부동산중개업자의 중개의뢰인에 대한 손해배상 책임

박병규 변호사l승인2016.01.25l수정2016.02.04 22:39

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[미디어파인 알림] 미디어파인 칼럼니스트로 법무법인 단천 대표변호사 이신 박병규 변호사님을 모셨습니다. 미디어파인의 칼럼을 한층 업그레이드 해 주실 박병규 변호사님의 칼럼에 독자 여러분의 뜨거운 관심과 성원 부탁드립니다.

[박병규 변호사의 법(法)이야기] 15년만의 최대 한파와 폭설로 인해 올 겨울은 힘든 겨울이 되고 있습니다. 이러한 추운 겨울 중개업자의 부주의로 손해를 입은 경우, 그 권리구제를 마저 못 받는다면 더더욱 춥고 힘든 겨울이 될 것 같습니다.

부동산의 중개의뢰인과 중개업자와의 법률관계는 민법상의 위임계약관계로, 민법 제681조는 ‘수임인은 위임의 본지에 따라 선량한 관리자의 주의로써 위임 사무를 처리하여야 한다.’, 공인중개사법 제29조 제1항은 ‘개업공인중개사 등은 전문직업인으로서의 품위를 유지하고 신의와 성실로써 공정하게 중개 관련 업무를 수행하여야 한다’, 같은 법 제25조 제1항은 ‘개업공인중개사는 중개를 의뢰받은 경우에는 중개가 완성되기 전에 각 호의 사항을 확인하여 이를 당해 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실·정확하게 설명하고, 토지대장 등본 또는 부동산종합증명서, 등기사항증명서 등 설명의 근거자료를 제시하여야 한다’고 규정하여 중개업자는 중개의뢰의 본지에 따라 선량한 관리자의 주의로써 의뢰받은 중개 업무를 처리하여야 할 의무가 있습니다.

한편 공인중개사법 제30조는 개업공인중개사는 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상하도록 하고 있습니다. 다만, 중개의뢰인에게도 중개업자의 중개행위에만 전적으로 의존할 것이 아니라 스스로 토지의 권리관계 등을 확인할 주의의무가 있다 할 것이므로, 이를 게을리 한 과실이 있을 경우 과실상계사유로서 참작될 수 있을 것입니다.

최근 공인중개사가 건물의 명도를 거래의 중요사항으로 표현한 매수인에 대하여 계약갱신을 요구할 수 있는 임차인이 있다는 사실을 제대로 설명하지 않아 결국 매수인이 손해를 입은 경우, 매수인이 입은 손해를 배상할 의무가 있다는 판결이 있어 이를 소개하고자 합니다.

매수인 A는 요양병원을 운영하기 위해 2013월 3월 5층짜리 건물에 대하여 매도인 B와 매매계약을 체결하고 계약금을 지불하였습니다. 당시 건물 지하에는 임차인 C 부부가 2012년부터 임차하고 있었습니다. 임차인 C 부부가 2년의 임차기간이 끝나기 전에 계약갱신을 요구하면 2017년까지 계약기간이 연장되는 상황이었습니다. 그러나 공인중개사 D는 이런 점을 매수인 A에게 설명하지 않았고, 매수인 A는 임차인 C에게 퇴거를 요청하면서 권리금 명목으로 1억 5,000만원을 주었습니다. 이에 매수인 A는 "공인중개사가 계약갱신요구에 관한 설명을 소홀히 했다"며 공인중개사 D와 공인중개협회를 상대로 손해배상소송을 제기하였습니다.

법원은 “매수인이 특별히 요양병원 설립이라는 매매 목적을 언급하며 건물의 명도를 거래의 중요사항으로 표현 했으므로 공인중개사는 임차인이 상가건물 임대차보호법상의 계약갱신을 요구할 수 있다는 사실을 중개대상물확인설명서에 적어야 했는데도 이를 소홀히 했으므로 매수인이 입은 손해를 배상할 의무가 있다”, 다만 “개인의 설명에만 의지해 명도 관련 법률관계를 직접 확인하지 않은 매수인에게도 과실이 있으므로 손해배상액은 제한된다”며 원고 일부승소판결을 하였습니다.

중개업자는 거래당사자 사이의 권리의 득실변경에 관한 행위의 알선을 업으로 삼고 있어 고도의 직업적인 주의의무를 부담하고 있습니다. 또한 중개업자에게 중개를 의뢰하여 매매 등의 계약을 체결하는 일반인으로서는 중개업자가 전문적인 지식과 경험을 가진 것으로 신뢰하고 그의 개입에 의한 거래조건의 지시, 설명에 과오가 없을 것이라고 믿고 거래하는 것이 일반적이라는 점에서 중개업자의 주의의무 위반은 엄격하게 판단해야할 것입니다.

따라서 이 사건과 같이 중개업자가 매매의 중요사항에 대한 설명의무를 하지 않아서 매수인이 손해를 입은 경우에는 중개업자 및 나아가 공인중개사협회를 상대로 그 손해배상을 청구할 수 있으나, 계약당사자인 매수인도 직접 확인하지 않은 과실이 인정되어 손해배상액이 제한된다는 점을 명심하여야 할 것입니다.

▲ 박병규 변호사

[박병규 변호사]
서울대학교 졸업
제47회 사법시험 합격, 제37기 사법연수원 수료
굿옥션 고문변호사
현대해상화재보험 고문변호사
대한자산관리실무학회 부회장
대한행정사협회 고문변호사
서울법률학원 대표
현) 법무법인 단천 대표변호사, 변리사, 세무사

저서 : 채권실무총론(상, 하)

박병규 변호사  .
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