[미디어파인=박병규 변호사의 법(法)이야기] 주택임대차보호법에 의하면 임차인이 주택을 인도받고 전입신고를 마치면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 임차권을 주장할 수 있고, 확정일자를 갖추면 그 이후에 설정된 권리자보다 우선해 보증금을 변제받을 수 있습니다. 이를 대항력과 우선변제권이라고 합니다. 그러나 주택임대차보호법의 보호를 받기 위해서는 임대차가 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에서 임대차계약이 체결된 경우로 한정되는 것은 아니지만 적어도 그 주택에 관해 임대차계약을 체결할 수 있는 권한을 가진 사람과 임대차계약을 체결해야 합니다. 이와 관련하여 임의경매절차에서 최고가 매수신고인 지위에 있다는 것만으로는 적법한 임대권한을 가진 것으로 보기 어렵다는 판결이 선고되어 소개하고자 합니다.

갑은 2010년 10월 13일 이 사건 주택의 경매절차에서 최고가매수신고인의 지위에 있던 A와 주택임대차계약을 체결하고, 같은 달 23일 종전 임차인 B로부터 주택을 인도받아 전입신고를 마치고 임대차계약서에 확정일자를 받았습니다. A는 같은 달 24일 매각대금을 완납하고, 을에게 근저당권설정등기를 마쳐주었습니다. 갑은 을의 근저당권실행에 대하여 적법한 주택임차인으로서 보호받을 수 있을까요?

그 후 이 사건 주택에 관해 경매절차가 진행되었는데, 원심은 원고가 우선변제권을 취득했으므로 근저당권자인 을보다 우선해 경매절차상 환가대금에서 임대차보증금을 변제받을 권리가 있다고 판단했으나, 대법원은 임의경매절차 상 최고가매수신고인이라는 사정만으로는 아직까지는 적법한 임대권한이 있었다고 볼 수 없다면서 원심 판결을 파기하였습니다.

보호받는 임대차의 범위에 관하여 대법원은 ‘주택임대차보호법이 적용되는 임대차가 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우로 한정되는 것은 아니나, 적어도 그 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한을 가진 임대인이 임대차계약을 체결할 것이 요구된다(대법원 2008년 4월10일 선고 2007다38908,38915판결 등)’고 판시하고 있습니다.

결국 이 사건에서 주택의 임의경매절차에서 최고가매수신고인의 지위에 있는 자가 적법한 임대차계약을 체결할 수 있는 권한을 가진 임대인에 해당하는지 여부에 관하여 대법원은 ‘적법한 임대권한이 있었음을 인정할 수 있는 별도의 증거가 인정되지 아니하는 한, 단지 임의경매절차에서 최고가매수신고인에 해당한다는 이유만으로 적법한 임대권한을 가진 임대인에 해당한다고 볼 수 없다’고 판시하였습니다(대법원 2014년 2월 27일 선고 2012다93794 판결).

대법원 판결에 따르면 A가 주택의 경매절차에서 최고가매수신고인이라는 것 이외에 적법한 임대권한을 인정할 수 있는 증거가 없는 한, 갑은 적법한 임대권한 없는 자와 임대차계약을 체결하였으므로, 주택의 근저당권자인 을과의 관계에서 주택임대차보호법상 보호받을 수 없다고 할 것입니다. 대법원은 최고가 매수신고인의 경우 매각대금을 완납하면 소유권을 취득하지만 최고가 매수신고인이라는 지위 자체만으로는 적법하게 부동산을 임대할 권한이 있는 것은 아니라고 판단한 것입니다.

즉 매매계약을 체결하고 목적물을 인도받은 매수인과 임대차계약을 체결한 자는 임대차보호법의 보호를 받는 반면, 경매목적물의 최고가매수신고인과 매각대금 완납 전 임대차계약을 체결한 사람은 임대차보호법의 보호를 받지 못하게 되는 셈입니다. 경매목적물에 관해 임대차계약을 체결할 때 이 점을 유의할 필요가 있다할 것입니다.

▲ 박병규 이로(박병규&Partners) 대표변호사

[박병규 변호사]
서울대학교 졸업
제47회 사법시험 합격, 제37기 사법연수원 수료
굿옥션 고문변호사
현대해상화재보험 고문변호사
대한자산관리실무학회 부회장
대한행정사협회 고문변호사
서울법률학원 대표
현) 법무법인 이로(박병규&Partners) 대표변호사, 변리사, 세무사

저서 : 채권실무총론(상, 하)