‘임대료인상’, ‘권리금회수 방해’ 상가임대차보호법으로 대응하려면? [이상언 칼럼]

이상언 명경 부장l승인2019.04.09l수정2019.04.15 15:58

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▲ ‘상가변호사 닷컴’(법무법인 명경 서울) 이상언 부장

[미디어파인=이상언 칼럼] 침체된 국내 경제 사정보다 더욱 상가임차인(자영업자)들을 힘들게 하는 것은 어쩌면 건물주(임대인)의 ‘갑 질’일 것이다. 건물주의 대표적 ‘갑 질’ 사례라 할 수 있는 ‘무리한 임대료인상 요구’와 ‘권리금회수 방해’ 시 상가임차인은 어떻게 대응해야 할까?

먼저, 임대료 인상에 관한 법률을 살펴본다.

상가건물임대차보호법 상 환산보증금 이하인 경우에는 그 이유를 불문하고 1년에 5%까지만 인상할 수 있는데, 무조건 5%까지는 인상할 수 있다는 뜻이 아니라 5%가 최대 상한선이라는 의미이다.

상가임대차보호법 환산보증금을 초과하는 경우에는 위와 같이 5%까지 인상 제한은 없다. 그렇다고 해서 건물주가 일방적으로 인상액을 정할 수 있다는 것은 아니다. 주변시세 등을 고려해서 객관적 인상 요인이 있다면 5%를 초과해서 인상할 수 있지만, 그렇지 않다면 경제 사정의 변동이나 주변 시세 등을 고려하여 인상 정도를 협의해야 한다. 당사자 간 합의가 되지 않을 경우에는 법원 소송을 통해 적정 임대료를 판단 받을 수 있는데, 소송 시 건물주는 객관적인 증거를 통해 인상 요인을 입증해야 한다.

이렇듯 건물주가 무리한 임대료 인상을 주장하는 경우, 임차인은 합법적인 절차를 통해 대항할 수 있다. 그러나 대부분의 임차인들은 가급적 건물주와의 분쟁을 피하고 싶어 할 것인데, 그렇다면 이와 같은 상황에서 임차인은 법 상 권리를 주장하며 대항하는 게 나을까? 건물주 요구를 들어주는 것이 나을까?

판단 기준은 간단하다. 만약, 건물주의 요구대로 인상해 준다면 건물주는 더 이상 무리한 요구를 하지 않을까? 나중에라도 상가권리금을 회수해야 하는 상황이 생긴다면, 건물주는 협조해 줄까? 이 두 가지 질문을 스스로 해 보고, 둘 중 하나라도 ‘NO’라고 생각된다면, 위와 같은 관련 법률을 근거로 대항하는 것을 권장한다. 어차피 건물주의 ‘갑 질’이 끝나지 않을 거라면, 적절한 법적 대처를 통해 부당한 임대료 인상을 저지하는 편이 낫다. 그래야 계약기간 동안 임대료 부담을 덜 수 있을 뿐 아니라. 장래 권리금회수 시 고액 임대료로 인한 권리금 손해를 최소화 할 수 있기 때문이다.

다음으로 건물주가 계약종료 등의 이유로 상가임차인을 명도하려는 경우를 살펴본다. 상가임대차 법 상 계약 갱신을 요구를 할 수 있는 권리가 있는 임차인이라면 계약종료 6~1개월 사이에 건물주에게 도달되도록 계약갱신 요청을 하면 갱신(연장)계약서 작성 여부와 관계없이 당해 임대차계약은 법적 갱신된다.

상임법 상 계약 갱신을 요구할 수 있는 권리가 없는 임차인의 경우, 종국에는 건물주의 명도 요구에 대항할 수 없기 때문에 상가에 형성된 권리금을 회수하고 임대차를 종료하는 것이 최선이다. 상임법 상 ‘권리금회수 기회’를 보호받으려면 계약종료 6~7개월 전부터 법적 판단을 통해 필요한 법적 조치를 취하며, 신규임차인과 권리금계약을 체결 한 후 적극적인 주선 행위를 통해 관련 증거를 확보하는 등 철저한 대비를 갖춰야 승소 가능성을 높일 수 있다. 대비가 충분하지 않은 경우, 임차인들이 건물주를 상대로 제기한 권리금소송에서 오히려 패소하는 사례가 많은 상황이다. 상가임차인들에게 권리금회수 기회를 보호받을 수 있는 권리가 있다면, 건물주에게는 재산권 및 소유권 행사라는 권리가 있고, 쌍방의 권리가 충돌하는 상황에서 법원은 건물주의 권리 행사에 좀 더 우호적인 법 해석을 내리고 있다고 볼 수 있다. 그렇기 때문에 임차인이 상임법에 따라 권리금을 보호받고자 한다면, 법률을 제대로 이해하고 건물주보다 먼저 대책을 마련하는 등 미리부터 만전을 기해 대비해야 한다. 이 점은 아무리 강조해도 부족함이 없다.

그러나 사전 대비가 부족한 탓에 최근 전국의 권리금소송 사례에서 아직도 임차인들이 패소하는 사례가 많은 실정이다. 임대료 증액(인상)의 경우, 증액을 청구하는 건물주가 증액 요인을 입증해야 하듯, 임차인이 권리금소송을 통해 권리금손해배상을 청구하는 경우, 손해배상을 청구하는 임차인이 손해배상 요인 및 증거 등을 입증해야 하는 것인데, 그저 ‘을’이고, 약자라는 논리로 억울함만을 주장한다고 하여 권리금회수 기회를 보호받거나, 권리금소송에서 승소하기는 어렵다.

그러나 미리부터 법률적 판단과 이행, 증거확보 등을 철저히 한다면, 본 법무법인의 성공 사례와 같이 더 많은 임차인들이 상가임대차보호법에 따라 권리금을 보호받을 수 있다.

‘상가변호사 닷컴’(법무법인 명경 서울)은 2019년 04월 09일 현재까지 권리금분쟁 사건을 300백건 이상 처리해 오는 과정에서 이 중 90%이상 ‘성공’(‘소송 전·후 합의나 판결 등을 통해 법률비용 대비 경제적 이익이 발생된 경우)하고 있고, 권리금소송 국내 최다 승소판결 및 조정성공 사례를 보유하고 있다.

이상언 명경 부장  .
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