[박병규 변호사의 법(法)이야기] 부동산 거래를 하기 위하여 중개업자에게 부동산거래의 중개를 위임한 경우, 중개업자는 그 위임취지에 따라 중개대상물의 권리관계를 조사하고 확인할 의무가 있습니다. 만약 중개업자가 그 주의의무를 위반할 경우 중개업자는 그로 인한 손해를 배상할 책임을 부담하게 됩니다.
이는 ① 공인중개사법 제25조에서 개업공인중개사는 중개를 의뢰받은 경우 중개가 완성되기 전에 당해 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 당해 중개대상물의 상태·입지 및 권리관계 및 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항 등을 성실·정확하게 설명하고, 토지대장 등본 또는 부동산종합증명서, 등기사항증명서 등 설명의 근거자료를 제시하여야 한다고 하여 중개업자에게 중개대상물 조사·확인 의무를 부과 하고 있음과, ② 같은 법 제30조에서는 공인중개사의 고의·과실 즉, 의무위반으로 인해 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 공인중개사는 그 손해를 배상할 책임이 있다고 규정하여 공인중개사의 손해배상 책임을 인정하고 있음을 그 근거로 합니다.
이와 관련하여 중개업자의 책임 범위를 제한하는 판결, 즉 부동산중개인에게 중개를 위임하였다 하더라도 당사자 본인이 본래 부담하는 거래관계에 관한 책임에서 벗어난다고 볼 수 없다는 내용의 판결이 있어, 이를 소개합니다.
태양광발전설비 설치를 영업으로 하는 갑은 공인중개사인 을에게 위임하여 A건물 등 6개동과 토지를 매수하기로 하는 매매계약 등을 체결하고 계약금을 지불했습니다. 갑은 계약 체결 후 이 사건 토지에 태양광발전설비를 설치하여 이용하는데 제한이 있음을 알게 되어 더 이상 계약의 이행을 진행하지 못하였습니다. 결국 이 사건 매매계약은 해제되었고, 갑은 계약금을 돌려받지 못하게 되었습니다. 매매의 당사자 일방은 계약당시에 금전을 계약금 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자 간에 다른 약정이 없는 한 이는 해약금으로 인정되어 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 계약을 해제할 수 있기 때문입니다(민법 제565조). 이에 갑은 포기할 수밖에 없었던 계약금으로 인한 손해를 배상받기 위하여 법원에 소송을 제기하였습니다. 법원은 갑의 주장 중 일부만을 받아들였습니다.
재판부는 “부동산 거래당사자가 중개업자에게 부동산거래의 중개를 위임한 경우, 중개업자는 위임취지에 따라 중개대상물의 권리관계를 조사·확인할 의무가 있고 그 주의의무를 위반할 경우 그로 인한 손해를 배상할 책임을 부담하게 되지만, 그로써 중개를 위임한 거래당사자 본인이 본래 부담하는 거래관계에 대한 조사·확인 책임이 중개업자에게 전적으로 귀속되고 거래당사자는 그 책임에서 벗어난다고 볼 것은 아니다.”고 하여 중개업자의 책임을 제한하고, “갑은 태양광발전설비 설치를 영업으로 하므로 을의 설명만을 듣고 매매계약을 체결할 것이 아니라 토지이용계획확인원을 면밀히 검토하여 이 사건 토지가 농업진흥구역인지 여부, 그 경우 이용에 제한이 있는지에 관하여 설명을 요구하고 이를 확인할 수 있는 자료를 적극적으로 요청하거나 스스로 해당 관청에 문의하는 등의 방법으로 확인하여 이를 기초로 매매계약 체결 여부를 결정하여야 할 것이고, 이용에 제한이 있는 경우에 대비하여 을이나 거래상대방을 상대로 그러한 경우에는 계약을 해제하고 계약금을 반환받을 수 있는지 여부를 확인하고 이를 매매계약서 등에 기재하도록 적극적으로 요청하여야 할 것임에도 불구하고, 이를 게을리한 채 을의 말만 믿고 이 사건 제1, 2매매계약서에 계약금 반환에 관한 아무런 기재도 하지 않은 채 이 사건 제1, 2매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 잘못이 인정되고, 원고의 이러한 잘못도 이 사건 손해발생의 한 원인이 되었다 할 것이므로 이를 참작하기로 하되, 제반 사정을 고려하여 피고의 책임 비율을 60%로 제한한다.”고 하였습니다.
부동산 거래를 위해 중개업자에게 부동산거래의 중개를 위임한 경우에도 부동산 거래 당사자는 중개업자가 아닌 부동산거래의 중개를 위임한 사람이 당사자입니다. 비록 중개업자가 거래과정의 많은 부분을 담당하여 처리하게 되겠지만 일차적인 권리 및 의무의 귀속은 결국 위임한 사람에게 있는 것입니다. 따라서 중개업자에게 중개를 위임하였다 하더라도 거래당사자는 여전히 의무자로서 기대되는 조치를 하여야 할 것입니다.
부동산 거래에 관심이 있으신 분들은 중개업자에게 중개를 위임한 경우라도 거래 과정에 적극 개입하셔서 체크해야 할 것들을 꼼꼼히 챙겨 혹시 모를 손해를 미연에 방지하시기 바랍니다.
[박병규 변호사]
서울대학교 졸업
제47회 사법시험 합격, 제37기 사법연수원 수료
굿옥션 고문변호사
현대해상화재보험 고문변호사
대한자산관리실무학회 부회장
대한행정사협회 고문변호사
서울법률학원 대표
현) 법무법인 이로(박병규&Partners) 대표변호사, 변리사, 세무사
저서 : 채권실무총론(상, 하)