[미디어파인=정동근 변호사의 법과 상식] 국가의 재산은 그 용도에 따라 크게 행정재산과 일반재산으로 구분된다. 행정재산은 공공의 목적으로 사용되는 재산으로 원칙적으로 개인에게 매각·교환 등 처분을 할 수 없으나, 일반재산은 행정재산을 제외한 모든 재산으로 대부·매각·교환 등 처분을 할 수 있다.
일반재산은 매수도 가능하다. 일반재산의 매수가 가능하다면 당연히 임차도 할 수 있다. 국가가 국유재산 중 일반재산을 빌려주는 것을 ‘국유재산 대부’라고 한다. 쉽게 말해 국가가 부동산 임대인이 되어 일정기간 대부료(사용료)를 받고 국유재산을 빌려주는 임대차와 비슷하다.
대부기간은 조림을 목적으로 하는 토지와 그 정착물은 10년 이내, 조림목적 이외의 토지와 그 정착물은 5년 이내, 그 밖의 재산은 1년 이내로 정하고, 갱신이 가능하다.
한국자산관리공사(KAMCO, 캠코)는 국유재산을 위탁관리하고 있다. 따라서 국유재산대부계약은 한국자산관리공사와 체결해야 한다. 국유재산대부 방법은 원칙적으로 경쟁입찰방식으로 진행된다. 국유재산관리법 제43조에 따라 일반 경쟁입찰방식으로 계약을 체결하여야 하는 것이 원칙이다. 일반경쟁입찰은 온비드 홈페이지에서 참여할 수 있다. 다만, 국유재산대부는 주거용, 경작용으로 대부하거나 외교상 또는 국방상 이유, 천재지변 등 부득이한 사유가 있는 경우, 2회에 걸쳐 유효한 입찰이 성립되지 않은 경우 등에는 예외적으로 수의계약이 가능하다(국유재산관리법 시행령 제40조).
국유재산대부는 현실적으로 일반 경쟁입찰방식보다 수의계약방식으로 체결되는 경우가 월등히 많다. 국유재산과 관련된 대부분의 계약이 규모가 크지 않아(100㎡ 이하의 소규모 토지), 대부분 수의계약으로 체결되는 것이다. 수의계약의 특성상 계약체결 과정에서의 공정성 및 투명성 확보가 되지 않는다면 특정인에 대한 특혜문제가 발생할 수 있으므로, 계약의 적정성 여부를 판단할 수 있는 제도적 절차를 마련하는 것이 필요하다.
국유재산대부와 관련하여 한국자산관리공사와 분쟁이 생긴 경우, 행정소송이 아닌 일반 민사소송으로 다투어야 한다. 한국자산관리공사가 공권력의 주체로서 우월적 지위에서 일방적인 처분을 하는 것이 아니라, 사경제 주체로 국민과 대등한 위치에서 사법상 계약을 체결하는 것이기 때문이다. 다만, 한국자산관리공사가 국유재산을 사용허가나 대부계약 없이 사용한 사람에게 변상금을 부과하는 것은 국유재산법에 규정된 변상금 징수권을 행사한 것이므로, 이러한 변상금 부과 처분은 행정소송으로 다투어야 한다.
[정동근 변호사]
서울대학교 법학부, 경제학부
서울대학교 대학원 법학과
(前) 법무법인 주원(유한) 구성원 변호사
(前) 법무법인 태한 구성원 변호사
(前) 사법연수원 40기
(現) 법무법인 조율 파트너 변호사
저서 : 부동산소송(진원사)