▲ 이민우 변호사

[미디어파인 시사칼럼] 주택 임대차 계약과 달리 상가 임대차 계약은 보증금과 차임 외에도 권리금이라는 요소를 고려해야 한다. 권리금은 기존 임차인과 신규 임차인이 주고 받는 금액인데 간혹 임대인의 개입으로 기존 임차인이 권리금을 제대로 받지 못하는 상황이 초래되곤 했다. 이에 2015년 상가건물임대차보호법에 권리금 회수에 대한 임차인의 권리를 명문화 하여 권리가 침해당했을 때 권리금소송을 제기할 수 있도록 근거를 마련했다.

상가건물임대차보호법에 따르면 권리금은 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 하려는 자가 이미 형성되어 있는 영업시설이나 비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점을 양도하거나 이용할 때 보증금이나 차임 외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다. 실무에서는 입지에 따른 바닥권리금, 영업장의 활성도에 따른 영업권리금, 기존 집기나 인테리어 등에 대한 시설권리금 등의 용어를 사용해 구분하기도 한다.

권리금의 액수는 관행적으로 정해지며 반드시 모든 상가 건물에 대해 형성되는 것도 아니다. 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)의 확산 이후, 상권이 침체되어 권리금을 요구하지 않는 상가도 크게 늘어났다. 하지만 이를 역으로 생각해보면 현재까지도 권리금이 형성되어 있는 상가의 입지나 위상이 그만큼 대단하다는 의미가 된다. 따라서 기존 임차인은 권리금에 대한 자신의 권리를 더욱 확고히 주장할 수 밖에 없으며 임대인이 권리금 회수 방해 행위를 할 경우 권리금소송으로 나아갈 가능성이 높다고 볼 수 있다.

임대인을 대상으로 권리금소송을 제기하기 위해서는 몇 가지 요건을 충족해야 한다. 우선 임대인의 권리금 회수 방해 행위가 임대차기간이 만료되기 6개월 이내에 발생해야 한다.

권리금 회수 방해 행위의 유형은 매우 다양한데 기본적인 틀은 임대인이 신규임차인이 되려는 자와의 임대차 계약을 거절하는 것이라 볼 수 있다. 이 때 말하는 신규임차인은 기존 임차인이 주선한 사람을 말한다. 임대인이 정당한 사유 없이 신규임차인이 되려는 자의 임대차 계약을 거절하거나 기존 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하거나 자신이 직접 권리금을 받으려 하는 일체의 행위가 권리금 회수 기회를 방해한 것으로 해석된다.

몇몇 임차인들은 신규 임차인이 되려는 사람과 모의하여 권리금소송을 악용하기도 한다. 때문에 상가임대차법은 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 계약을 거절할 수 있는 정당한 사유를 정하고 있다. 따라서 임차인이 권리금소송을 제기했다면 이러한 사유가 존재하는지 꼼꼼하게 살펴보고 자신의 입장을 방어해야 한다.

권리금 문제는 매우 민감한 사항이기 때문에 임대인과 임차인, 한 치의 양보 없이 치열한 갈등을 빚게 된다. 각자 자신의 상황에 정당성을 부여하기 위해서는 상가임대차법에 규정된 요건을 제대로 파악하여 이러한 점을 피력해야 한다. 소송은 단순한 감정의 다툼이 아니라 증거와 논리의 싸움이라는 사실을 잊지 말아야 한다.(YK법무법인 이민우 변호사)

이민우 변호사  .

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