명도소송상담, 특수건물일 시 더욱 신중해야 [장정훈 변호사 칼럼]

장정훈 변호사l승인2021.12.29l수정2021.12.29 10:15

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[미디어파인 시사칼럼] 경매를 이용해 부동산 투자를 하려는 이들이 많아지며 자연스럽게 명도소송상담 건수도 증가하고 있다.

부동산 경매는 민법상 토지와 그 정착물, 즉 건물을 대상으로 진행하는데 대개 부동산을 가지고 있던 채무자가 자신의 채무를 변제일까지 상환하지 못했을 때, 채권자가 신청하여 법원이 채무자 소유의 부동산을 강제로 매각하고 채권을 회수하는 절차다. 시세에 비해 낮은 가격으로 부동산을 구매할 수 있어 부동산 경매만 집중적으로 참여하는 투자자도 적지 않다.

그런데 이미 세입자 등이 사용, 점유하고 있는 건물의 경우에는 경매를 통해 낙찰을 받았다 하더라도 점유를 직접 회복해야 하는 문제가 발생하게 된다. 낡은 건물을 사서 깨끗하게 리모델링을 하여 수익을 거두려 했는데 기존 점유자가 협의를 거부하고 불법 점유를 이어가고 있다면 결국 점유를 회복하기 위해 여러 법적 조치를 취해야 한다.

다행히 경매를 통해 낙찰을 받은 부동산의 경우, 대금을 완납하여 소유권을 취득했다면 법원에 부동산 인도명령을 신청해 비교적 간편하게 점유를 회복할 수 있다(다만, 이 때 대항력을 갖춘 임차인의 경우는 그 신청이 불가능하다).

낙찰자가 신청하면 법원은 점유자에게 인도명령을 내리는데, 이는 재판에서 확정판결을 받아 집행권원을 확보한 것과 동일한 효력을 가지고 있으므로 이를 근거로 강제집행을 신청, 실시할 수 있다. 인도명령 신청 후 무단 점유자에게 인도명령결정문이 송달되고, 낙찰자에게 송달증명원이 전달되는데 이 송달증명원을 이용해 강제집행을 신청하면 된다.

그러나 부동산 인도명령은 경매 대금을 완납한 후 6개월 내에만 신청할 수 있으므로, 이 기간이 도과했다면 명도소송을 피할 수 없다. 명도소송을 진행하기 전에는 점유자에게 앞으로의 소송 및 강제집행 절차 등을 예고하는 내용증명을 보내 자진 퇴거를 유도할 수도 있으며 추후 이어지는 소송 과정에서 상대방의 불법 점유 사실 등을 입증하는 자료로 활용할 수도 있다.

대화나 내용증명 단계에서 부동산의 인도를 거절하는 무단 점유자라면 소송이 진행되는 도중에 제3자에게 점유 상태를 넘겨 상황을 더욱 복잡하게 만들 가능성이 높다. 따라서 명도소송상담을 통해 여러 가능성을 미리 예측한 후, 점유이전금지가처분 신청 등 사전처분을 통해 무리 없이 점유 상태를 회복할 수 있는 환경을 조성해야 한다.(법무법인YK 장정훈 변호사)

장정훈 변호사  .
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