[미디어파인 칼럼=박병규 변호사의 법(法)이야기] 공인중개사의 잘못으로 매도인이나 매수인에게 손해가 발생한 경우를 중개사고라고 합니다.
공인중개사법 제30조(손해배상책임의 보장) ① 개업공인중개사는 중개행위를 하는 경우 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다.
공인중개사법은 위와 같은 규정을 두어, 중개사의 중개의뢰인에 대한 손해배상책임을 명시하고 있습니다.
최근 공인중개사가 임차목적물에 설정된 공동담보 내용 등을 임차인에게 제대로 설명하지 않아 임차인이 보증금을 돌려받지 못하게 된 경우, 공인중개사가 손해의 40%를 배상해야 한다는 판결이 나와, 이를 소개하고자 합니다.
A는 2016년 4월 B의 중개로 C 소유의 단독주택 일부를 보증금 1억 2,000만원으로 하는 임대차 계약을 체결하였습니다. 그런데 이 집을 포함해 C 재산 전부에 관해 이듬해 12월 강제경매가 개시되었습니다. A는 소액임차인이 아니어서 우선변제권이 없었고, 경매절차에 참여하더라도 선순위 근저당권자가 있어 배당을 기대할 수 없었습니다.
A는 "B가 부동산 권리관계 등을 설명하지 않고, C의 공동담보 부동산조차 확인하지 않은 채 직원을 통해서만 계약을 맺게 해 보증금 1억 2,000만원 상당의 손해를 입었다"는 취지의 손해배상청구소송을 제기하였습니다.
서울중앙지법 민사26단독은 A가 공인중개사 B를 상대로 제기한 손해배상청구소송에서 "B는 4,800만원을 지급하라"는 취지로 원고 일부승소 판결을 했습니다(2019가단13221).
재판부는 "중개업자는 임차의뢰인에게 부동산등기부상 표시된 중개대상물의 권리관계 등을 확인·설명하는 데 그쳐서는 안 된다. 임대의뢰인에게 근저당권의 공동담보로 제공된 부동산에 관한 시가 및 권리관계, 다른 임차인들의 임대차관계 등 자료를 요구해 이를 확인한 다음 임차의뢰인에게 설명하고 자료를 제시해야 할 의무가 있다"고 전제한 후,
"계약서 특약사항에는 A가 임차한 건물을 포함해 C의 공동담보 부동산에 D은행의 근저당권(채권최고액 약 39억원)이 설정돼 있고, 선순위 임차인들의 보증금 합계액이 약 5억원이라는 내용이 있다. 하지만 B가 A에게 임대차 종료 이후 보증금을 반환받을 수 있는지 판단하는 데 필요한 자료를 제공하고 설명한 증거는 없다"고 판단하였습니다.
나아가 "B는 A에게 근저당권의 공동담보로 제공된 부동산에 관한 시가 및 권리관계 등을 설명해야 할 의무를 위반했고, A는 자신이 감당해야 할 위험성의 정도나 범위에 관해 충분히 인식하지 못한 상태에서 계약 체결에 이르러 보증금 상당의 손해를 입었다. B는 공인중개사법 제30조에 따라 A가 입은 손해를 배상할 책임이 있다"고 판단하였습니다.
다만 재판부는 손해배상의 범위에 대하여, "A도 B나 중개보조인의 설명만 듣고 계약을 체결할 것이 아니라, B나 임대인에게 근저당권의 공동담보로 제공된 부동산에 관한 시가 및 권리관계 등에 관해 설명을 요구하고 스스로 건물의 권리관계 등을 조사해 계약 체결여부를 신중히 결정했어야 했다"고 전제한 후,
"B 말만 믿고 계약을 체결한 점을 고려하면 A의 과실이 손해발생 및 확대에 기여했다고 할 것이고, B의 배상책임을 A가 입은 손해의 40%로 제한함이 상당하다"고 판결했습니다.
위 법원의 판결과 관련하여, 첫째, 중개인은 중개의뢰인에게 근저당권의 공동담보로 제공된 부동산에 관한 시가 및 권리관계, 다른 임차인들의 임대차관계 등 자료를 요구해 이를 확인한 다음 임차의뢰인에게 설명하고 자료를 제시해야 할 의무가 있다는 점,
둘째, 중개의뢰인도 중개인이나 임대인에게 근저당권의 공동담보로 제공된 부동산에 관한 시가 및 권리관계 등에 관해 설명을 요구하고 스스로 건물의 권리관계 등을 조사할 주의의무가 있다는 점을 상기하여야 할 것입니다.
나아가 법원은 위와 같은 기준을 통해, 이 사안의 경우, 계약서 특약사항에 A가 임차한 건물을 포함해 C의 공동담보 부동산에 D은행의 근저당권(채권최고액 약 39억원)이 설정돼 있고, 선순위 임차인들의 보증금 합계액이 약 5억원이라는 내용이 있는 점만으로는 중개사가 주의의무를 다하였다고 볼 수 없다고 판단하였고,
나아가 B 말만 믿고 계약을 체결한 점을 고려하면 A의 과실이 손해발생 및 확대에 기여했다고 할 것이고, B의 배상책임을 A가 입은 손해의 40%로 제한함이 상당하다고 판단하였습니다.
[박병규 변호사]
서울대학교 졸업
제47회 사법시험 합격, 제37기 사법연수원 수료
굿옥션 고문변호사
현대해상화재보험 고문변호사
대한자산관리실무학회 부회장
대한행정사협회 고문변호사
서울법률학원 대표
현) 법무법인 이로(박병규&Partners) 대표변호사, 변리사, 세무사
미디어파인 칼럼니스트