[미디어파인=박병규 변호사의 법(法)이야기] 많은 분들이 아파트매매계약을 체결할 때 분양광고를 살펴본 뒤 기반시설 등을 확인하여 결정을 합니다. 보통 주위 교통환경, 교육환경 등 근린시설 등을 많이 따져보게 됩니다. 광고의 속성상 어느 정도의 과장은 있기 마련입니다. 그러나 이러한 과장도 한계는 있는 것이고, 이를 넘으면 허위 광고로 위법한 광고가 됩니다.
대법원은 ‘구 표시․광고의 공정화에 관한 법률 제3조 제1항 제1호에서 말하는 허위·과장의 광고의 기준에 대하여 사실과 다르게 광고하거나 사실을 지나치게 부풀려 광고하여 소비자를 속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있는 광고행위로서 공정한 거래질서를 저해할 우려가 있는 광고를 말하고, 광고가 소비자를 속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있는지는 보통의 주의력을 가진 일반 소비자가 당해 광고를 받아들이는 전체적·궁극적 인상을 기준으로 하여 객관적으로 판단하여야 한다’고 판시하고 있습니다(대법원 2003. 6. 27. 선고 2002두6965 판결).
이와 관련하여 실제 경전철이 생기지 않았더라도 당시 시의 계획을 인용하여 건설업체가 분양광고를 하였다면 그 광고는 허위․과장 광고가 아니라고 판단한 대법원 판결이 있어 이를 소개하고자 합니다.
SK건설은 2008년 8월 입주를 시작한 부산 남구의 오륙도 SK뷰 아파트를 분양할 당시 단지 앞에 해양생태공원이 조성되고 부산도시철도와 경성대·부경대역과 아파트를 연결하는 경전철이 뚫린다고 광고했습니다. 하지만 해양생태공원은 시행사가 부지 조성작업만 해놓고 자금 부족으로 공사가 중단됐고, 경전철은 부산시가 기본계획만 수립한 뒤 답보상태에 빠지면서 완공 가능성이 불투명해졌습니다. 설씨 등 6명은 건설업체 광고가 사실과 다르다며 중도금 이자와 잔금 지급을 거부했습니다. SK건설은 "분양계약 파기에 따른 위약금을 지급하라"며 아파트 수분양자 설모씨 등 6명을 상대로 분양가의 10%를 위약금으로 물어내라는 소송을 제기했습니다.
1심 재판부는 설씨 등 수분양자들이 대금지급을 지체해 계약이 해제됐으므로 위약금을 지급해야 하지만, 당시 아파트 분양 광고가 허위·과장이었던 점을 고려해 70%만 지급하라고 판단했고, 항소심은 이 비율을 60%로 다시 재조정했습니다. 항소심 판결로 설씨 등 6명의 위약금은 1인당 2000만∼3100만원씩 감액됐고, 대법원은 위약금 액수를 줄여줬던 원심을 파기하고 사건을 부산고법에 돌려보냈습니다.
대법원은 ‘해양공원은 허위·과장광고이지만 경전철 광고는 부산시의 당시 계획을 그대로 인용했기 때문에 정당하다’고 봤고, 이에 따라 분양광고 전체가 허위·과장광고임을 전제로 설씨 등이 내야할 위약금을 60%로 판단한 항소심 판결도 파기되게 되었습니다. 결국 아파트 앞에 공원과 경전철이 생긴다는 건설업체 광고가 허위라며 잔금 지급을 거부한 분양자들이 이 사건 판결로 위약금을 추가로 물게 되었습니다. 아파트 매매계약을 체결하기 위해서는 꼼꼼한 사전조사를 하셔야 피해를 줄일 수 있습니다. 허위ㆍ과장 분양광고의 피해는 고스란히 분양계약자에 돌아옵니다. 그렇기 때문에 더욱 각별히 신경 써서 살펴야합니다.
공정거래위원회(이하 ‘공정위’)는 아파트 분양광고를 하면서 허위ㆍ과대광고를 한 건설업체에 대하여 경고, 시정명령, 신문 공표 및 과징금 등의 조치를 하고 있습니다. 허위ㆍ과장 분양광고에 대한 신고 및 상담은 공정거래위원회 - 민원 - 신고센터에서 가능합니다. 또한 부동산소송전문 변호사와 같은 전문가에게 문의ㆍ상담하여 분쟁을 바로잡을 수도 있습니다.
갈수록 이러한 부당광고의 유형들이 세밀해지고 있어 분쟁을 해결함에 있어 난관을 겪고 있습니다. 때문에 더더욱 전문가와 함께 부당광고에 대한 내용을 세밀하게 살펴 밝히는 것이 필요할 것입니다.
[박병규 변호사]
서울대학교 졸업
제47회 사법시험 합격, 제37기 사법연수원 수료
굿옥션 고문변호사
현대해상화재보험 고문변호사
대한자산관리실무학회 부회장
대한행정사협회 고문변호사
서울법률학원 대표
현) 법무법인 이로(박병규&Partners) 대표변호사, 변리사, 세무사
저서 : 채권실무총론(상, 하)