상가임대차보호법 통해 ‘약국’ 권리금보호 받아 [김재윤 변호사 칼럼]

김재윤 명경 변호사l승인2018.12.17l수정2018.12.17 17:05

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▲ ‘상가변호사 닷컴’(법무법인 명경 서울) 김재윤 변호사(좌), 정하연 변호사(우)

[미디어파인=김재윤 변호사 칼럼] 상가임차인 G(세입자)는 2011년 12월부터 지방 소재의 상가건물을 임차 해 약국을 운영해 오다, 2017년 7월경 임대인 P(건물주)로부터 2017년 12월까지 상가를 원상회복하여 명도 해 달라는 통보를 받았다.

해당 상가에서 장기간 영업을 기대했던 임차인 G는 임대인 P에게 계약을 연장해주거나 권리금이라도 회수할 수 있도록 협조해 달라고 요청했으나, 임대인 측은 이를 거절하며 기한 내에 상가를 비워주지 않으면 손해배상금을 청구할 것이라고 통보했다.

임대인 측과 원만한 협의가 어렵다고 판단한 임차인 G는 상가건물임대차보호법에 따라, 권리금을 회수하기로 하고, 2017년 10월경 당시 해당 상가의 신규임차인이 되려는 의사가 있었던 K와 권리금계약을 체결한 후, 신규임차인 K를 상임법에서 정하는 요건을 갖춰 임대인 측에게 주선하며 임대인 측이 신규임차인 K와 임대차계약을 체결해 줄 것을 요청했다. 이 과정에서 임대인 측은 상가임대차법 상 권리금회수 방해에 해당되지 않으면서, 임차인 G의 권리금을 인정하지 않고 명도하기 위해 몇 가지 문제점 및 대안을 제시하면서 신규임차인 K와 임대차계약을 체결해 주지 않았다. 결국 신규임차인 K는 해당 상가 인수를 포기했고, 임차인 G는 신규임차인 K와 체결한 권리금계약을 파기해 주고, 계약금을 반환했다.

이에 임차인G는 임대인 P를 상대로 ‘권리금 손해배상 청구소송’을 제기했고, 2018년 11월 29일 대구지방법원 00지원은 당해 ‘권리금소송’에서 임차인 G의 손을 들어줬는데, 담당재판부는 “상가임대차보호법에서는 임대인의 임차인에 대한 권리금 회수를 방해하지 않은 의무에 대한 예외를 명시적으로 규정하고 있는데 여기에 임차인에게 계약갱신요구권이 없는 경우는 포함되지 않았다. 또한 영업기간이 길수록 더 많은 재산적 가치가 형성되는 것이 일반적이므로, 권리금 회수기회 보장은 오히려 더 필요하다고 볼 여지도 크다. 임대인 P는 임차인 G에게 약 1억4,000만원을 지급하라.”고 선고했다.

분쟁 초기부터 임차인 G의 법률대리인을 맡아 소송 승소까지 이뤄낸 ‘상가변호사 닷컴’(법무법인 명경 서울)의 김재윤 대표변호사는 “계약기간 때문에 계약갱신을 요구할 수 없는 경우에는 권리금회수기회를 보호해 줘야 한다는 것이 최근 법원의 다수 판례다. 그러나 아직도 계약갱신요구권이 없는 임차인에게는 ‘권리금보호’ 규정이 적용되지 않는다는 판례가 간혹 나오고 있으므로, 충실한 법리 주장을 통해 담당재판부를 완전히 설득하려는 노력이 필요하다.”고 했다.

또한, 당해 사건의 담당변호사를 맡았던 ‘상가변호사 닷컴’(법무법인 명경 서울) 정하연 변호사는 “약국의 경우 처방하는 건수에 따라 일반 상가에 비해 고액의 권리금이 형성되고, 비교적 신규임차인을 구하기 쉽다는 장점이 있다. 그러나 권리금이 고액일수록 담당재판부는 더욱 보수적인 판단을 내리기 쉬우므로 분쟁 초기부터 법률적인 판단을 통해 대응하면서 협의와 증거수집 등을 병행하며, 더욱 철저히 대비해야 한다. 일반적인 경우에도 계약만료가 6개월 이상 남은 시점부터 법적 대비를 철저히 하면, 승소가능성을 더욱 높일 수 있다.”고 당부했다.

김재윤 명경 변호사  .

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