[미디어파인=박병규 변호사의 법(法)이야기] 주상복합건물은 집합건물에 해당되며, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률의 적용을 받습니다. 집합건물의 독립된 부분은 소유권의 목적으로 할 수 있으며 이를 구분소유권이라 합니다. 예를 들어 한 아파트의 101호와 102호에 각각 소유권이 성립되는 경우를 생각할 수 있습니다.
집합건물의소유및관리에관한법률 제1조(건물의 구분소유) 1동의 건물 중 구조상 구분된 여러 개의 부분이 독립한 건물로서 사용될 수 있을 때에는 그 각 부분은 이 법에서 정하는 바에 따라 각각 소유권의 목적으로 할 수 있다. 집합건물 중 구분소유권의 목적인 건물부분은 전유부분이라 하며, 전유부분이외의 건물부분을 공용부분이라 합니다. 예를 들어 아파트의 101호,102호는 각각 전유부분, 아파트의 계단이나 복도 등은 공용부분이 됩니다.
집합건물의소유및관리에관한법률 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. "구분소유권"이란 제1조 또는 제1조의2에 규정된 건물부분[제3조제2항 및 제3항에 따라 공용부분(共用部分)으로 된 것은 제외한다]을 목적으로 하는 소유권을 말한다.
2. "구분소유자"란 구분소유권을 가지는 자를 말한다.
3. "전유부분"(專有部分)이란 구분소유권의 목적인 건물부분을 말한다.
4. "공용부분"이란 전유부분 외의 건물부분, 전유부분에 속하지 아니하는 건물의 부속물 및 제3조제2항 및 제3항에 따라 공용부분으로 된 부속의 건물을 말한다.
5. "건물의 대지"란 전유부분이 속하는 1동의 건물이 있는 토지 및 제4조에 따라 건물의 대지로 된 토지를 말한다.
6. "대지사용권"이란 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리를 말한다.
제3조(공용부분) ① 여러 개의 전유부분으로 통하는 복도, 계단, 그 밖에 구조상 구분소유자 전원 또는 일부의 공용(共用)에 제공되는 건물부분은 구분소유권의 목적으로 할 수 없다.
② 제1조 또는 제1조의2에 규정된 건물부분과 부속의 건물은 규약으로써 공용부분으로 정할 수 있다.
③ 제1조 또는 제1조의2에 규정된 건물부분의 전부 또는 부속건물을 소유하는 자는 공정증서(公正證書)로써 제2항의 규약에 상응하는 것을 정할 수 있다.
④ 제2항과 제3항의 경우에는 공용부분이라는 취지를 등기하여야 한다.
공용부분은 원칙적으로 구분소유자 전원의 공유에 해당되며, 공용부분의 공유지분은 구분소유자가 가지는 전유부분의 면적 비율에 따릅니다. 규약에 달리 정한 바가 없으면 공용부분에서 생기는 이익은 각 구분소유자가 그 지분의 비율에 따라 취득하게 됩니다. 다만, 일부의 구분소유자만이 공동사용하도록 제공되는 것임이 명백한 공용부분(일부공용부분)은 그들 구분소유자의 공유에 속하게 됩니다.
전체공용부분과 일부공용부분의 구별은 구분소유자들 간의 특단의 합의가 없는 한 그 건물의 구조에 따른 객관적인 용도에 의하여 결정됩니다.(대법원 2007. 7. 12. 선고 2006다56565 판결)
아파트 신축 당시부터 아파트주차장과 상가주차장이 별도로 설치되어 관리,운영되어왔고 아파트와 상가동이 각자 관리사무소를 두고 예산도 따로 관리해왔다면 아파트 주차장은 아파트의 구분소유자들이, 상가동의 주차장은 각 상가의 구분소유자들이 공유하는 일부공용부분에 해당합니다.(서울동부지방법원 2012. 9. 18. 선고 2012가합2949)
집합건물의소유및관리에관한법률 제10조(공용부분의 귀속 등) ① 공용부분은 구분소유자 전원의 공유에 속한다. 다만, 일부의 구분소유자만이 공용하도록 제공되는 것임이 명백한 공용부분(이하 "일부공용부분"이라 한다)은 그들 구분소유자의 공유에 속한다.
② 제1항의 공유에 관하여는 제11조부터 제18조까지의 규정에 따른다. 다만, 제12조, 제17조에 규정한 사항에 관하여는 규약으로써 달리 정할 수 있다.
제12조(공유자의 지분권) ① 각 공유자의 지분은 그가 가지는 전유부분의 면적 비율에 따른다.
② 제1항의 경우 일부공용부분으로서 면적이 있는 것은 그 공용부분을 공용하는 구분소유자의 전유부분의 면적 비율에 따라 배분하여 그 면적을 각 구분소유자의 전유부분 면적에 포함한다.
제17조(공용부분의 부담·수익) 각 공유자는 규약에 달리 정한 바가 없으면 그 지분의 비율에 따라 공용부분의 관리비용과 그 밖의 의무를 부담하며 공용부분에서 생기는 이익을 취득한다.
법원이 주상복합건물의 옥상이나 외벽에 설치한 광고로 거둔 수익은 건물구분소유자 전체에게 분배해야 한다고 판단한 사례(2016나5643)가 있어, 이를 소개하고자 합니다.
주상복합건물인 성수대우아파트는 1층부터 3층까지는 상가, 4층부터 18층까지는 아파트 형태로서 상가번영회와 입주자대표회의가 공동으로 관리해왔습니다. 그러다 2006년부터는 상가번영회와 입주자대표회의가 각각 상가부분과 아파트 부분을 나누어 관리하기 시작했습니다. 그런데 건물을 따로 관리하기 전에 입주자대표회의가 이 건물 옥상을 모 통신업체에 임대하고 건물 외벽에 광고를 설치해 얻은 수익의 분배 문제로 최근 분쟁이 발생했습니다.
상가번영회는 "입주자대표회의가 전체공용부분인 옥상과 외벽을 이용해 수익을 얻고도 이를 분배하지 않았다"며 "상가 구분소유자의 공유지분 비율인 39%에 해당하는 1억 1,300여만원을 달라"며 소송을 냈습니다.
1심 법원은 "상가와 아파트 관리가 분리되기 전 체결된 계약 등에 따라 지급받은 금원은 입주자대표회의가 당사자로서 수령할 권한이 있으므로 부당이득으로 볼 수 없다"며 상가번영회에 패소판결을 내렸고, 상가번영회는 항소를 제기하였습니다.
서울고법 민사26부(재판장 최상열 부장판사)는 성수대우프레시아상가번영회가 성수대우1차아파트 입주자대표회의를 상대로 낸 부당이득금반환 등 청구소송(2016나5643)에서 원고패소 판결한 1심을 취소하고, "피고는 4,900여만원을 지급하라"며 원고일부승소 판결을 내렸습니다.
재판부는 "주상복합건물 옥상은 비록 상가 구분소유자들의 출입이 용이하지 않더라도 건물 전체의 안전 및 외관을 유지하기 위해 필요한 지붕 역할을 한다.
따라서 전체 구분소유자의 공용에 제공되는 전체공용부분에 해당된다고 판단되므로, 입주자대표회의가 옥상 일부를 임대해 독점적으로 얻은 이익이 있다면 상가 구분소유자들에게도 그 지분에 따라 이익을 부당이득으로서 반환할 의무가 있다"고 밝혔습니다. 또한 "외벽 역시 전체공용부분이므로 외벽 사용에 따른 이익도 상가 구분소유자의 지분에 따라 반환해야 한다"고 덧붙였습니다.
재판부는 "건물의 안전이나 외관을 유지하기 위해 필요한 지주나 지붕, 외벽, 기초공작물 등은 그 구조상 구분소유자의 전원 또는 그 일부의 공용에 제공되는 부분으로서 구분소유권의 목적이 되지 않는다"고 설명했습니다.
주상복합건물의 등장으로 그와 관련된 분쟁이 많은데, 주상복합건물의 옥상 같은 경우는 상가 구분소유자의 출입이 용이하지 않아, 과연 전체구분소유자의 공용부분이 되는지, 일부 공용부분이 되는지에 대해 다툼이 있어왔습니다.
위 사안의 경우, 법원은 “주상복합건물 옥상은 비록 상가 구분소유자들의 출입이 용이하지 않더라도 건물 전체의 안전 및 외관을 유지하기 위해 필요한 지붕 역할을 하며 건물의 외벽 역시 전체공용부분에 해당한다”고 판단하여, 건물의 옥상과 외벽은 전체공용부분이 된다는 점을 명확히 하였다 할 것입니다.
[박병규 변호사]
서울대학교 졸업
제47회 사법시험 합격, 제37기 사법연수원 수료
굿옥션 고문변호사
현대해상화재보험 고문변호사
대한자산관리실무학회 부회장
대한행정사협회 고문변호사
서울법률학원 대표
현) 법무법인 이로(박병규&Partners) 대표변호사, 변리사, 세무사
저서 : 채권실무총론(상, 하)