[미디어파인=박병규 변호사의 법(法)이야기] 부동산 중개란 부동산중개업법 제3조의 규정에 의한 토지, 건축물 그 밖의 토지의 정착물, 그 밖에 대통령령이 정하는 재산권 및 물건에 대하여 거래당사자간의 매매·교환·임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 의미합니다.
국제노동기구는 ‘넓은 의미의 컨설팅이란 특정 대상에 대하여 해당 분야의 전문가가 자신의 전문 지식을 활용하여 제기된 문제점을 분석하고 구체적인해결책을 제시하는 것’이라고 정의하고 있습니다.
최근에 부동산 중개와 별도로 컨설팅 계약을 체결했더라도 실제 업무가 부동산 중개의 범위를 벗어나지 않는다면 부동산 중개 행위로 봐야 한다고 판단한 사안이 있어, 이를 소개하고자 합니다.
을사 소속 공인중개사들은 2012년 서울에서 호텔을 운영하는 갑사 대표에게 부동산 중개와 함께 컨설팅을 해 주겠다고 제안하였습니다. 당시 갑사의 부동산에는 여러 개의 근저당권과 압류, 가등기가 설정 된 상태로 임의경매가 진행되고 있었습니다.
갑사는 경매를 무마하는 동시에 부동산을 최적의 조건으로 팔고 싶어 을사의 컨설팅을 받기로 하였습니다. 갑사는 을사에 중개수수료 명목으로 1억 1,000만원, 컨설팅 수수료로 2억 2,000만원을 줬습니다.
갑사는 을사의 중개에 따라 15억원을 받고 임의경매가 진행되던 부동산을 다른 부동산과 교환했지만, 이후 을사가 부동산 중개 외에 별다른 컨설팅을 해준 것이 없다며 컨설팅료를 돌려달라며 부당이득 반환청구 소송을 제기하였습니다.
1심 법원은 "이 사건 부동산에는 수개의 근저당권, 압류, 가등기가 설정된 상태로 임의경매가 진행되고 있었기 때문에 갑사로서는 경매를 무마하는 동시에 이를 최적의 조건으로 매도하여 수익을 얻을 의도로 일반적인 중개계약이 아닌 컨설팅 계약을 체결한 것으로 볼 수 있다."며 원고패소 판결했지만, 2심은 이와 반대로 원고승소판결을 하였고, 이에 불복하여 을컨설팅회사는 대법원에 상고하였습니다.
대법원은 원고승소 판결한 원심을 확정하였습니다.
대법원은 "을사가 갑사 임원들로부터 매각 동의를 받고 교환가액을 조율한 것은 전형적인 부동산 중개행위에 해당하고, 을사가 갑사의 채무를 대납하고 경매를 정지시킨 행위 등도 부동산 중개의 부수적인 행위로 볼 수 있다."며
"임대수익을 분석해주고 세무 상담을 해 준 내용도 부동산의 일반적인 현황이나 간단한 세무 상식에 불과해 을사가 부동산 중개와 별개인 권리분석이나 세무 상담에 관한 컨설팅 용역을 제공했다고 보기 어렵다."고 밝혔습니다.
대법원은 부동산 중개와 별도로 컨설팅 계약을 체결했더라도 실제 업무가 부동산 중개의 범위를 벗어나지 않는다면 부동산 중개 행위로 봐야 한다고 본 것입니다.
부동산 중개 법정수수료율은 '매매·교환은 거래가액의 0.15~0.9% 이내, 임대차는 0.15~0.8% 이내'로 규정돼 있습니다. 이 범위 내에서 각 지방자치단체장이 조례로 구체적인 수수료율을 정합니다. 수수료 상한을 넘는 수수료를 받으면 1년 이하의 징역 또는 1,000만원 이하의 벌금에 처해집니다.
2007년 대법원은 전원합의체 판결(2005다32159)을 통해 "중개수수료의 한도를 초과하는 수수료를 받지 못하도록 한 부동산중개업법 관련 법령은 중개수수료 약정 중 한도를 초과하는 부분에 대한 사법상의 효력을 제한하는 이른바 강행법규에 해당하고, 그 한도를 초과하는 부동산 중개수수료 약정은 그 한도 초과 범위 내에서 무효"라고 밝혔습니다.
부동산 컨설팅 계약이라는 명목으로 실제로는 부동산 중개 업무를 하는 경우, 중개수수료를 초과하여 받은 부분은 강행규정인 부동산중개업법을 위반하여 무효이므로 을컨설팅 회사는 초과하여 받은 금원을 부당이득으로 반환해야 한다는 것이 위 대법원의 입장으로,
부동산중개업을 건전하게 육성하여 국민경제에 이바지함을 목적으로 하는 공인중개사법의 목적에 비추어 일응 타당한 판결이라 할 것이나, 일률적으로 법정수수료의 상한을 설정한 부분에 대하여는 재고가 필요하지 않나 조심스럽게 생각해 봅니다.
[박병규 변호사]
서울대학교 졸업
제47회 사법시험 합격, 제37기 사법연수원 수료
굿옥션 고문변호사
현대해상화재보험 고문변호사
대한자산관리실무학회 부회장
대한행정사협회 고문변호사
서울법률학원 대표
현) 법무법인 이로(박병규&Partners) 대표변호사, 변리사, 세무사
저서 : 채권실무총론(상, 하)