집합건물 관리 위탁업체가 체납관리비를 구분소유자에게 직접 청구할 수 있는지 [박병규 변호사 칼럼]

박병규 이로 대표변호사l승인2017.11.23l수정2017.11.23 14:56

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[미디어파인=박병규 변호사의 법(法)이야기] 집합건물은 “집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률”의 적용대상인 건물을 말합니다. 이는 동법률의 적용대상인 1동의 건물 중 구조상 구분된 수 개의 부분이 독립한 건물로서 사용될 수 있는 건물입니다. 그 예로는 오피스, 아파트, 주상복합건물, 다세대주택 등이 있습니다.

집합건물처럼 구분소유관계가 성립하면 필연적으로 건물의 공동관리의 문제가 발생합니다. 집합건물의 경우 구분소유자의 참가의사 여부와 상관없이 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 건물과 그 대지 및 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단이 구성되게 됩니다.

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제23조(관리단의 당연 설립 등)

① 건물에 대하여 구분소유 관계가 성립되면 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 건물과 그 대지 및 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단이 설립된다.

집합건물 관리단이 집합건물을 관리하는 형태는 관리단이 스스로 관리하는 ‘자치관리’와 위탁관리업체에 맡기는 ‘위탁관리’의 두가지가 있는데, 위탁관리형태를 많이들 취하고 있습니다. 위탁관리와 관련하여 최근 건물관리영역이 전문화되어 가고 있는데, 그 이유는 건물의 관리가 건물의 임대수익과 밀접한 관계에 있기 때문입니다.

이에 따라 전문적인 건물 위탁관리업체에 건물의 관리를 맡기는 일이 많은데, 이로 인한 분쟁도 늘어나고 있는 추세입니다. 한편 우리가 소송을 할 때의 개념으로 ‘임의적 소송신탁’이란 것이 있습니다. ‘임의적 소송신탁’이란 권리관계의 주체인 사람이 자신의 의사에 의해 제3자에게 자기의 권리에 대한 소송수행권을 수여하는 경우를 말합니다.

원칙적으로 소송신탁의 금지, 변호사대리의 원칙을 잠탈할 염려가 있어서 법규정이 없는 임의적 소송신탁은 허용되지 않습니다. 그러나 법원은 예외적으로 소송신탁의 금지(신탁법 제7조), 변호사대리의 원칙(민사소송법 제87조)을 잠탈할 염려가 없고 이를 허용할 합리적인 이유가 있다면 임의적 소송신탁이 허용된다는 입장입니다.

집합건물 관리단으로부터 건물 관리를 위탁받으면서 관리비 부과와 징수에 관한 업무를 위탁받은 업체가 구분소유자를 상대로 체납 관리비를 직접 재판상 청구할 수 있다는 대법원 판결(2014다87885)이 있어, 이를 소개하고자 합니다.

A사는 서울시 관악구 신림동에 있는 한 건물의 관리를 위탁 받았습니다.

그런데 건물 지분의 절반을 갖고 있던 B씨는 2011년 10월부터 2012년 9월까지 건물 상가 부분 중 임대가 되지 않고 비어 있는 부분에 대한 관리비 가운데 자신이 내야 할 금액을 내지 않았습니다. 이에 A사는 B씨에게 "체납관리비 1억 5,600여 만원을 지급하라"며 소송을 제기하였습니다.

B씨는 "A사는 건물의 관리업무를 위임받아 관리 업무를 수행하는 위탁관리업체에 불과하므로, 관리단을 대신해 관리비를 징수할 권한만 있을 뿐 독자적으로 구분소유자에게 관리비를 청구할 권리를 갖지 못한다"고 맞섰습니다.

법원은 "위탁관리회사가 관리업무를 수행하는 과정에서 체납관리비를 추심하기 위해 직접 자기 이름으로 관리비에 관한 재판상 청구를 하는 것은 임의적 소송신탁에 해당하지만, 다수의 구분소유자가 집합건물의 관리에 관한 비용 등을 공동으로 부담하고 공용부분을 효율적으로 관리하기 위해 구분소유자로 구성된 관리단이 전문 관리업체에 건물 관리업무를 위임해 수행하도록 하는 것은 합리적인 이유와 필요가 있는데다 그러한 관리방식이 일반적인 거래현실이며, 관리비의 징수는 그 업무수행에 당연히 수반되는 필수적인 요소"라고 밝혔습니다.이어 "관리단으로부터 집합건물의 관리업무를 위임받은 위탁관리회사는 특별한 사정이 없는 한 구분소유자 등을 상대로 자기 이름으로 소를 제기해 관리비를 청구할 당사자 적격이 있다"고 판단하였습니다.

임의적 소송신탁은 법에서 규정하지 않는 한 허용되지 않지만 법원은 예외적으로 이를 인정하여야 할 합리적 이유가 있는 경우에는 허용하고 있습니다.

법원이 합리적 이유가 있다고 하여 임의적 소송신탁을 인정한 사안은 매우드뭅니다. 대표적으로는 대법원 1997. 11. 28. 선고 95다35302 판결에서 업무집행조합원에 대한 조합재산에 관한 임의적 소송신탁을 인정한 예가 있습니다.

위 판결은 “건물의 위탁관리가 많은 현실에서 집합건물의 관리단이 전문 관리업체에 건물 관리업무를 위임해 수행하도록 하는 것은 합리적인 이유와 필요가 있는데다 그러한 관리방식이 일반적인 거래현실이며, 관리비의 징수는 그 업무수행에 당연히 수반되는 필수적인 요소”라고 판단하여, 예외적으로 임의적 소송신탁을 허용함으로서 집합건물 관리 위탁업체가 구분소유자에게 체납관리비를 직접 청구할 수 있는 근거를 마련한 의미있는 판결이라 할 것입니다.

▲ 박병규 이로(박병규&Partners) 대표변호사

[박병규 변호사]
서울대학교 졸업
제47회 사법시험 합격, 제37기 사법연수원 수료
굿옥션 고문변호사
현대해상화재보험 고문변호사
대한자산관리실무학회 부회장
대한행정사협회 고문변호사
서울법률학원 대표
현) 법무법인 이로(박병규&Partners) 대표변호사, 변리사, 세무사

저서 : 채권실무총론(상, 하)

박병규 이로 대표변호사  .
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