무주택자 임대아파트 해지사유 [박병규 변호사 칼럼]

박병규 이로 대표변호사l승인2017.07.14l수정2017.07.14 08:48

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[미디어파인=박병규 변호사의 법(法)이야기]

공공주택_특별법
제49조의3(재계약 거절 등) ① 공공주택사업자는 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 공공임대주택을 임대받는 등 대통령령으로 정하는 사항에 해당하는 경우에는 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 재계약을 거절할 수 있다.

공공주택_특별법_시행령
제47조(재계약의 거절 등) ① 법 제49조의3제1항에서 "거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 공공임대주택을 임대받는 등 대통령령으로 정하는 사항에 해당하는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

12. 공공임대주택의 임대차 계약기간 중 다른 주택을 소유하게 된 경우. 다만, 다음 각 목의 경우는 제외한다.

가. 상속ㆍ판결 또는 혼인 등 그 밖의 부득이한 사유로 다른 주택을 소유하게 되어 부적격자로 통보받은 날부터 6개월 이내에 해당 주택을 처분하는 경우

나. 혼인 등의 사유로 주택을 소유하게 된 세대구성원이 소유권 취득 후 14일 이내에 전출신고를 하여 세대가 분리된 경우

다. 전용면적 85제곱미터 초과 공공임대주택에 입주하고 있는 경우

라. 해당 공공임대주택의 입주자 모집 당시 입주자를 선정하고 남은 공공임대주택의 임차권을 선착순의 방법으로 취득한 경우

③ 분납임대주택의 공공주택사업자는 법 제49조의3에 따라 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 재계약을 거절하는 경우에는 국토교통부령으로 정하는 기준에 따라 산정된 반환금을 임차인에게 지급하여야 한다.

공공주택_특별법_시행규칙
제33조(분납임대주택의 재계약 거절에 따른 반환금의 산정기준) 영 제47조제3항에서 "국토교통부령으로 정하는 기준"이란 별표 8에 따른 산정기준을 말한다.

공공주택사업자는 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 공공임대주택을 임대받는 등 대통령령으로 정하는 사항에 해당하는 경우에는 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 재계약을 거절할 수 있습니다.

공공주택 특별법 시행령은 ‘공공임대주택의 임대차 계약기간 중 다른 주택을 소유하게 된 경우’를 ‘거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 공공임대주택을 임대받는 등 대통령령으로 정하는 사항에 해당하는 경우’로 규정하고 있습니다.​

최근에 무주택자를 위한 임대아파트에 살고 있는 임차인이 다른 주택의 지분을 일부 갖고 있다는 이유로 무조건 임대차 계약을 해지해서는 안 된다고 판단한 사안이 있어, 이를 소개하고자 합니다.

​갑은 2011년 LH로부터 경기도 수원의 한 임대아파트를 보증금 8,500만원, 월세 43만원에 2년간 임차했습니다.

계약기간이 만료되어 가던 2013년 LH는 박씨에게 "임대차 갱신계약 부적격자에 해당하므로 소명자료를 제출하라"고 통보했습니다. 갑이 2007년 270만원을 내고 한 별장관리 회사에 회원 가입하면서 받은 충북 제천의 단독주택 지분을 문제 삼은 것입니다.

갑은 "주거용이 아니다"라고 소명했지만 LH는 임대차계약 갱신을 거부하고 박씨에게 2014년 1월 1일까지 퇴거할 것을 요구 했습니다.

갑은 2014년 2월 퇴거하자 LH는 보증금 등 환불액 가운데 불법거주배상금 80여만원을 공제한 뒤 나머지만 지급하였습니다.

이에 갑은 "불법거주배상금을 부과한 것은 부당하다"며 임대차보증금등 청구소송을 제기했습니다.

법원은 ① 갑이 임대아파트 임대차계약 체결 이전 취득한 주택은 다수인이 그 지분을 공유하고 있고 갑의 생활 근거지인 수원시와 상당히 떨어져 있는 충북 제천시에 있어 박씨가 이 주택을 단독으로 주거용으로 사용했을 것으로 보이지 않고,

② 갑이 별장관리 회사에 가입하면서 260만원을 주고 이 주택의 160분의 1에 해당하는 지분을 받은 점 등을 고려할 때 이 주택은 휴양시설로 보이고,

③ 무주택자에게 임대해주는 임대아파트의 경우 임차인이 임대차기간 중 다른 주택을 소유하게 된 경우 원칙적으로 계약해지에 해당한다고 할 것이나, 국민주거생활 안정이라는 임대주택공급제도의 취지를 볼 때 임차인에게 임대주택을 공급할 필요가 없게 된 경우와 동일하게 볼 수 없는 특별한 사정이 있을 때에는 임대차계약을 해지할 수 없다고 판단하고,

④ 따라서 갑의 주택 지분 소유를 이유로 임대아파트 임대차계약을 해지하거나 갱신을 거절 할 수 없다며 LH가 부과한 불법거주배상금 80여만원 중 박씨가 청구한 44만여원을 반환하라는 취지로 판시하였습니다.

위 법원의 판단은 ① 갑이 취득한 주택은 휴양시설로 보이며 갑이 주거용으로 사용한 것이 아니고,

② 무주택자에게 임대해주는 임대아파트의 경우 임차인이 임대차기간 중 다른 주택을 소유하게 된 경우 원칙적으로 계약해지에 해당한다고 할 것이나, 국민주거생활 안정이라는 임대주택공급제도의 취지를 볼 때 임차인에게 임대주택을 공급할 필요가 없게 된 경우와 동일하게 볼 수 없는 특별한 사정이 있을 때에는 임대차계약을 해지할 수 없다고 보아야 하므로,

​③ 갑의 주택 지분 소유를 이유로 임대아파트 임대차계약을 해지하거나 갱신을 거절 할 수 없으므로 LH가 부과한 불법거주배상금 80여만원 중 44만여원 부분은 이유가 없으므로 갑에게 반환하라는 취지로 판단한 것입니다.

위 판결은 무주택자를 위한 임대아파트에 살고 있는 임차인이 다른 주택의 지분을 일부 갖고 있다는 이유만으로 무조건 임대차 계약을 해지해서는 안 된다는 것으로 소유 지분이 극히 적어 주거 목적으로 볼 수 없는 임차인까지 임대아파트 수혜 대상에서 배제해서는 안 된다는 취지입니다. 위 법령의 해석과 관련하여 추후 대법원의 판단 등에 주목할 필요가 있다고 보여집니다.

▲ 박병규 이로(박병규&Partners) 대표변호사

[박병규 변호사]
서울대학교 졸업
제47회 사법시험 합격, 제37기 사법연수원 수료
굿옥션 고문변호사
현대해상화재보험 고문변호사
대한자산관리실무학회 부회장
대한행정사협회 고문변호사
서울법률학원 대표
현) 법무법인 이로(박병규&Partners) 대표변호사, 변리사, 세무사

저서 : 채권실무총론(상, 하)

박병규 이로 대표변호사  .
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