상가임대차보호법 상 ‘권리금보호’는 건물주의 재산권침해에 해당 안 돼 [정하연 변호사 칼럼]

정하연 명경 변호사l승인2018.09.17l수정2018.09.17 13:42

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▲ 상가변호사 닷컴(법무법인 명경 서울) 정하연 변호사

[미디어파인=정하연 변호사 칼럼] 임차인 H는 2010년 1월경부터 서울 금천구 소재 상가건물 6,7층을 임차해 고시원을 운영했다. 이후 임대차계약은 재계약을 통해 2017년 12월까지 연장됐다.

2016년 3월경 해당 상가는 건물주 S에게 매매됐다. 상가건물을 매수한 건물주는 임차인의 계약만료일을 약 2개월 앞 둔 2017년 10월경 ‘임대차 계약을 갱신할 의사가 없으니 계약이 종료되면 상가를 명도 해 달라’고 통보했다. 임차인에 대한 보상 등은 전혀 고려하지 않았다.

임차인은 계약기간 5년 이상을 이어오던 중이었기 때문에 상가임대차보호법 상 계약갱신요구권이 없었으나, 상가건물 임대차보호법 제10조의4 ‘권리금 회수기회 보호 등’에 따라, 권리금을 회수할 수 있는 기회를 보호받을 수는 있었다.

임차인은 해당 고시원을 인수할 의사가 있던 신규임차인 Y와 권리금계약을 체결했고, 건물주에게 신규임차인과 임대차계약을 체결해 줄 것을 요청했다. 이 과정에서 임차인은 건물주에게 신규임차인을 적극적으로 주선하는 등 상임법 상 권리금보호 규정의 적용을 받기 위한 조치들을 충분히 이행했다.

그러나 이러한 임차인의 노력에도 불구하고, 건물주는 ‘임차인이 5년 이상 영업했고, 자신들은 해당 상가를 비영리목적으로 사용할 것이다.’는 등의 주장을 하며, 끝내 신규임차인과 임대차계약을 체결해 주지 않았다. 결국 임차인은 신규임차인과의 권리금계약을 파기해 줄 수밖에 없었고, 신규임차인으로부터 회수할 수 있었던 권리금은 회수할 수 없게 됐다.

이에 임차인은 2017년 11월경 건물주를 상대로 ‘권리금 손해배상 청구’ 소송을 제기했고, 건물주는 ‘상가를 비영리목적으로 사용할 예정이고, 임차인은 5년 이상 영업했을 뿐 아니라, 권리금보호 규정이 건물주의 재산권침해에 해당된다.’ 등의 주장을 했다.

서울남부지방법원 담당재판부는 2018년 8월 17일 열렸던 선고 공판에서 ‘권리금소송’을 제기한 임차인의 손을 들어주며, “임대인은 정당한 사유가 있으면 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와의 임대차계약을 거절할 수 있고, 시세에 맞는 임대료로 임대차계약을 체결함으로써 재산권을 행사할 수 있는 점 등에 비추어 볼 때, 상가임대차 법 권리금보호 규정이 소급입법에 의한 재산권침해로 헌법에 위배된다고 볼 수도 없다. 다른 주장에 대해서도 이유 없다.”는 취지의 판결을 선고했다.

임차인 H와 건물주 간 권리금분쟁이 시작된 초기부터 임차인의 고문변호사로서 사건을 담당했던 상가변호사 닷컴(법무법인 명경 서울) 정하연 변호사는 “상임법에서는 상가임차인의 권리금회수기회를 보호해 주는 반면 건물주에게는 권리금을 보호해 주지 않아도 되는 정당한 사유를 제시함으로써 형평을 유지하고 있고, 임차인이 단순히 신규임차인을 구해 건물주에게 주선한다고 해서 권리금을 보호받을 수 있다고 할 수 없고, 먼저 법률요건을 갖추고 법률적으로 필요한 조치들을 이행하며 건물주의 방해 행위에 대해서도 구체적 정황과 증거를 확보해야만 상임법 상 권리금을 보호받을 수 있다. 실제 권리금소송에서 상당수의 임차인들이 이런 부분들을 미리 고려하지 못해 패소하고 있다. 그렇기 ‘권리금회수기회 보호’ 규정에 대해 재산권침해를 주장했던 건물주 측의 주장에는 동의하기 어렵다. 합리적이고 법리에 충실한 판단을 내려준 재판부에 경의를 표한다.” 라고 전했다.

상가변호사 닷컴(법무법인 명경 서울)은 ‘상가임대차’, ‘권리금 및 명도소송’, ‘계약해지·계약금반환’, ‘경업금지가처분 및 손해배상’ 등 상가 관련 사건을 주 업무영역으로 하고 있는 법무법인(로펌)이다.

정하연 명경 변호사  .
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