정비사업의 두 축, 재개발조합과 시공사의 위태로운 동행 [공대호 변호사 칼럼]

공대호 변호사l승인2022.05.20l수정2022.05.20 17:14

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[미디어파인 시사칼럼] 지난 1월 광주 화정아이파크 외벽 붕괴사고로 많은 사상자가 발생하는 안타까운 참사가 있었다. 이후 시공사인 HDC현대산업개발 측은 화정동의 8개 동 모두를 철거하고 아이파크를 새로 짓겠다는 계획을 밝혔는데, 총비용은 2000억 원, 기간은 70개월 정도로 예상되고 있다.

이처럼 공사 기간 중 발생하는 크고 작은 사건, 사고는 시공사와 조합 간의 도급계약 자체를 휘청이게 할 수도 있는데, 정비사업에서 조합과 시공사의 관계를 살펴보면 조합은 정비사업시행자의 지위에 있고, 시공사는 정비사업의 공사를 하는 건설회사이다.

일반적으로 정비사업은 시공자, 정비, 설계, 감정평가, 법률, 철거, 소방, 세무, 회계 등등 여러 협력업체가 참여하나 조합과 시공사는 정비사업에서 가장 중요한 파트너로 볼 수 있다.

시공사와 조합의 관계를 좀 더 살펴보면 조합과 시공사는 도급계약을 체결하는 것이 일반적인데, 여기서 도급(都給)은 어떤 일의 완성을 부탁받은 자(수급인)가 일을 하기로 약정하고, 부탁한 자(도급인)가 그 일이 완성되면 보수(報酬)를 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 계약이다.

시공사를 선정하는 절차는 재개발조합의 경우 조합설립인가를 받은 후 조합총회에서 경쟁입찰의 방법으로 시공자로 선정하는데, 2회 이상 경쟁입찰이 유찰된 경우 수의계약을 체결할 수 있으며, 조합원이 100명 이하인 정비사업의 경우 조합총회에서 정관으로 정하는 바에 따라 선정할 수 있다.

따라서 재개발조합의 조합원 수가 100명을 초과한다면, 시공사 선정은 조합설립인가 이후(서울시에서 시행하는 정비사업의 경우 서울시 도시정비조례 제48조 제2항 등에 따라 시공사 선정 시기는 사업시행인가 이후) 반드시 조합총회에서 경쟁입찰의 방법으로 계약을 체결해야 한다.

앞서 다뤘던 붕괴사고의 시공사였던 HDC현대산업개발의 이야기로 다시 돌아가 보면 사고 등 급변하는 사태를 맞으며 재건축•재개발 업계에서 계약해지 행렬이 이어지고 있는데, 계약해지의 이유로는 크게 부실공사의 우려, 단지의 가치 하락, 일반분양의 미분양 우려 등을 꼽을 수 있다.

우선, 새 아파트가 지어지고 입주를 하더라도 화정 아이파크와 같은 붕괴사고가 발생하지 않을까 하는 불안감을 불식시키기 어려운 상황이고, 부실공사의 대명사로 각인된 브랜드가 새로 입주한 아파트 가격을 추락시킬 것이란 우려도 지적된다. 부실아파트로 한 번 낙인찍힌 아파트 가격은 정상적인 가격을 되찾을 수 없어 재산적 손해가 만만치 않을 것이라는 주장이 제기되는 것이다.

일반분양에 있어서도 일반 분양자들이 아이파크 아파트를 기피하는 현상이 발생할 수 있다. 이로 인해 조합 측에서는 미분양은 곧 조합원들의 추가부담금으로 직결된다는 점에서 시공사 교체라는 사전조치를 취해야 한다는 주장이다.

이외에도 HDC현대산업개발 측의 자금조달 능력에 문제가 생길 것이란 우려도 제기된다. 재건축•재개발 시공사의 주요 역할 중 하나가 신용도를 바탕으로 한 자금조달인데, 은행권이 부실공사에 대한 우려로 향후 문제가 발생할 경우 자금 회수에 문제가 생길 것을 우려한다는 이야기가 나오는 것이다.

정비사업을 진행하는 과정에서 시공사 교체를 둘러싼 분쟁이 자주 발생하는데, 결국 분쟁을 최소화하는 길은 총회 의결 등 적법한 절차 아래 조합과 시공사가 사업의 성공적인 완결과 상생을 위해 협의와 협력의 끈을 놓지 않는 것이 중요하다.(혜안 법무법인 공대호 변호사)

공대호 변호사  .

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