점포입지선정이 성패를 좌우한다

창업엔 전략이 있어야 한다. 김동주 탑비즈 창업전략연구소장l승인2016.02.20l수정2016.02.24 16:05

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[김동주의 프랜차이즈 열전] 창업 트랜드의 관점으로 보자면 커리어우먼, 여학생, 주부는 요즘의 핫이슈이다. 이른바 “여성이 좋아하면 성공한다.” 는 사실이 공식처럼 트랜드에 작용하고 있다. 그러나 아무런 전략없이 무조건 여성지향형 창업만을 보고 달려들다가는 낭패를 당하기 십상이다. 게다가 트랜드라는 것은 시류를 타는 습성이 있어서 그 지속시기에 관해서는 전문가들도 쉽사리 예측하기 힘들다. 오히려 가장 중요한 것은 사람들이 흔히 말하는 ‘목’ 이라 할 수 있다.

오늘은 점포입지선정이라 불리는 상권에 대해 알아보도록 한다.
판매점, 휴게음식점, 일반음식점등의 사업체는 60%-70%가 상권에 따라 성공여부가 달려있다. 판매점은 편의점, 화장품, 의류점 같은 업종을 지칭하는 말이다. 휴게음식점은 패스트푸드, 제과점, 커피전문점 등이며, 일반음식점은 일식당, 한식당, 분식당, 맥주전문점, Bar 등을 지칭한다. 휴게음식점과 일반음식점의 차이는 <주류 판매 여부>에 있다. 위에 나열한 것들은 많은 예비창업자들의 선호업종들이며, 상권은 위와 같은 업종을 운영하기에 중요한 요소 중 으뜸이라 할 것이다. 상권은 오피스상권, 복합상권, 쇼핑몰상권(특수상권), 대학가상권, 역세권, 주택가상권, 시장상권 등으로 분류할 수 있다.

위 상권에 대한 장․단점을 잘 알아야 실패율을 줄 일수 있으며 서울, 경기를 기점으로 몇 개의 상권을 설명해 본다.

첫째, 오피스상권 빌딩이 많은 빌딩밀집지역을 일컫는 말이다. 교대역, 선릉역, 삼성역, 여의도, 종로, 구로디지털단지, 상암DMC등과 같은 곳을 지칭하며, 이곳은 빌딩지역이니만큼 평일 영업시간에는 대다수 점포가 성황을 이룬다. 특히 점심시간에 빌딩 뒤 먹자골목을 가보면 웬만한 음식점에는 빈자리가 없을 정도로 고객이 많다.
월수입도 좋지만 주말을 쉬면서 운영하려는 예비창업자에게는 적격인 상권이다. 그리고 점포로 유입 될 수 있는 인구 또한 충분한 셈이다. 그러나 단점은 주말 및 공휴일에는 유동인구가 전혀 없기에 월 21일로 영업일을 계산하여 손익분기점을 생각해야 한다. 그리고 일반 지역에 비해 임대료가 비싸므로 가치에 대한 단가 및 객단가를 신중히 생각할 필요가 있다.

둘째, 쇼핑몰상권이다. 백화점, 대형마트, 쇼핑몰빌딩, 대형병원, 코엑스몰 등을 지칭하며 ‘특수상권’이라 하기도 한다. 특수상권은 로드샵과 비교했을때 1년을 기준으로 성수기,비수기의 매출에 큰 변화가 없다. 주말에도 평일 이상으로 유동인구가 많고 비가 오거나 한겨울에도 창업자에게는 안정적인 상권이기는 하나 <명도>의 불안전한 책임이 뒤 따른다. 여기서 말하는 명도란 임대인과 임차인이 계약기간 종료 시 혹은 계약기간 중이라도 다른 이유를 들어 임차인을 강제로 내보내는 것을 의미한다.

백화점과 마트에서는 계약기간을 명시하지 않고 임대보증금과 월세를 받지 않으며 매출의 일정부분을 임차료로 받는 수수료 매장을 받기에 상가 임대차보호법에 적용을 받지 않도록 허점을 노려 임차를 해주는 형태를 취하고 있다. 그러므로 수수료 매장의 임차인 또는 임차법인을 손쉽게 명도 할 수 있는 것이다. 대형병원은 3년 계약을 주기로 입찰을 붙이기에 오랜기간 운영은 더욱더 어렵고 오랫동안 운영한 사업체는 황당한 수수료율과 미니멈 개런티가 높게 책정 되어 있기에 투자금액에 비해 수익률이 낮아 필자는 “빛 좋은 개살구”라는 표현을 쓰기도 한다. 점포 입점 또한 까다롭다. 대부분의 경우 개인과는 거래를 하지 않고 법인사업자와 거래를 하려고 하며, 그마저도 법인 재무재표가 좋지 않으면 입점하기 어려운 것이 현실이다. 이렇게 자본금이 많은 업체를 찾아 추후 경영 중 손실을 입어도 일반 개인사업자 보다는 비즈니스 상대자로서 훨씬 상대하기 쉽기 때문이다. 수수료율은 매출의 20%-35%를 임차료로 지급하기에 수익률이 일반점포에 비해 많이 떨어지는 것 또한 단점이다.

셋째, 대학가 상권이다. 말 그대로 대학교 주위에 형성된 상권을 말한다. 홍대, 건대, 신촌, 성신여대, 숙대등과 같이 대학교를 끼고 운영하는 점포는 생각을 많이 해야 한다. 우선 대학교를 끼고 있고 역세권등 주위에 소비자가 유입될 수 있는 곳은 상권이 좋다고 할 수 있다. 예를 들어 건대 먹자골목은 건국대와 병원아파트단지와 주택밀집지 젊은층의 유입등 상권형성에 있어 대학교 의존도가 30%이내이다. 이러한 곳을 이른바 ‘최고의 상권’이라 한다. 건대 중심지 번화가는 1층 전용면적 30평을 기준으로 임대보증금을 제외한 점포 인수비용 즉 권리금이 5억 내외로 높기에 소자본 창업자는 ‘그림의 떡’이란 표현이 어울릴 것이다. 대학가 상권에서 무엇보다 중요한 것은 대학교 학생 의존도가 중요하고 방학기간 중에는 매출이 현저히 떨어진다는 것을 유념해야 한다.

넷째, 복합상권이다. 오피스상권과 역세권, 주택 및 아파트가 많이 분포되어 있고 젊은층 유입이 많은 지역이다. 이러한 복합상권은 주말에도 평일처럼 매출이 꾸준히 지속되기에 한 달 30일을 굴곡없이 영업을 할 수 있는 지역을 말한다. 강남역, 천호역, 범계역, 서현역, 부평역, 홍대입구역, 서울대입구역, 신림역,노원역등이 위에서 말한 복합상권이다. 이러한 복합상권에서 사업체를 운영하면서 실패한다면 그것은 흔히 ‘입이 열 개라도 할 말이 없는 것’ 이다. 그리고 아무리 복합상권이라 할 지라도 상권의 끊김, 즉 중심상권에서 도보로 찾기 어렵거나 많이 걷는 골목길은 복합상권이라 할 수 없는 것이다. 점포 인수금액을 낮추기 위해 막다른 골목까지 들어가는 점포는 오히려 동네상권 점포보다 못할 수 있으니 유념하길 바란다. 상권의 종류와 특색에 대해서 위와 같이 개략적으로나마 열거해 보았는데, 정도의 차이가 있지만 상권마다 특징과 특색이 분명하게 나뉨을 알 수 있을 것이다.

창업자가 하루에 일정량의 매출을 성공의 목표로 잡았을 때 일반상권에서 1년 동안 노력을 하여 고객층을 확보했다면 좋은 상권에서는 한 달 이면 시간을 절약하여 목표에 도달 할 수 있는 것이다. 이것이 상권의 중요성을 강조하는 이유인 것이다. 창업은 쉬운 일이 아니다. 돈만 있으면 무엇이든 할 수 있다는 사람도 있을 것이고, 여력이 안되어 창업을 못한다는 사람도 있을 것이다. 그러나 확실하고 확고한 아이템이 있다면 대출을 받아서라도, 없는 시간을 만들어서라도 도전해봐야 하지 않겠는가? 필자의 회사 한쪽에는 “평범한 노력은 노력이 아니다” 라는 글귀가 붙여져 있다. 평범한 것은 누구나 할 수 있다. 하지만 성공하는 사람은 특별한 뭔가가 있기 때문에 성공하는 것이다.

예비 창업자 여러분!!!
확실한 아이템이 있으면 더 나이 먹기 전에 시작해 보는 것은 어떨까?
또한 확실한 아이템이 없으면 본인의 성향에 맞는 업종을 선정하여 현재 성업중인 소규모사업체의 양도인에게 노하우를 충분히 습득 후, 운영하는 인수창업을 하는 것이 시행착오를 줄이는 최고의 방법 중 하나이다.

▲ 김동주 탑비즈 창업전략연구소장
김동주 탑비즈 창업전략연구소장  .
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