[미디어파인=박병규 변호사의 법(法)이야기] 배당이의 소송은 강제집행의 배당절차에 있어서 이의가 완결되지 아니한 때, 이의를 신청한 채권자가 이의에 관하여 이해관계를 가지고 또 이의를 정당하다고 인정하지 않는 다른 채권자를 상대로 이의를 주장하기 위해 제기하는 소(민사집행법 154조)를 말합니다.
배당이의의 소의 성질에 관하여 통설은 본소송에 의해 비로소 그 배당액이 형성되기 때문에 형성의 소라고 보나, 배당액의 확정을 구하는 확인의 소라는 유력한 견해도 있습니다.
민사집행법 제154조 1항의 배당이의의 소는 배당을 실시한 집행법원이 속한 지방법원의 관할로 합니다. 다만, 소송물이 단독판사의 관할에 속하지 아니할 경우에는 지방법원의 합의부가 이를 관할합니다.
최근에 아파트가 경매로 넘어갈 상황이라는 것을 알면서도 시세보다 낮은 금액의 임대차 계약을 체결해 경매절차에서 1순위 배당권자가 됐다면, 이는 소액임차인을 보호하는 주택임대차보호법을 악용한 것이므로 우선변제를 받는 소액임차인으로 볼 수 없다고 판단한 사안이 있어, 이를 소개하고자 합니다.
갑은 2014년 5월 강원도 원주시에 있는 을 소유의 아파트를 보증금 1,300만원, 임차료 월 40만원에 임차하였습니다. 당시 아파트는 평균 매매가격이 2억원 정도였는데 이미 2013년부터 우리은행 등 채무자들로부터 시세를 훌쩍 넘는 3억원 가량의 근저당권설정이 되어 있었습니다.
아파트는 갑이 임대차 계약을 맺은 지 두달만인 2014년 7월 임의경매 절차로 넘어갔습니다. 법원은 2015년 3월 배당금액 1억 8,000여만원 중 소액임차인인 갑을 1순위로 해 1,300만원을 배당하는 내용의 배당표를 작성하였습니다.
우리은행으로부터 채권을 양수받아 4순위 근저당권자가 된 병회사는 "갑이 소액임차인으로 보호받을 수 없는 임차인"이므로 "갑에게 배당된 1,300만원을 달라."며 갑을 상대로 배당이의소송을 제기하였습니다.
법원은 병회사에 승소 판결하였습니다.
법원은 "주택임대차보호법이 임차인에게 경매 시 우선 변제를 받을 수 있도록 한 것은 사회적 약자인 임차인을 보호하려는 사회보장적 고려에서 나온 것이므로, 제도의 취지를 고려할 때 임차인이 소액임차인 보호 규정을 악용해 다른 채권자들의 권리를 해하고 자신의 이익이나 채무자의 이익을 도모하기 위한 것일 때는 적용되지 않는다고 봐야 한다."고 설명하였습니다.
이어 "임대차의 계약내용은 시세보다 낮을 뿐만 아니라 최우선 변제되는 소액임차인의 요건에 맞춰 보증금이 1,300만원으로 정해져 있고, 임차당시 갑은 자신 소유의 가까운 아파트에 거주하고 있어 굳이 이 아파트를 임차할 이유도 없는 것으로 보인다."고 밝혔습니다.
또 "갑은 이전에 법원 경매에 참여해 배당금을 수령한 적이 있고, 주택 건물을 경매로 낙찰받은 적도 있는 등 경매절차에 익숙해 보인다."며, "갑은 아파트가 경매될 것을 알면서도 주택임대차 보호법을 악용해 부당한 이득을 취하고자 한 것이므로, 법이 보호하는 소액임차인에 해당하지 않아, 갑의 배당금을 1300만원에서 0원으로 경정하고 그 금액만큼 원고의 배당액을 늘려야 한다."고 판시하였습니다.
법원은 아파트가 경매로 넘어갈 상황임을 알면서도 시세보다 낮은 금액의 임대차 계약을 체결해 경매절차에서 1순위 배당권자가 됐다면, 이는 소액임차인을 보호하는 주택임대차보호법을 악용한 것이므로 최우선변제를 받는 소액임차인으로 볼 수 없다고 본 것입니다.
대법원은 “주택임대차보호법 제8조의 소액보증금 최우선변제권은 임차목적 주택에 대하여 저당권에 의하여 담보된 채권, 조세 등에 우선하여 변제받을 수 있는 일종의 법정담보물권을 부여한 것이므로, 채무자가 채무초과상태에서 채무자 소유의 유일한 주택에 대하여 위 법조 소정의 임차권을 설정해 준 행위는 채무초과상태에서의 담보제공행위로서 채무자의 총재산의 감소를 초래하는 행위가 되는 것이고, 따라서 그 임차권설정행위는 사해행위취소의 대상이 된다고 할 것이다.”라며,
“주택임대차보호법 제8조의 소액보증금 최우선변제권 보호대상인 임차권을 설정해준 행위가 사해행위인 경우, 수익자인 임차인의 선의를 판단함에 있어서는 실제로 보증금이 지급되었는지, 그 보증금의 액수는 적정한지, 등기부상 다수의 권리제한관계가 있어서 임대인의 채무초과상태를 의심할 만한 사정이 있었는데도 굳이 임대차계약을 체결할 사정이 있었는지, 임대인과 친인척관계 등 특별한 관계는 없는지 등을 종합적으로 고려하여 논리와 경험칙을 통하여 합리적으로 판단하여야 한다.”고 판시한 바 있습니다.(대법원 2005. 5. 13. 선고 2003다50771 판결)
이 사건에서 임대차의 계약내용은 시세보다 낮을 뿐만 아니라 최우선 변제되는 소액임차인의 요건에 맞춰 보증금이 1,300만원으로 정해져 있고, 임차당시 갑은 자신 소유의 가까운 아파트에 거주하고 있어 굳이 이 아파트를 임차할 이유도 없었으며, 갑은 아파트가 경매될 것을 알면서도 주택임대차 보호법을 악용해 부당한 이득을 취하고자 한 것이므로, 법이 보호하는 소액임차인에 해당하지 않는다는 법원의 판단은,
채무 초과 상태에서 최우선 변제되는 소액임차인을 만들어 재산을 빼돌리고자 한 채무자에 협력한 사해행위 취소의 상대방이 된 소액임차인에 대한 대법원의 판결과도 일맥 상통한 것으로, 사회적 약자인 임차인을 보호하려는 사회보장적 고려에서 최우선 변제되는 소액임차인을 둔 주택임대차 보호법의 취지에 부합하는 판결이라 할 것입니다.
특히 위 사안에서 임차당시 갑이 자신 소유의 가까운 아파트에 거주하고 있어 굳이 이 아파트를 임차할 이유도 없었다는 점이 판결에 큰 영향을 준 것으로 보이는데, 실제 거주하고 있고 또 거주의 필요성이 있는 임차인의 경우에는 위와 다른 결론이 날 수 있을거라 사료됩니다.
[박병규 변호사]
서울대학교 졸업
제47회 사법시험 합격, 제37기 사법연수원 수료
굿옥션 고문변호사
현대해상화재보험 고문변호사
대한자산관리실무학회 부회장
대한행정사협회 고문변호사
서울법률학원 대표
현) 법무법인 이로(박병규&Partners) 대표변호사, 변리사, 세무사
저서 : 채권실무총론(상, 하)