[미디어파인 시사칼럼] 지역주택조합과 관련한 소송은 단체소송 중 가장 빈번하게 이루어지는 소송 중 하나다. 이러한 소송이 발생하는 주된 이유는 조합원을 모집하는 과정에서 이미 토지사용권원을 확보하였거나 추가부담금이 발생하지 않을 것처럼 광고를 하였지만, 실상 이와 달리 토지 사용권원이 제대로 확보되지 않았고 애초에 고지하지 않았던 변수로 인해 추가분담금이 발생하는 경우가 대부분이기 때문이다. 저렴한 비용으로 내 집 마련이 가능하다는 장점으로 인해 많은 사람이 지역 주택조합에 가입하지만 좋지 않은 결과로 이어지는 경우가 상당히 많다.
다만, 이러한 소송빈도에 비해 조합계약을 취소하거나 해지한 사례는 많지 않다. 이에 소송을 결정할 때는 매우 신중하게 결정해야 한다. 소송을 패소할 경우에는 본인이 선임한 변호사 비용뿐만 아니라 상대방 소송비용까지 부담해야 하고 이와 더불어 위약금 등을 부담해야 할 가능성이 있기에 소송가능성에 대해 최대한 객관적으로 준비해야 한다.
일단 지역주택조합가입계약은 한번 가입하면 특별한 사정이 없는 한 탈퇴가 쉽지 않다. 대법원은 당사자가 예측가능한 범위를 초과하였다는 특별한 사정이 없는 한 조합가입계약을 취소하거나 해지할 만한 사정변경이 없다고 판시하고 있다. 많은 사람들이 이러한 예측 가능하다는 부분을 본인에게 유리하여 해석하지만 법원이 인정하는 범위는 상당히 좁다. 준공이 몇 년이 지연되었다거나 추가분담금이 지속적으로 발생하는 상황이 발생하여도 법원은 이를 사정변경 혹은 기망이라 인정하지 않는 경우가 많다.
이에 지역조합가입을 계약하려고 하려고 하는 경우 소송을 통해 해결하기에 앞서 처음부터 계약을 제대로 하는게 중요하다. 광고 시 보장하였던 내용을 계약서에 특약으로 넣을 경우 해지 받을 수 있는 확률이 특약으로 넣지 않는 경우에 비해 훨씬 높다. 또한 이러한 특약이 없더라도 특약이 있는 것으로 오인할 수 있게 안심보장증서 등을 받을 경우 안심보장증서의 효력 유무와 관계없이 조합가입에 착오를 유발한 경우로 볼 수 있기 때문에 취소가 인정될 가능성이 높아진다. 이러한 점을 염두해 구두로 보장했던 내용을 특약으로 기재하도록 하여야 한다.
만약 이러한 특약 등을 보장받지 못하였을 경우 두가지 부분에 대해 염두해야 한다. 먼저 같은 내용의 소송을 준비하고 있다면 조합이 설립인가를 받기 전 단계인 추진위원회 단계에서 소송하는 것이 유리하다. 추진위원회 단계일 경우에는 가입자와 동등한 계약관계가 인정되므로 조합이 설립 인가된 단계에 비해 취소나 해지를 받는 게 더 수월하기 때문이다.
그리고 두 번째로 기망에 따른 계약의 취소를 인정받기 위해서는 이에 부합하는 증거를 구체적으로 수집하는 것이 중요하다. 대법원은 거래의 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도로 허위로 고지하는 경우에 한해 기망행위를 인정하고 있다. 그러나 이러한 기망행위는 주장이 중요한 것이 아니라 이러한 주장을 뒷받침하는 증거가 있는지가 더욱 중요하다. 가령 법원이 조합 가입계약의 대표적인 기망행위로 인정하는 ‘토지사용권원확보율을 허위로 고지한 것’과 관련하여 설령 그 주장이 타당하다고 하더라도 이에 부합되는 증거가 없으면 기망행위를 인정받을 수 없다. 그렇기 때문에 조합가입계약에 대한 기망행위를 주장하기 위해서는 블로그나 각종 배포 자료들을 미리 사전에 확보하는 것이 중요하다.
지역주택조합의 해지 및 취소를 받아내기 위해서는 이처럼 정확한 사유와 이에 들어맞는 증거수집이 필요하다. 나아가 소송에서 이긴다고 하더라도 집행을 할 수 있는지 역시 검토할 주요사항 중 하나다. 때로는 신탁사를 상대로 별도의 추심청구도 하여야 하기 때문이다. 이러한 내용들을 모두 사전에 검토하여 소송에 대비하여야 한다. 준비없는 소송은 당연히 그 결론이 좋을 수 없다.(법무법인 정향 박건호 부동산 전문 변호사)