[미디어파인=박병규 변호사의 법(法)이야기] 추후 매수인이 매매 시 양도차익을 줄여 양도소득세를 줄일 수 있는 이득이 있고, 매수인이 대출을 높게 받을 수 있다는 점에서 매매가격을 부풀린 소위 업(UP)계약서의 유혹이 있습니다.
반면, 매도인은 1가구 1주택자로서 2년이상 보유하여 양도소득세 비과세 혜택을 보는 경우 등 어차피 양도차익과는 상관없는 경우 업계약서를 작성해 달라는 매수인 요구를 들어주는 것입니다.
아래에서 관련법규와 판례에 대해 살펴보겠습니다.
부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조 (부동산 거래의 신고)
① 거래당사자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 계약을 체결한 경우 그 실제 거래가격 등 대통령령으로 정하는 사항을 거래계약의 체결일부터 60일 이내에 그 권리의 대상인 부동산등(권리에 관한 계약의 경우에는 그 권리의 대상인 부동산을 말한다)의 소재지를 관할하는 시장(구가 설치되지 아니한 시의 시장 및 특별자치시장과 특별자치도 행정시의 시장을 말한다)·군수 또는 구청장(이하 "신고관청"이라 한다)에게 공동으로 신고하여야 한다. 다만, 거래당사자 중 일방이 국가, 지방자치단체, 대통령령으로 정하는 자의 경우(이하 "국가등"이라 한다)에는 국가등이 신고를 하여야 한다.
1. 부동산의 매매계약
2. 「택지개발촉진법」, 「주택법」 등 대통령령으로 정하는 법률에 따른 부동산에 대한 공급계약
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지위의 매매계약
가. 제2호에 따른 계약을 통하여 부동산을 공급받는 자로 선정된 지위
나. 「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따른 사업시행계획인가로 취득한 입주자로 선정된 지위
제4조 (금지행위) 누구든지 제3조에 따른 신고에 관하여 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 하여서는 아니 된다.
1. 개업공인중개사에게 제3조에 따른 신고를 하지 아니하게 하거나 거짓으로 신고하도록 요구하는 행위
2. 제3조에 따른 신고 의무자가 아닌 자가 거짓으로 같은 조에 따른 신고를 하는 행위
3. 거짓으로 제3조에 따른 신고를 하는 행위를 조장하거나 방조하는 행위
위와 같이 부동산 매매계약 또는 임대차계약을 하면서 다운계약서, 업계약서를 작성하면 사실과 다른 허위 계약서가 되고, 이와 같은 허위계약서를 관공서에 제출하는 경우 법령에서 금지하는 불법행위를 범하는 것입니다.
최근 공인중개사가 토지 거래를 중개하면서 계약서에 매매가격을 부풀려 기재하자는 매수인의 요구를 거절하지 않았다면, 허위계약서 작성으로 매도인이 입은 손해를 배상해야 한다는 하급심 판결이 나와, 이를 소개하고자 합니다.
윤씨는 2015년 6월경 경기도 용인시에 있는 땅 3,442㎡를 1억 5,600만원에 최씨에게 매도하는 계약을 맺었습니다. 이 거래는 공인중개사 송씨가 중개했습니다. 그런데 매수인 최씨는 은행에서 토지 구매자금을 대출받기 위해 필요하다며 윤씨와 송씨에게 매매가격을 실제보다 부풀려 적는 소위 '업(Up) 계약서'를 작성하자고 은밀하게 요구했습니다.
업계약서를 작성하면 금융기관으로부터 더 많은 자금을 대출받는데 유리하고, 재(再)매각시 양도차익을 줄일 수 있어 양도소득세 감면 등의 혜택을 받을 수 있다는 점을 노린 것입니다.
크게 손해볼 것이 없다고 판단한 윤씨는 최씨의 요구를 받아들였고, 송씨도 매매가를 실제 거래 가액보다 80%가량 부풀린 2억 6,000만원이 적힌 계약서에 서명·날인했습니다. 하지만 이 토지가 주변 시세보다 지나치게 높은 가격에 거래됐다는 점을 의심스럽게 여긴 세무당국에 의해 업계약서 작성 사실이 발각되었습니다.
결국 윤씨는 880만원의 과태료 처분을 받았고, 자경농지 자격으로 받은 2,700만원의 양도소득세 감면 혜택도 박탈되었습니다. 부정행위자에 대한 세제해택을 배제하는 조세특례제한법 제129조가 적용됐기 때문입니다.
이에 윤씨는 송씨의 엉터리 중개로 인해 손해를 입었다며 "양도소득세 상당액와 과태료 등 5,400만원을 배상하라"며 소송을 냈습니다.
법원은 "송씨는 공인중개사로서 자신이 중개한 거래의 거래내용을 진실하게 작성해야 하는데도 이 같은 의무를 위반해 매매대금을 거짓으로 쓴 계약서를 작성했다"며 "이러한 불법행위로 인해 (매도인)윤씨가 입은 손해일부를 배상할 책임이 있다"고 판단하였습니다.
다운계약서와 마찬가지로 업계약서도 불법입니다. 따라서 다운계약 또는 업계약 등 허위계약서의 법적 책임은 다음과 같습니다.
(1) 매도인
비과세 감면배제 + 1세대 1주택에 적용되는 비과세조건을 충족하더라도, 다운계약서, 업계약서등 거짓으로 계약서를 작성하면 비과세 적용 받을 수 없음 + 과태료 부과.
(2) 매수인
양도시 비과세 감면배제 + 매수인의 부동산 양도시 양도소득세 비과세 및 감면혜택 배제됨 + 과태료 부과 + 분양권 등을 거짓 계약서로 작성한 분양권 취득자가 추후 1세대 1주택 비과세요건을 갖춰 주택을 양도하고 비과세로 신고한 사실이 확인되는 경우 비과세 적용하지 않고 양도소득세를 추징할 수 있음.
(3) 중개인
과태료 부과 + 사무소 개설등록 취소 및 업무정지 + 거래계약서에 금액 등 거래내용을 거짓으로 기재하거나 이중으로 계약서를 작성한 경우에는 중개사무소 개설등록이 취소될 수 있음 + 중개인이 중개가 완성된 거래계약서에 서명 및 날인하지 않은 경우에는 최대 6개월까지 업무정지 가능.
위 판결은 이에 더하여 공인중개사가 업계약서 작성에 가담한 경우에 허위계약서 작성으로 매도인이 입은 손해도 배상해야 한다는 것을 확인한 점에 그 의의가 있다할 것입니다.
[박병규 변호사]
서울대학교 졸업
제47회 사법시험 합격, 제37기 사법연수원 수료
굿옥션 고문변호사
현대해상화재보험 고문변호사
대한자산관리실무학회 부회장
대한행정사협회 고문변호사
서울법률학원 대표
현) 법무법인 이로(박병규&Partners) 대표변호사, 변리사, 세무사
저서 : 채권실무총론(상, 하)