[미디어파인=박병규 변호사의 법(法)이야기] 분양가 상한제는 분양가가 상승하여 부동산 투기가 과열되는 것과 중산, 서민층의 주거비 부담 증가를 막기 위한 제도입니다. 또한, 주택법에서는 주택의 전매 제한 규정을 두어, 주택의 공급질서를 유지하고, 주택에 대한 투기행위를 규제하고 있습니다.

주택법 제57조(주택의 분양가격 제한 등)

① 사업주체가 제54조에 따라 일반인에게 공급하는 공동주택 중 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역에서 공급하는 주택의 경우에는 이 조에서 정하는 기준에 따라 산정되는 분양가격 이하로 공급(이에 따라 공급되는 주택을 "분양가상한제 적용주택"이라 한다. 이하 같다)하여야 한다.

1. 공공택지
2. 공공택지 외의 택지에서 주택가격 상승 우려가 있어 제58조에 따라 국토교통부장관이 「주거기본법」 제8조에 따른 주거정책심의위원회(이하 "주거정책심의위원회"라 한다) 심의를 거쳐 지정하는 지역

제64조(주택의 전매행위 제한 등)

① 사업주체가 건설·공급하는 주택 또는 주택의 입주자로 선정된 지위(입주자로 선정되어 그 주택에 입주할 수 있는 권리·자격·지위 등을 말한다. 이하 같다)로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 10년 이내의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간이 지나기 전에는 그 주택 또는 지위를 전매(매매·증여나 그 밖에 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속의 경우는 제외한다. 이하 같다)하거나 이의 전매를 알선할 수 없다. 이 경우 전매제한기간은 주택의 수급 상황 및 투기 우려 등을 고려하여 대통령령으로 지역별로 달리 정할 수 있다.

3. 분양가상한제 적용주택 및 그 주택의 입주자로 선정된 지위. 다만, 「수도권정비계획법」 제2조제1호에 따른 수도권(이하 이 조에서 "수도권"이라 한다) 외의 지역 중 주택의 수급 상황 및 투기 우려 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 지역으로서 투기과열지구가 지정되지 아니하거나 제63조에 따라 지정 해제된 지역 중 공공택지 외의 택지에서 건설·공급되는 분양가상한제 적용주택 및 그 주택의 입주자로 선정된 지위는 제외한다.

제101조(벌칙)

다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처한다.

2. 제64조 제1항을 위반하여 입주자로 선정된 지위 또는 주택을 전매하거나 이의 전매를 알선한 자

주택법에서는 지역 내 공공택지에서 건설, 공급된 주택을 분양가 상한제가 적용되는 주택으로 봅니다.

그리고 이러한 분양가 상한제가 적용되는 주택에 대하여는 제64조 제1항 제3호에서 10년 이내의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간이 지나기 전에는 그 주택 또는 지위를 전매하거나 이의 전매를 알선할 수 없다고 규정하고 있습니다. 또한, 이를 위반한 자에 대하여는 동법 제101조 제2호에 의하여 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처하도록 하고 있습니다.

그럼에도 불구하고 분양권을 전매하는 경우가 많아, 이 경우 전매의 법적효력에 대해 논쟁이 있어 왔는데, 최근 분양권 전매 제한 규정을 효력규정으로 보아, 이를 위반한 거래행위가 무효라는 판단한 사례가 있어, 이를 소개하고자 합니다.

2015년 5월 경 A씨는 oo아파트 모델하우스를 방문했다가 인근에서 우연히 이 아파트의 분양권을 가지고 있는 B씨를 소개받았습니다.

A씨는 분양 계약금 218,200,000원에 ‘프리미엄’ 명목으로 1,100만 원을 더한 32,820,000원을 지급하였고, B씨는 A에게 분양계약서, 발코니 확장 및 별도 품목 계약서, 아파트포기각서, 이행각서 등을 교부하였습니다. 이 아파트는 1년간 분양권 전매가 금지돼 있었고, 이후 A씨가 아파트 중도 대출금 지급을 미루면서 문제가 생겼습니다.

B씨는 A씨가 이행을 지체하고 있다며 분양권 양도 계약을 해제했고, 이에 A씨는 B씨를 상대로 수분양권자 명의 변경절차 이행 청구의 소를 제기하였습니다.

재판부는 “구 주택법 제41조의2 제1항 제2호는 분양가상한제 적용주택 및 그 주택의 입주자로 선정된 지위를 10년 이내의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간이 지나기 전에 전매하거나 전매를 알선하는 행위를 할 수 없다고 정하고 있는 바, 사정들을 종합하여 볼 때, 위 규정은 전매금지기간 내에 체결된 전매계약의 사법상 효력을 부정하는 강행규정에 해당한다,”고 전제한 후,

“분양가 상한제는 주택분양가 자율화 이후 분양가가 상승하여 부동산 투기가 과열되고 중산, 서민층의 주거비 부담이 증가함에 따라 이를 막기 위하여 도입된 제도이고, 구 주택법 제41조의2 제1항 제2호에 따른 주택의 전매제한은 위와 같은 폐단의 발생을 억제하고, 주택의 공급 질서를 유지하기 위해 도입된 것이다.” 라고 지적하였습니다.

이어, “전매금지기간 내에 전매행위가 일어나는 경우에는 대상 부동산의 시가가 그 적정 가치를 초과하여 상승하므로 부동산 가격이 왜곡될 수 있고, 구 주택법에 따른 처벌규정만으로는 분양권 전매제한 제도의 목적을 달성할 수 없을 것으로 보인다.”며, “가사 구 주택법 제41조의2 제1항 제2호를 효력규정이 아닌 단속규정으로 보더라도, 당사자가 통정하여 단속규정을 위반하는 법률행위를 한 경우에는 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반한 사항을 내용으로 하는 법률행위가 되어 이 사건 수분양권 양도계약은 효력이 없다.”고 판단하였습니다.

이러한 분양권 전매 금지 기간에 있었던 분양권 거래행위에 대하여, 과거 대법원 판례는 분양권 전매 제한 규정을 단속규정으로 보아, 거래행위의 사법상 효력을 인정한 바 있습니다.

이번 판결은 이전 대법원 판례와 달리, 법규의 해석에 있어서 단순히 그 문언이나 법률의 전체적인 의미에 국한되지 않고, 해당 법규가 제정된 취지를 고려하여 분양권 전매규정을 강행규정으로 해석하였다는 점에서 의미가 있습니다.

즉, 분양권 전매금지 규정은 주택의 공급 질서를 유지하고, 부동산 투기 과열을 억제하며, 서민들의 주거비 부담을 줄이기 위한 것인 바, 주택법에 따른 처벌 규정만으로는 위와 같은 목적을 실현할 수 없다고 보아 이를 강행규정으로 본 것입니다.

▲ 박병규 이로(박병규&Partners) 대표변호사

[박병규 변호사]
서울대학교 졸업
제47회 사법시험 합격, 제37기 사법연수원 수료
굿옥션 고문변호사
현대해상화재보험 고문변호사
대한자산관리실무학회 부회장
대한행정사협회 고문변호사
서울법률학원 대표
현) 법무법인 이로(박병규&Partners) 대표변호사, 변리사, 세무사

저서 : 채권실무총론(상, 하)