[미디어파인=박병규 변호사의 법(法)이야기] 대지사용권이란 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리를 말합니다. 이러한 구분소유자의 대지사용권은 전유부분의 처분에 따르며, 규약이 없는한 대지사용권을 전유부분과 분리하여 처분할 수는 없습니다.
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률
제2조 (정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. "구분소유권"이란 제1조 또는 제1조의2에 규정된 건물부분[제3조제2항 및 제3항에 따라 공용부분(共用部分)으로 된 것은 제외한다]을 목적으로 하는 소유권을 말한다.
2. "구분소유자"란 구분소유권을 가지는 자를 말한다.
3. "전유부분"(專有部分)이란 구분소유권의 목적인 건물부분을 말한다.
4. "공용부분"이란 전유부분 외의 건물부분, 전유부분에 속하지 아니하는 건물의 부속물 및 제3조제2항 및 제3항에 따라 공용부분으로 된 부속의 건물을 말한다.
5. "건물의 대지"란 전유부분이 속하는 1동의 건물이 있는 토지 및 제4조에 따라 건물의 대지로 된 토지를 말한다.
6. "대지사용권"이란 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리를 말한다.
제20조 (전유부분과 대지사용권의 일체성)
① 구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따른다.
② 구분소유자는 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다. 다만, 규약으로써 달리 정한 경우에는 그러하지 아니하다.
집합건물의 토지는 구분소유자들이 대지사용권을 가지고 있습니다. 그렇다면 집합건물을 증축한 경우 기존의 구분소유자들의 대지사용권을 새로운 증축부분의 구분소유자에게 일정부분 나눠줘야 할까요, 아니면 새로운 증축부분의 구분소유자들은 대지사용권이 없어서 지료를 내야 하는걸까요.
법원이 구분소유권이 이미 성립한 집합건물이 증축되어 새로운 전유부분이 생긴 경우에는 규약 또는 공정증서로써 달리 정하는 등의 특별한 사정이 없는 한 새로운 전유부분을 위한 대지사용권이 인정될 수 없다고 판단한 사안(2014다236809)가 있어, 이를 소개하고자 합니다.
A회사는 자기 소유인 대구북구 토지 지상에 4층 규모의 건물을 건축하여 2008. 6. 27. 이 사건 건물에 대한 소유권보존등기를 마쳤습니다. A회사는 이 사건 건물을 구분건물로 등록하였고, 2008. 7. 2. 이 사건 건물의 각 전유부분에 대한 등기부가 작성되었습니다. 이에 따라 ‘103호’에 관하여도 대지권등기가 마쳐졌습니다.
그 후 A회사는 이 사건 건물의 5층부터 10층까지를 증축하였고, 2009. 3. 23. 그 증축된 각 전유부분에 대하여도 A회사 명의로 소유권보존등기를 마쳤으나, 증축된 각 전유부분에 대한 대지권등기는 마치지 아니하였습니다. 그러한 상태에서 2011. 3. 10. 이 사건 건물(증축된 부분 포함)의 각 구분건물에 대한 임의경매개시결정이 내려졌습니다.
위 경매절차에서의 매각 등 거쳐, 위 103호는 B, 증축된 부분인 501호, 502호, 901호, 1001호와 1002호는 C,D,E,F가 각 소유하게 되었습니다. 이에 B는 C,D,E,F에게 차임상당의 부당이득반환청구소송을 제기하였습니다.
대법원은 “집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’이라고 한다)은 제20조에서, 구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따르고(제1항), 구분소유자는 규약 또는 공정증서로써 달리 정하지 않는 한 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다(제2항, 제4항)고 규정하고 있다”고 밝히며, “집합건물의 건축자가 그 소유인 대지 위에 집합건물을 건축하고 전유부분에 관하여 건축자 명의로 소유권보존등기를 마친 경우, 건축자의 대지소유권은 집합건물법 제2조 제6호 소정의 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리인 대지사용권에 해당한다.”고 하였고, “따라서 전유부분에 대한 대지사용권을 분리처분할 수 있도록 정한 규약이 존재한다는 등의 특별한 사정이 인정되지 않는 한 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없고, 이를 위반한 대지지분의 처분행위는 그 효력이 없다(대법원 2006. 3. 10. 선고 2004다742 판결 등 참조).”라고 하며, “그러므로 구분소유권이 이미 성립한 집합건물이 증축되어 새로운 전유부분이 생긴 경우에는, 건축자의 대지소유권은 기존 전유부분을 소유하기 위한 대지사용권으로 이미 성립하여 기존 전유부분과 일체불가분성을 가지게 되었으므로 규약 또는 공정증서로써 달리 정하는 등의 특별한 사정이 없는 한 새로운 전유부분을 위한 대지사용권이 될 수 없다”고 판단하였습니다.
증축된 구분건물에 대하여 대지사용권을 부여하기 위해서는 기존 구분건물의 대지지분 중 각 일부에 대한 분리처분이 필수적이라 할 것이므로, 반드시 규약 등으로 이를 정해 놓았어야 합니다.
위 사안의 경우 규약으로 대지사용권에 대한 분리처분을 규정해놓지 않았기 때문에 증축된 부분의 구분소유자는 대지사용권이 없어, 지료를 지급해야 합니다.
이렇듯 면밀한 검토없이 진행하는 부동산 건축, 매매, 경매 등은 본인의 예상과는 다른 결과를 가져올 수 있기 때문에 전문가의 도움을 받아야 함을 명심하여야 할 것입니다.
[박병규 변호사]
서울대학교 졸업
제47회 사법시험 합격, 제37기 사법연수원 수료
굿옥션 고문변호사
현대해상화재보험 고문변호사
대한자산관리실무학회 부회장
대한행정사협회 고문변호사
서울법률학원 대표
현) 법무법인 이로(박병규&Partners) 대표변호사, 변리사, 세무사
저서 : 채권실무총론(상, 하)