[미디어파인=박병규 변호사의 법(法)이야기] 주택임대차보호법은 국민 주거생활안정을 위해 보증금 중 일정액의 회수를 최우선적으로 보장하고 있습니다. 즉 소액임차인 보호제도를 두고 있습니다.
주택임대차보호법 제8조 (보증금 중 일정액의 보호)
① 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자(擔保物權者)보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조제1항의 요건을 갖추어야 한다
③ 제1항에 따라 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 제8조의2에 따른 주택임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정한다. 다만, 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1을 넘지 못한다.
주택임대차보호법시행령 제10조 (보증금 중 일정액의 범위 등) ①법 제8조에 따라 우선변제를 받을 보증금 중 일정액의 범위는 다음 각 호의 구분에 의한 금액 이하로 한다.
1. 서울특별시: 3천400만원
2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다): 2천700만원
3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 세종특별자치시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 2천만원
4. 그 밖의 지역: 1천700만원
이는 먼저 설정된 담보권을 우선한다는 일반 법리에도 불구하고 주거생활의 안정을 위해 법이 특별히 정책적인 보호를 하는 경우입니다. 다시 말해 먼저 설정된 근저당권이 있는 주택이라 하더라도 나중에 들어온 임차인의 보증금 회수가 일정부분 우선하는 것입니다.
그런데 아파트에 경매가 개시될 것을 충분히 예상하면서도 임대인과 공모하여 부당한 이득을 취하기 위하여 임대차계약을 체결한 임차인의 경우, 주택임대차보호법에서 보호하는 소액임차인에 해당하지 않는다고 판단한 사안(2015가단214120)이 있어, 이를 소개하고자 합니다.
원고 甲은 2012년 4월 이OO에게 2억원 가량을 대여하였습니다. 원고는 위 채권의 담보를 위해 이OO 소유 아파트에 채권 최고액 3억원 가량으로 하여 근저당권 설정등기를 마쳤습니다.
피고는 2014년 3월 이OO로부터 위 아파트를 보증금 3,500만원, 임대차기간 2014년 5월부터 2016년 5월까지로 정하여 임차하는 계약을 체결하고 2014년 5월 이사건 임대차 계약서에 확정일자를 받았습니다.
이 사건 아파트의 근저당 채권자인 甲은 2014년 7월 위 아파트에 대해 임의경매신청을 하였고, 피고는 그 경매절차에서 권리신고 및 배당요구를 하였습니다.
그러자 법원은 2015년 5월 위 아파트 매각대금 중 2,500만원을 1순위로 소액임차인인 피고에게 배당하는 배당표를 작성하였는데, 이에 원고는 채무자 이OO와 피고사이의 위와 같은 임대차가 서로 통정한 것으로 무효이거나 채권자인 원고를 해하는 행위로써 취소해야 한다며 배당이의 소송을 제기하였습니다.
법원은 “주택임대차보호법 제8조에서 선순위 담보물권자보다도 앞선 소액임대차보증금의 최우선 변제권을 인정하는 것은 임차인이 미처 예상하지 못했던 사정에 의하여 임차부동산이 경매되는 경우 선순위 담보물권자의 피해를 감수하고서라도 임차인의 주거생활의 안정을 보장하려는데 그 취지가 있다고 할 것이다.
따라서 임차인이 임차부동산에 선순위 담보물권이 있어 조기에 경매될 가능성이 높음을 알고서도 소액임대차보증금의 최우선 변제제도를 악용하여 소액의 임대차보증금만을 지급하고 부동산을 임차하고,
임대인 역시 위 임대차보증금을 지급받아 자신이 취득한 뒤 부동산이 경매되면 선순위담보물권자가 배당받아야 할 금원에서 위 임대차보증금이 공제되도록 할 목적으로 부동산을 임대하는 경우에까지 위 주택임대차보호법 규정의 보호를 받는 것은 아니라고 보아야 한다.“라고 전제한 후,
“피고는 이 사건 아파트에 경매가 개시될 것을 충분히 예상하면서도 임대인 이○○과 공모하여 부당한 이득을 취하기 위하여 이 사건 임대차계약을 체결하였다고 할 것이므로, 주택임대차보호법에서 보호하는 소액임차인에 해당하지 아니한다.”라고 판단하여 원고승소 판결을 하였습니다.
결국 형식적으로 주택임대차 보호법에 따른 소액임차인에 해당한다고 하더라도 실질적으로 법의 취지를 악용하여 개인적인 이득을 취하는 것을 방지하겠다는 것이 위 법원 판단의 핵심이라 할 것입니다.
특히 경매에 임박한 주택 소유자나 이해관계인이 소액임대차의 최우선 변제권을 언급하며 소위 깡통주택에 세들어 살 것을 권유하는 경우가 종종 발생하고 있습니다. 주택을 임차하시는 분, 경매에 참여하는 분들은 위 사례를 참조하시어, 위와 같은 상황에 처해 불필요한 손해를 감수하는 일이 없어야 할 것입니다.
[박병규 변호사]
서울대학교 졸업
제47회 사법시험 합격, 제37기 사법연수원 수료
굿옥션 고문변호사
현대해상화재보험 고문변호사
대한자산관리실무학회 부회장
대한행정사협회 고문변호사
서울법률학원 대표
현) 법무법인 이로(박병규&Partners) 대표변호사, 변리사, 세무사
저서 : 채권실무총론(상, 하)