터 상가건물 재건축이 예정되어 있다는 이유로 상가 명도를 요구받았다.

엎친 데 덮친 격으로 상가임대차보호법 상 계약갱신을 주장할 수 있는 권리가 없었던 임차인 S는 고심 끝에 권리금을 회수하기로 결정했고, 필요한 요건을 갖추기 위한 준비를 시작했다.

임차인 S는 PC방을 인수할 신규임차인 Y와 2019년 4월 권리금 양수양도계약을 체결한 후, 임대인 C에게 신규임차인 Y를 주선했고 신규임대차계약 체결을 요청했다. 그러나 임대인은 신규임대차계약의 조건으로 기존 임대차계약과 비교했을 때 보증금 330%, 월세 150% 인상된 임대료를 제시했다. 임차인 S는 사실 상 신규임차인을 거절하는 것과 다름없는 조건에 임대료 인상 뜻을 거두어줄 것을 간곡하게 요청했지만, 임대인은 거절하며 오히려 매년 임대료 5% 인상 특약을 추가하겠다고 통보했다. 도저히 임대인이 뜻을 굽히지 않자 신규임차인 Y는 임대차계약 체결을 포기했고, 임차인 S는 약속된 권리금을 지급받지 못하게 되어 손해가 발생했다.

얼마 지나지 않아 임대인 C는 임차인 S를 상대로 건물인도 청구의 소를 제기했고 임차인 S는 손해배상 청구소송(권리금소송)을 반소 제기했다.

2020년 9월 4일, 광주지방법원은 반소원고(임차인 S)의 권리금소송 승소를 판결했다. 담당재판부는 “반소피고(임대인 C)가 후속 임차인에게 제시한 임대차보증금은 감정평가 결과에 비추어 보더라도 150% 가량 높은 월 임료를 요구하는 것이며, 연 5%씩 임료를 인상한다는 조건 역시 임차인 측에 현저히 불리한 조건으로 보여 지는 점, 반소원고(임차인 S)가 권리금을 지급받는 것을 방해하고, 그로 인하여 손해를 가하였다고 봄이 상당하다. 반소피고(임대인 C)는 반소원고(임차인 S)에게 2,450만 원을 지급하라.”고 덧붙였다.

당해 사건의 임차인 S의 법률 대리인인 ‘상가변호사 닷컴’의 김재윤 변호사는 “임차인이 상가임대차보호법 권리금 회수를 주장하기 위해 후임자를 임대인에게 주선하는 경우 신규임차인이 되려는 자가 스스로 포기해 임차인이 권리금을 회수하지 못하도록 임대인이 고액의 임대료를 요구해 지능적으로 방해하는 경우가 많다. 이렇게 방해받아 권리금 손해를 보게 된 임차인이 임대인을 상대로 권리금소송을 제기해도 모든 임차인들이 승소하지 못하는 이유는 상가임대차보호법 상 현저히 고액의 임대료에 대한 기준이 명확하게 규정되어 있지 않기 때문이다. 그렇기 때문에 임대료 인상을 두고 권리금 분쟁이 발생하는 경우 단지 인상률이 아닌 다각도에서 임대인이 요구한 임대료가 방해 행위에 해당될 정도로 과도하다는 점을 입증해 재판부를 설득해야 한다. 고액의 임대료를 두고 다투는 경우 분명히 난이도가 쉬운 소송은 아니지만 사전에 철저하게 준비하고 유리한 증거를 수집하는 등 준비 과정에 만전을 기한다면 충분히 승소할 수 있다.”고 말했다.

김재윤 변호사  .
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