[미디어파인=정하연 변호사 칼럼] 서촌 궁중족발 사건으로 연일 상가임대차 분쟁이 언론에 보도되고 있다.
궁중족발 사건과 같이 상가임대인이 갑작스럽게 계약해지 및 건물 명도를 요구한다면 상가임차인은 어떤 법적 권리를 주장할 수 있을까?
최초 임대차개시일로부터 5년 이내의 임차인은 현행 상가임대차보호법에 따라, 최장 5년 이내의 범위 내에서 계약갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 정당한 사유 없이 거절할 수 없다. 권리금회수를 원할 경우에는 계약만료 시 상임법 제10조의4 ‘권리금 회수기회 보호의 보호 등’의 보호를 받을 수 있다.
최초 임대차개시일로부터 5년차 이상의 임차인은 계약갱신 요구권은 없으나, 5년 이내의 임차인과 같이 상임법에 따라 권리금회수 기회를 보호받을 수 있다. 단, 임차인이 신규임차인과 권리금계약을 체결한 상태에서 임대인의 권리금회수 방해 행위가 계약만료 3개월 전부터 만료 시까지의 기간 중에 해당되어야 승소 가능성이 높다.
서울시 소재 주점을 운영하던 임차인 W는 2017년 5월경 임대인으로부터 재건축 사유로 인한 명도 통보를 받았다. 당시 임대차기간 5년 이내였던 임차인 W는 법적 절차에 맞게 계약갱신요구권 등의 주장을 통해 합법적으로 대응했다. 그러자 임대인은 50년 이상 된 건물의 안전을 문제 삼았고, 건물안전에 대한 양측 주장은 첨예하게 대립했다.
이 사건은 소송으로 이어졌고, 2018년 1월24일 서울중앙지방법원에서 열린 조정기일을 통해 임차인 W은 임대인으로부터 합의금 6,000만원을 지급받았다.
서울시 소재 음식점을 운영하던 임차인 S는 2016년 12월경 임대인으로부터 장래 비영리 목적으로 사용한다는 이유로 계약해지를 통보받았다. 당시 5년차였던 임차인 S는 상임법의 보호를 받으며 권리금을 회수하기 위해 신규임차인과 권리금계약을 체결하고 임대인에게 신규임차인과 임대차계약을 체결해 줄 것을 요청했다. 그러나 임대인은 신규임차인과의 임대차 계약을 체결해 주지 않았다.
이 사건은 소송으로 이어졌고, 2018년 3월 13일 서울남부지방법원에서 선고된 판결을 통해 임차인 S는 임대인으로부터 약 5,000만원의 손해배상을 받았다.
경기도 소재 약국을 운영하던 임차인 L은 2018년 1월경 임대인으로부터 ‘그동안 할 만큼 했으니, 그만 나가라’는 식의 명도 통보를 받았다. 당시 5년 이상 된 상태였던 임차인 L은 약국 권리금소송을 제기하기 위한 법률적 절차를 밟는 동시에 신규임차인과 권리금계약을 체결하고, 임대인에게 신규임차인과 임대차계약을 체결해 줄 것을 요청했다.
이 사건은 임차인의 법률적 조치에 압박을 받은 임대인이 임차인 L이 주선한 신규임차인과 임대차계약을 체결해 줌으로써, 임차인 L은 신규임차인으로부터 약 3억 원의 권리금을 회수할 수 있었다.
위 임차인들의 경우, 자신의 권리를 보호받기 위해 필요한 법적 조치들을 빠짐없이 이행했고, 유리한 정황 및 증거를 확보하기 위한 노력도 게을리 하지 않는 등 철저한 법률적 대비를 통해 승소 가능성을 최대한 높였고, 소송 중 조정, 승소판결, 소송 전 합의를 통해 자신들의 권리를 지킬 수 있었다.
임차인 W와 S와 L이 각각의 임대인으로부터 계약해지 통보를 받은 직후부터 사건 종결 시까지 임차인들의 고문변호사로서 사건을 담당했던 상가변호사 닷컴(법무법인 명경 서울)의 정하연 변호사는 “임대인으로부터 계약해지, 건물명도 등을 통보받은 상가임차인은 먼저 본인이 어떤 권리를 주장할 수 있는지, 어떤 절차와 대비를 통해 자신의 법적 권리를 실현해 나가야 하는지 등을 철저히 법률적 관점에서 판단하고 이행해 나가야 한다. 스스로 약자의 논리에 갇혀 억울함만을 주장하기보다는 법적 결격사유를 만들지 않고, 법률적 판단을 통해 권리를 주장한다면, 합리적인 과정을 통해서도 임차인의 권리를 지킬 수 있는 길을 찾을 수 있다.”고 했다.
‘상가변호사 닷컴(법무법인 명경 서울)’은 상가관련 법률을 전문으로 하는 로펌으로서 상가임대차, 권리금 및 명도소송, 경업금지, 분양계약 등 상가관련 법률 사건을 주로 다루고 있다.