[박병규 변호사의 법(法)이야기] 다음과 같은 사안에 대하여 어떻게 해결해야 할까요?
※ 갑은 상가를 강제경매절차를 통해 상가의 감정가액 8,796,000,000원의 27%에 상당하는 2,343,000,000원에 낙찰받았습니다. 갑은 법원으로부터 매각허가결정을 받은 후 2013. 10.경 최저매각금액 2,305,819,000원의 10%에 상당하는 금액인 230,581,900원을 납부하였고, 잔대금을 2013. 11.경까지 납부하도록 법원으로부터 통지받았습니다. 갑이 경락받은 위 상가의 집합건축물대장을 보면, 위 상가에 대한 경락허가결정이 내려질 당시에는 부동산 각층에 있는 공용부분인 관리실, 기사대기실의 면적은 합계 377㎡로 기재되어 있었습니다. 그러나 이와 같은 관리실, 기사대기실의 실제 면적 합계는 3.77㎡라는 것이 밝혀져, 위 상가에 대한 경락허가결정을 받은 후인 2013. 11. 초.경 건축물대장 전산화 과정에서 공용면적(관리실, 기사대기실) 착오를 인정하여 해당 공용부분 면적을 377㎡에서 3.77㎡로 직권정정하였습니다. 갑은 위 매각허가결정을 취소받음으로써, 갑이 납부한 최저매각금액 2,305,819,000원의 10%에 상당하는 금액인 230,581,900원의 반환을 원합니다.

법원으로부터 평가명령을 받은 OO감정평가사무소에서 작성한 감정평가서에 의하면 위 상가의 공용면적을 377㎡로 산출하여 감정한 것을 알 수 있습니다. 이는 감정평가를 위해 대상 목적물의 공용부분을 계산할 때 전산상의 착오로 인한 부분을 직권정정하기 전 집합건축물 대장의 면적을 기준으로 계산할 결과입니다(788.91㎡ = 관리실 : 377㎡ + 주차창 : 236. 33㎡ + 복도, 계단실, 화장실 : 147.86㎡ + 기계실, 전기실, 방재실, 공조실 : 27.72㎡). 415.68㎡(125.74평)와 788.91㎡(238.64평)의 오차는 약 373.23㎡(113.1평)으로, 현장에 나가 이 사건 부동산에 대한 현황을 조사하여야 할 의무가 있는 OO감정평가사무소로서, 그 의무를 다하였다면 그 차이를 명백히 확인할 수 있었을 것이 일반상식에 비추어 명약관화할 것인 바, 결국 OO감정평가사무소는 위 상가에 대한 현장 확인도 제대로 하지 않은 채 건축물관리대장만을 토대로 만연히 이 사건 부동산에 대한 감정을 한 잘못을 범하였다할 것입니다.

갑이 경락받은 상가는 전유부분 422.70㎡, 공용부분 415.68㎡(주차창 : 236.33㎡ + 복도, 계단실, 화장실 : 147.86㎡ + 기계실, 전기실, 방재실, 공조실 : 27.72㎡ + 관리실, 기사대기실 : 3.77㎡)을 합하여 합계 838.38㎡에 불과함에도, OO감정평가사무소가 감정 대상으로 삼은 면적은 1211.61㎡나 되어 실제 면적보다 373.23㎡이나 초과한 대상을 바탕으로 해당 부동산에 대한 감정이 이루어 졌습니다. 이는 면적상으로는 실제 면적보다 약 44.52% 만큼의 면적이 과다 계산된 것입니다. 이를 각각 기준시가와 낙찰단가를 바탕으로 계산하면 위와 같이 과다 계산되었기에 매수인이 부당하게 부담하게 되는 비용은 아래와 같습니다.

<기준시가 기준>

<낙찰단가 기준>

※ 낙찰단가 : 2,343,000,000원 / 1,211.61㎡ = 1,933,791원

즉, 감정평가의 대상 목적물의 면적이 전산착오로 인한 직권정정된 부분을 반영하지 못하고 과다 계산된 결과 위 상가에 관하여 매수인은 기준시가기준으로는 752,431,680원을, 낙찰단가기준으로는 721,748,657원을 합리적 이유없이 초과부담하게 되었다고 할 것입니다. 민사집행법 제127조는 “① 민사집행법 제121조 제6호에서 규정한 사실이 매각허가결정의 확정 뒤에 밝혀진 경우에는 매수인은 대금을 낼 때까지 매각허가결정의 취소신청을 할 수 있다.”고 규정하고 있습니다.

또한 민사집행법 제121조는 매각허가결정에 대한 이의신청사유로 다음과 같이 규정하고 있습니다. “매각허가에 관한 이의는 다음 각호 가운데 어느 하나에 해당하는 이유가 있어야 신청할 수 있다. 6. 천재지변, 그 밖에 자기가 책임을 질 수 없는 사유로 부동산이 현저하게 훼손된 사실 또는 부동산에 관한 중대한 권리관계가 변동된 사실이 경매절차의 진행중에 밝혀진 때” 위와 같은 민사집행법의 규정을 문리적으로 해석한다면 매각허가결정이 있은 뒤 태풍이나 해일과 같은 천재지변 등으로 부동산이 현저하게 훼손되거나 부동산에 관한 중대한 권리관계가 변동된 사실이 있는 경우에 매각허가결정의 취소를 구할 수 있다고 할 것입니다.

이 사건의 경우에는 비록 매각허가결정이 있은 후에 부동산이 물리적으로 훼손된 경우는 아니라고 할지라도, 강제경매 대상 목적물의 최저매각금액을 결정하였던 기준이 되는 면적 중 공용부분의 면적이 377㎡이었으나 전산착오를 직권으로 바로잡는 과정에서 3.77㎡로 집합건축물대장에 기재한 결과 종전 집합건축물대장과 현재 집합건축물대장상 면적의 차이인 373.23㎡의 공용부분이 매수인의 책임 없는 사유로 인하여 훼손된 것과 마찬가지의 결과가 되었다고 할 것입니다. 물론 실제로 존재하였던 부동산이 훼손된 것은 아니라고 할지라도 존재하지 않았던 만큼의 면적을 가산하여 최저매각금액을 결정하고 그 후에 그 존재하지 않았던 부분의 면적을 제외한 결과 이는 관념산 부동산의 훼손과 마찬가지의 효과가 있다고 할 것입니다.

또한 대법원 역시 「2011. 8. 22. 선고 2001마2652 낙찰허가취소」결정을 통하여 부동산의 교환가치의 감소 역시 훼손으로 볼 수 있다고 판단하였습니다. 이와 비추어 볼 때 민사집행법 제127조의 훼손의 의미는 단지 물리적인 훼손만을 의미하는 것이 아닌 교환가치의 하락·감소나 관념적으로 훼손이라고 볼 수 있을 만큼의 가치가 하락하는 경우가 있고 그것이 매수인의 책임 있는 사유가 아닐 경우에 경매절차의 공정성을 담보하고 경매절차에 참여하는 모든 이들이 합리적 이유 없이 차별받지 아니하고 손해를 보지 않기 위해서 잘못된 것이 명백한 매각허가결정이 취소되어야 할 것입니다. 결국 이 사건의 경우 갑(매수인)의 책임을 질 수 없는 사유로 부동산이 현저하게 훼손된 사실이 경매절차의 진행중에 밝혀진 때로서 민사집행법 제121조 제6호의 이의신청사유에 해당한다고 할 것입니다.

나아가 민사집행법 제130조 제1항은 “매각허가결정에 대한 항고는 이 법에 규정한 매각허가에 대한 이의신청사유가 있다거나, 그 결정절차에 중대한 잘못이 있다는 것을 이유로 드는 때에만 할 수 있다.”고 규정하고 있습니다. 또한 민사집행법 제121조는 매각허가결정에 대한 이의신청사유로 다음과 같이 규정하고 있습니다. “매각허가에 관한 이의는 다음 각호 가운데 어느 하나에 해당하는 이유가 있어야 신청할 수 있다.

1. 강제집행을 허가할 수 없거나 집행을 계속 진행할 수 없을 때
2. 최고가매수신고인이 부동산을 매수할 능력이나 자격이 없는 때
3. 부동산을 매수할 자격이 없는 사람이 최고가매수신고인을 내세워 매수신고를 한 때
4. 최고가매수신고인, 그 대리인 또는 최고가매수신고인을 내세워 매수신고를 한 사람이 제108조 각호 가운데 어느 하나에 해당되는 때
5. 최저매각가격의 결정, 일괄매각의 결정 또는 매각물건명세서의 작성에 중대한 흠이 있는 때
6. 천재지변, 그 밖에 자기가 책임을 질 수 없는 사유로 부동산이 현저하게 훼손된 사실 또는 부동산에 관한 중대한 권리관계가 변동된 사실이 경매절차의 진행중에 밝혀진 때
7. 경매절차에 그 밖의 중대한 잘못이 있는 때”

이와 같은 민사집행법의 규정에 의하면 이 사건 강제경매절차 중 최저매각금액을 결정하는 절차에 있어서 대상 부동산의 면적을 실제 면적보다 44.52%초과하여 감정을 실시하였으므로 이는 최저매각금액을 결정하는 절차에 중대한 흠이 있어 민사집행법 제121조 제5호의 이의신청사유에 해당한다고 할 것입니다. 설혹 이러한 사유가 인정되지 않는다고 할지라도 이와 같이 최저매각대금의 계산이 실제면적보다 44.52%나 많은 면적을 바탕으로 계산되었을 경우에는 민사집행법 제121조 제7호의 경매절차에 그밖의 중대한 사유가 있는 때에 해당한다고 할 것입니다.

결국 이 사건 매각허가결정은 민사집행법 제127조 또는 제130조 제1항에 의해 취소되고 매각불허가 결정이 내려져야할 것입니다. 실제로 이 사건의 경우 매각허가결정이 취소되어, 갑은 법원으로부터 기납부한 최저매각금액 2,305,819,000원의 10%에 상당하는 금액인 230,581,900원의 반환을 받았습니다.

▲ 박병규 변호사

[박병규 변호사]
서울대학교 졸업
제47회 사법시험 합격, 제37기 사법연수원 수료
굿옥션 고문변호사
현대해상화재보험 고문변호사
대한자산관리실무학회 부회장
대한행정사협회 고문변호사
서울법률학원 대표
현) 법무법인 단천 대표변호사, 변리사, 세무사

저서 : 채권실무총론(상, 하)

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