[미디어파인=박병규 변호사의 법(法)이야기] 아파트 혹은 오피스텔을 신축할 때, 원매자들에게 보이기 위하여 미리 지어놓은 견본주택을 주변에서 흔히 볼 수 있습니다. 분양계약을 체결하는 과정에서 원매자는 광고, 모델하우스, 축소모형, 광고 등을 통해 신축건물의 외·내관에 대한 정보를 얻게 됩니다. 이러한 정보들을 기반으로 원매자는 분양계약을 체결하고, 시공사는 신축을 시작하게 됩니다. 분양계약을 체결한 뒤 준공, 입주 과정까지 발생할 수 있는 법적 문제 무수히 많습니다. 집합건물의 분양과 관련한 법제와 대처 방안을 한번 살펴보도록 하겠습니다. 우선 아파트 분양계약 상 하자와 관련하여 적용되는 법률은 ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 (이하 약칭 ’집합건물법’)‘ 과 ’민법‘이 있습니다.
집합건물법 제9조(담보책임) ① 제1조 또는 제1조의2의 건물을 건축하여 분양한 자(이하 "분양자"라 한다)와 분양자와의 계약에 따라 건물을 건축한 자로서 대통령령으로 정하는 자(이하 "시공자"라 한다)는 구분소유자에 대하여 담보책임을 진다. 이 경우 그 담보책임에 관하여는 「민법」 제667조 및 제668조를 준용한다.
민법 제667조(수급인의 담보책임) ①완성된 목적물 또는 완성전의 성취된 부분에 하자가 있는 때에는 도급인은 수급인에 대하여 상당한 기간을 정하여 그 하자의 보수를 청구할 수 있다. 그러나 하자가 중요하지 아니한 경우에 그 보수에 과다한 비용을 요할 때에는 그러하지 아니하다.
②도급인은 하자의 보수에 갈음하여 또는 보수와 함께 손해배상을 청구할 수 있다.
제668조(동전-도급인의 해제권) 도급인이 완성된 목적물의 하자로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 때에는 계약을 해제할 수 있다. 그러나 건물 기타 토지의 공작물에 대하여는 그러하지 아니하다.
부실시공이 문제되는 경우, 집합건물의 분양계약에 있어서 수분양자는 시공사를 상대로 담보책임을 물을 수 있습니다. 즉, 담보책임의 일환으로 하자보수를 청구하거나, 하자보수에 갈음한 손해배상을 청구할 수 있습니다.
분양 목적물의 하자로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없을 때에는 집합건물 완공 전 또는 후를 불문하고 분양계약을 해제할 수 있다는 것이 우리 대법원의 입장입니다.
집합건물의소유및관리에관한법률 제9조 제1항이 위 법 소정의 건물을 건축하여 분양한 자의 담보책임에 관하여 수급인에 관한 민법 제667조 내지 제671조의 규정을 준용하도록 규정한 취지는 건축업자 내지 분양자로 하여금 견고한 건물을 짓도록 유도하고 부실하게 건축된 집합건물의 소유자를 두텁게 보호하기 위하여 집합건물의 분양자의 담보책임에 관하여 민법상 수급인의 담보책임에 관한 규정을 준용하도록 함으로써 분양자의 담보책임의 내용을 명확히 하는 한편 이를 강행규정화한 것으로서 분양자가 부담하는 책임의 내용이 민법상 수급인의 담보책임이라는 것이지 그 책임이 분양계약에 기한 것이라거나 아니면 분양계약의 법률적 성격이 도급이라는 취지는 아니며.... (중략)...집합건물의소유및관리에관한법률 제9조 제1항이 적용되는 집합건물의 분양계약에 있어서는 민법 제668조 단서가 준용되지 않고 따라서 수분양자는 집합건물의 완공 후에도 분양목적물의 하자로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 때에는 분양계약을 해제할 수 있다(대법원 2003. 11. 14. 선고 2002다2485 판결 [계약금반환] 참조).
만약 과장광고 등이 문제되는 경우에는 계약법 상 채무불이행 책임 혹은 법률행위의 일반원칙으로 돌아가 사기 등 강박을 이유로 한 분양계약의 취소 법리로 사안을 접근해 볼 수도 있습니다. 이 경우에도 기망으로 인한 계약 취소와 손해배상 청구는 선택적으로 청구할 수 있다는 것이 대법원 판례입니다(대법원 2006. 10. 12. 선고 2004다48515 판결). 그런데 만약 설계도면과 동일하지만 모델하우스에 전시된 축소모형과 달리 시공되었다면, 분양을 받은 자는 건설사를 상대로 손해배상을 청구를 할 수 있을까요? 이와 관련된 최근 판례가 있어, 이를 소개하고자 합니다.
2014년 8월 A는 대우건설과 세종시 푸르지오 84B형 아파트 분양계약을 체결하였습니다. 대우건설은 당시 모델하우스에 전시된 축소모형에 84B형 아파트 주방창호를 '가로 1,000mm X 세로 1,000mm‘로 축소모형을 제작하여 전시하였습니다. 그러나 이듬해 4월, A는 실제로 시공된 주방창호 규격이 '1,000㎜ x 500㎜'라는 사실을 발견하게 됩니다. 이에 A는 법원에 시공사인 대우건설을 상대로 "축소모형 주방의 창호규격과 다르다"며 "320여만원을 배상하라"며 손해배상청구 소송을 제기하였습니다.
서울중앙지법 민사2부(재판장 김종원 부장판사)는 분양 받은 아파트의 주방 창문 크기가 견본주택에 전시된 축소모형과 달리 작게 만들어졌더라도 도면대로 시공됐다면 하자로 볼 수 없다며 A의 손해배상청구를 기각한 1심과 같이 원고패소 판결을 하였습니다. 재판부는 "아파트 분양계약에서 분양자의 채무불이행책임이나 하자담보책임은 분양된 아파트가 당사자의 특약에 의해 보유해야 하거나 주택건설기준 등 거래상 통상 갖춰야 할 품질이나 성질을 갖추지 못한 경우에 인정된다.“는 법리를 먼저 설명하였습니다. 재판부는 이 사건에서 “당시 모델하우스에 전시된 축소모형 앞에는 '실제 시공시 차이가 있을 수 있다'는 안내문이 있었다.”고 밝혔습니다.
나아가 “분양계약서에도 '카탈로그, 팜플렛 등 각종 인쇄물 및 조감도, 단지모형 등은 개략적인 이해를 돕기 위한 것이므로 실제 시공과는 차이가 있을 수 있다'고 명시돼 있다"고 설명하였습니다. 따라서 법원은, "대우건설이 실제로 시공한 주방창호의 규격이 제작업체의 착오에 의해 잘못 제작된 축소모형의 주방창호 규격과 다르다고 해서 이를 집합건물법상의 하자라거나 분양계약상 채무불이행이라고 볼 수 없다"고 판시하였습니다.
끝으로 재판부는 “(만약) A가 분양계약을 체결할 때 주방창호의 규격을 중요하게 고려했다면 견본주택에 비치돼 있던 다른 자료 등을 통해 평면도 내지 모형도와 축소모형에 표시된 내용이 다르다는 것을 알 수 있었을 것으로 보인다.”며 A의 손해배상청구를 기각하였습니다.
분양계약을 체결하기 전 모델하우스를 미리 방문하고, 계약체결 여부를 결정하는 것이 대부분일 것입니다. 모델하우스에는 견본주택 자체는 물론이며 설계도면, 광고책자, 축소모형 등 신축건물에 대한 정보를 알 수 있는 자료들이 배치되어 있습니다.
본 사안은 모델하우스 내부의 축소모형 상 창호크기와 실재 시공된 창호의 크기가 다르다는 이유로 손해배상을 청구하였는데, 이러한 경우 법원은 설계도면 등 다른 자료를 함께 고려하여 하자 여부를 판단한 것입니다.
본 사안의 경우에는, 84B형 아파트의 경우 주방창호 규격이 착공도면 등에 모두 동일하게 '1,000㎜ x 500㎜' 로 기재돼 있었고, 문제된 축소모형 앞에는 ‘실제 시공 시 차이가 있을 수 있다.’는 경고문구까지 명시되어 있음을 고려한 것입니다.
그러나 본 판결을 뒤집어 생각해보면, 설계도면 등 기타 집합건물 신축 관련 제공된 사전 정보와 달리 시공된 경우에는 하자담보책임을 물을 수 있다는 결론으로, 현재 우리 판례의 태도와 일관되는 판결이라고 할 수 있습니다.
[박병규 변호사]
서울대학교 졸업
제47회 사법시험 합격, 제37기 사법연수원 수료
굿옥션 고문변호사
현대해상화재보험 고문변호사
대한자산관리실무학회 부회장
대한행정사협회 고문변호사
서울법률학원 대표
현) 법무법인 이로(박병규&Partners) 대표변호사, 변리사, 세무사
저서 : 채권실무총론(상, 하)