전세계약상 함정 많아…전세금 떼이지 않으려면? [정재기 변호사 칼럼]

편집팀 오서윤 기자l승인2022.07.29l수정2022.07.29 09:14

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▲ 정재기 변호사

[미디어파인 시사칼럼] 회사원 A씨는 지난해 말 신축 빌라에 전세계약을 체결했다. 계약 당시 부동산 등기부등본상 선순위 저당권 등 각종 권리관계가 깨끗한 상태라는 것을 확인하고 잔금을 치른 뒤 전입신고 및 확정일자까지 받은 후 빌라에 입주하였다. 그런데 어느 날 은행으로부터 집이 경매에 넘어갔다는 연락을 받았다.

A씨처럼 임대차계약 주의사항으로 언급되는 모든 사항을 미리 확인한 후 전세계약을 체결하였음에도 불구하고 보증금을 떼이는 사례가 늘고 있다.

정재기 부동산 전문 변호사는 “현행 주택임대차법이 임차인들의 보증금을 보호할 수 있는 중요한 법적 절차이기는 하지만, 제도적으로 허점이 많아, 예방이 최선”이라고 조언했다. 전세계약때부터 주의사항을 충분히 숙지해 계약을 체결한다면 전세사기 함정에 빠지지 않을 가능성을 더 높일 수 있다는 것. 그럼 전세사기를 당하지 않고 안전하게 전세금을 지키기 위해서는 어떻게 해야 할까.

전셋집을 계약할 때는 계약체결 직후 확정일자를 받고 전세계약 시작 즉시 전입신고를 마치는 것이다. 그래야 주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권을 확보할 수 있다. 대항력은 집주인에게 보증금을 받기 전까지 임차인으로서 권리를 보장받는 제도로, 대항력을 갖추면 전셋집이 압류나 경매 등에 넘어가도 보증금을 우선 변제받을 수 있다.

그런데 문제는 현행법상 전입신고를 하면 그 다음 날인 0시부터 효력이 발생한다는 점이다. 그에 반해 근저당권 설정은 등기를 접수할 날 바로 효력이 발생한다. 때문에 세입자가 전입 신고하는 당일, 집주인이 집을 담보로 대출을 받으면 임차인은 전세금을 돌려받지 못하게 된다.

그래서 이럴 때는 임대계약서에 근저당권 관련해서 특약사항을 기재해 두는 것이 바람직하다. 임대차계약서 작성 시 “전입신고 효력이 발생하는 계약일 다음날까지 계약당시 상태로 유지한다”는 특약사항을 기재해두면 전세금을 날릴 위험이 줄어들기 때문이다. 이 특약을 위반할 때 위약금을 지급해야 한다는 약정을 한다면 금상첨화.

더불어 현행법상 세입자는 임대인에 대한 신용정보를 파악하기 어렵다는 제도적 허점을 악용해 집주인이 상습적으로 세금을 체납하는 경우 조세채권의 우선원칙에 따라 국세보다 임차인의 보증금 반환채권은 후순위로 밀리게 되기 때문에 전세금을 돌려받지 못할 수 있는 것이다.

때문에 정변호사는 “전세계약을 체결하는 임차인이라면 집주인의 국세 및 지방세 체납 여부를 반드시 확인해야 한다“고 강조했다. 다만 현실적으로 이를 확인하는 것은 힘들 수 있으므로 잔금 지급 전 임대인의 ‘국세완납증명서’를 요구하는 방법도 있다.

그 외에도 전세계약을 할 때는 실소유자가 맞는지 확인할 필요가 있다. 임대차 계약은 계약 전에 타인과의 임대차 사실을 알기가 매우 어렵다 보니, 이런 맹점을 악용해 이중 전세계약 사기로 이어지는 경우가 많기 때문이다.

그러므로 정변호사는 “전세계약을 체결할 때 미리 부동산 등기부등본을 확인해, 등기부 등본상 집주인이 맞는지 월세인지 전세인지, 제대로 위임된 건지 반드시 확인한 후 되도록 집주인 본인과 계약을 직접 체결하라”고 당부했다. 덧붙여 “실소유주가 아닌 대리인과 계약해야 한다면, 소유자 본인에게 직접 전화 통화를 하여 계약위임 사실을 확인하는 한편 위임장과 인감증명서까지 받아 두는 것이 좋다.”고 전했다.

이렇듯 전세 계약을 할 때는 현행법의 허점을 악용한 전세 사기의 위험이 항상 도사리고 있다.

따라서 전세보증금 반환 사고라는 피해를 당하지 않기 위해선 미리 안전장치를 꼼꼼히 확인해 피해가 없길 주의해야 한다.(정재기 변호사)

편집팀 오서윤 기자  mediafine@daum.net

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