[미디어파인=박병규 변호사의 법(法)이야기] 우리 건축법은 건축물의 사용승인과 용도변경 등을 규정하고 있습니다. 이러한 법을 위반하여 건축물을 사용하거나 용도를 변경할 시에는 처벌을 받을 수 있는 것입니다.
건축법 제19조(용도변경)
② 제22조에 따라 사용승인을 받은 건축물의 용도를 변경하려는 자는 다음 각 호의 구분에 따라 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장의 허가를 받거나 신고를 하여야 한다.
1. 허가 대상: 제4항 각 호의 어느 하나에 해당하는 시설군(施設群)에 속하는 건축물의 용도를 상위군(제4항 각 호의 번호가 용도변경하려는 건축물이 속하는 시설군보다 작은 시설군을 말한다)에 해당하는 용도로 변경하는 경우
2. 신고 대상: 제4항 각 호의 어느 하나에 해당하는 시설군에 속하는 건축물의 용도를 하위군(제4항 각 호의 번호가 용도변경하려는 건축물이 속하는 시설군보다 큰 시설군을 말한다)에 해당하는 용도로 변경하는 경우
제22조(건축물의 사용승인)
① 건축주가 제11조·제14조 또는 제20조제1항에 따라 허가를 받았거나 신고를 한 건축물의 건축공사를 완료[하나의 대지에 둘 이상의 건축물을 건축하는 경우 동(棟)별 공사를 완료한 경우를 포함한다]한 후 그 건축물을 사용하려면 제25조제6항에 따라 공사감리자가 작성한 감리완료보고서(같은 조 제1항에 따른 공사감리자를 지정한 경우만 해당된다)와 국토교통부령으로 정하는 공사완료도서를 첨부하여 허가권자에게 사용승인을 신청하여야 한다.
건축법 제19조에 따르면 건축물의 용도를 변경하려면 지방자치단체의 허가를 받거나 신고를 하여야 합니다. 이러한 사항을 위반할 시에는 이행강제금이 부과될 수 있습니다.
건물이 허가된 용도와 달리 사용됐더라도 건물주가 건물 사용승인을 받기 전이라면 지방자치단체는 무단용도 변경을 이유로 이행강제금을 부과할 수 없다고 판단한 사안이 있어, 이를 소개하고자 합니다.
갑은 공장과 수영장 및 문화·집회시설을 짓겠다며 건물 4곳에 대한 건축허가를 받았지만 완공 이후 택배회사에 임대해 창고시설로 사용했습니다. 갑은 문화집회시설로 사용승인을 받은 건물 한 곳의 일부분을 제외하고는 나머지 부분에 대해서는 사용승인을 받지 않은 채 건물을 사용했습니다.
중랑구청은 갑에게 "허가사항을 위반한 채 건물들을 다른 용도로 사용했을 뿐만 아니라 무단증축까지 했다"며 이행강제금 7억 8,600여만 원을 부과했고, 갑은 이에 반발해 소송을 제기하였습니다.
법원은 갑이 서울시 중랑구청장을 상대로 낸 건축이행강제금부과처분취소소송에서 "구청은 A씨에게 공장과 수영장으로 허가를 해 준 건물에 대해 부과한 이행강제금 7억 8,600여만 원 중 6억 900여만 원을 취소하라"며 원고일부승소 판결을 하였습니다.
재판부는 "건축물의 용도를 변경하려는 자는 지방자치단체에 허가를 받거나 신고를 해야 한다고 규정한 건축법 제19조는 건물 사용승인을 전제로 한 개념"이라며, "구청은 갑이 당초 허가받은 용도와 달리 해당 건물을 창고시설로 사용하고 있다는 이유로 이행강제금을 부과했지만, 사용승인을 얻은 적이 없는 건물에 대해 무단용도 변경을 이유로 이행강제금을 부과할 수는 없다"고 밝혔습니다.
우리 건축법 제22조 제3항에 의하면 건축허가를 받은 후에도 완공 이후에 건축물을 사용하려면 이를 승인받도록 하고 있습니다. 이러한 사용승인을 받은 후가 아니면 건축물을 사용하거나 사용하게 할 수 없고, 이를 위반하면 처벌을 받게 됩니다.
또한 건축물의 용도를 변경하기 위하여는 허가를 받거나 신고를 하여야 하는 바, 이를 어길 시에는 이행강제금이 부과될 수 있습니다. 그러나 위 법원의 판결에 따르면 이는 사용승인을 받은 건축물을 전제로 한 것으로 사용승인을 받지 않은 건물의 무단용도 변경에 대하여 이행강제금을 부과할 수는 없는 것입니다.
[박병규 변호사]
서울대학교 졸업
제47회 사법시험 합격, 제37기 사법연수원 수료
굿옥션 고문변호사
현대해상화재보험 고문변호사
대한자산관리실무학회 부회장
대한행정사협회 고문변호사
서울법률학원 대표
현) 법무법인 이로(박병규&Partners) 대표변호사, 변리사, 세무사
저서 : 채권실무총론(상, 하)