PF토지개발사업 부지 소유자의 토지매매계약, 주의 필요 [최병천 변호사 칼럼]

최병천 변호사l승인2022.06.02l수정2022.06.02 16:54

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[미디어파인 시사칼럼] PF토지개발사업은 특정부지를 대상으로 시행사가 사업계획을 수립하고, 부동산을 새로운 형태로 개발한 다음, 분양 또는 임대를 하는 사업방식으로 시행사, 시공사, 금융기관, 신탁회사, 투자자, 토지소유자, 수분양자까지 사업에 관여하는 당사자와 이해관계인들도 아주 다양하다.

실제로 PF토지개발사업이 추진된 사례는 우리 주변에서 쉽게 찾아볼 수 있는데, 주로 신도시 등의 공동주택이나 상업시설 등을 개발하지만, 이외에도 쇼핑센터, 테마파크, 태양광발전 등 다양한 사업영역으로 확대되고 있다.

하지만 사업이 일반적으로 장기간에 걸쳐 진행되는 편이고, 자금 조달에서부터 부지선정과 확보, 인허가, 착공, 준공, 분양까지 사업의 전 과정에 걸쳐서 다양한 갈등과 분쟁이 발생하고 있어 주의가 필요하다.

통상 사업부지를 확보하는 과정에서 토지소유자들은 본인 소유 토지가 개발구역에 포함된다며 개발업자인 시행사로부터 매도를 제안받고 사업에 관여하게 되는데, 문제는 이러한 매매계약이 토지소유자 측에 불리하게 작성되는 경우가 많다는데 있다.

보통 개발업자들은 사업부지로 묶어두고자 공동사업약정이라는 형태로 매매계약을 체결하거나 매매대금의 일부만 지급하고, 개발업자는 토지소유자에게 토지사용승낙, 인허가 협력, PF대출 및 신탁 동의 등을 요구하며 토지소유자 측을 옭아매는 내용으로 계약을 유도한다.

길게는 수년 이상도 걸리는 분양사업이 완료되면 그 수익금으로 잔금을 지급하겠다고도 하는데, 문제는 시행사가 자금의 조달 및 대출, 개발 인허가 과정에서 차질을 빚어 사업을 중도에 포기하거나 사업 자체가 무기한 연기되는 사례도 적지 않다는 점이다.

이렇게 되면 토지매매 잔금뿐만 아니라 사업 자금이 투입된 토지의 반환 자체가 문제 될 수도 있어서 토지를 매도하려는 토지소유자 측은 정상적인 잔금 지급이 안 될 경우를 대비해 계약해지의 사유와 절차, 효력을 명확하고 세부적으로 협의한 후 결정하는 것이 좋다.

정상적으로 매매계약이 체결되더라도 토지매매대금 전액이 지급되어 계약이 완결되기까지 분쟁의 가능성은 여전히 남아있고, PF토지개발업자의 사업상 채무와 책임 등이 토지소유자에게로 확장될 위험도 있다. 만약 문제가 발생하게 되면 시행사, 시공사, 대출은행, 수분양자, 토지소유자까지 관련 당사자 간에 얽힌 갈등의 양상과 쟁점도 그만큼 복잡할 수밖에 없다.

따라서 PF토지개발사업은 계획대로 차질 없이 진행되는지 전 사업과정을 제대로 파악할 필요가 있고, 사업이행 중 예기치 못한 중단사태가 발생할 경우 법적 조치 등의 방안도 신속하게 모색해야 한다.

결국 토지소유자는 토지개발업자가 제안하는 개발사업의 실체나 사업성, 그리고 계약 내용이나 계약 이후 이행과정 등을 충분히 이해하고 접근해야 불측의 손해를 방지할 수 있기 때문에 법률적 조력과 검토 하에 토지매매계약을 진행한다면 소중한 재산을 지키는 안전장치가 될 수 있음에 유념하면 좋을 것이다.(혜안 법무법인 최병천 변호사)

최병천 변호사  .

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