[미디어파인=박병규 변호사의 법(法)이야기] 분양권은 "입주자로 선정된 지위"를 의미하며, 분양권 양도는 이 지위에 대한 명의변경입니다. 분양권 양도는 신규주택을 분양받은 사람이 그 지위를 타인에게 양도하여 입주자를 변경하는 것을 말합니다. 즉 입주 전에 물건이 아닌 권리형태의 분양권을 다른 사람에게 되파는 것입니다.

이러한 분양권 양도계약은 분양권에 대한 매매계약입니다. 따라서 그 성립을 인정하기 위해서는 ① 쌍방당사자 및 일시, ② 목적물, ③ 매매대금액의 특정이 필요합니다.

매매대금액의 특정과 관련하여 판례는 매매대금액도 목적물과 같이 매매계약의 본질적 요소라 할 것이므로 구체적인 액수까지 특정하여야 한다고 보고 있습니다. 다만, 반드시 계약 체결 당시에 구체적으로 확정하여야 하는 것은 아니고 이를 사후에라도 확정할 수 있는 방법과 기준이 정하여져 있으면 된다고 판시하고 있습니다.(대법원 1986. 2. 11. 선고 84다카2454 판결, 1993. 6. 8. 선고 92다49447 판결, 1996. 4. 26. 선고 94다34432 판결 등)

위 판례에 따른다면 분양권 양도계약에서도 그 계약의 본질적 요소라 할 수 있는 매매대금액 즉, 대가(프리미엄)와 관련하여 당사자 간의 구체적인 의사의 합치가 있어야만 그 양도계약을 인정받을 수 있겠습니다.

이와 관련하여 최근에 택지 분양 청약금과 계약금을 대신 내줬다는 사실만으로는 분양권을 양도하기로 한 계약이 있었다고 보기 어렵다는 대법원 판결이 나와, 이를 자세히 살펴보도록 하겠습니다.

2012년 12월 갑은 안양시 동안구 관양동 일대의 단독주택지를 분양 받았습니다. 당시 갑은 자금사정이 좋지 않아 청약금과 계약금을 갑의 처남인 을이 대신 내줬습니다.

그런데 분양 받은 택지의 시가가 폭등하면서 갈등이 빚어졌습니다. 을이 "분양권을 넘겨받기로 하고 계약금 등을 대신 부담한 것"이라고 주장하며 소송을 제기하였기 때문입니다. 갑 측은 "경제적으로 넉넉한 을이 누나 가족을 도와주기 위해 대금을 부담했다"고 반박했습니다.

1심은 갑의 손을 들어줬지만, 2심은 을의 주장을 받아들이면서 판결이 엇갈렸고, 대법원은 심사숙고 끝에 갑의 손을 들어준 1심 판결을 지지했습니다.

대법원 민사1부는 을이 갑으로부터 분양권을 물려받은 자신의 조카딸 병을 상대로 "갑 부녀 사이에 있었던 승계계약은 무효"라며 낸 계약취소소송 상고심(2012다101565)에서 원고승소 판결을 한 원심을 깨고 사건을 서울중앙지법으로 돌려보냈습니다.

재판부는 판결문에서 "을이 매형인 갑 명의로 청약금 2,500만 원과 계약금 일부인 2,400여만 원을 대신 납입했고, 갑으로부터 위임장을 받아 분양계약을 대신 체결하긴 하였지만 이것만으로는 당사자 사이에 분양권을 양도하겠다는 구체적인 의사 합치가 있었다고 보기에는 부족하다"고 밝혔습니다.

이어 "을이 대신 돈을 낸 것은 매형인 갑이 당시 경제적으로 어려웠다는 소극적인 사정을 말해줄 뿐 양쪽이 분양권을 거래하는데 합치된 의사가 있었음을 뒷받침하지는 않는다"고 설명하였습니다.

위 대법원 판결의 취지는 분양권 양도계약을 인정하기 위해서는 분양 후 가격상승분(프리미엄)에 대한 분배 등 분양권 양도계약의 핵심 사항에 대하여 당사자 간 합의가 있어야 한다는 것을 말합니다. 즉 분양권을 거래하는 대신 대가(프리미엄)를 주고받기로 하는 내용 등이 분양권 양도 약정의 중요 사항에 해당하므로 이에 대한 당사자의 합의가 있어야만 분양권 양도계약으로 인정할 수 있다는 것입니다.

따라서 분양권 양도계약을 체결하시는 분들은 이점을 숙지하시어 분양권 양도계약 체결 시 상대방과 분양권의 대가(프리미엄)에 관한 구체적인 의사의 합치, 적어도 장래 구체적으로 이를 특정할 수 있는 기준과 방법 등에 관한 합의가 있어야지 추후 분양권 양도계약과 관련된 분쟁에서 그 계약 사실을 인정받을 수 있을 것입니다.

▲ 박병규 이로(박병규&Partners) 대표변호사

[박병규 변호사]
서울대학교 졸업
제47회 사법시험 합격, 제37기 사법연수원 수료
굿옥션 고문변호사
현대해상화재보험 고문변호사
대한자산관리실무학회 부회장
대한행정사협회 고문변호사
서울법률학원 대표
현) 법무법인 이로(박병규&Partners) 대표변호사, 변리사, 세무사

저서 : 채권실무총론(상, 하)