2019 부동산 시장의 변화와 전망 [정재환 칼럼]

정재환 칼럼니스트l승인2019.04.18l수정2019.04.18 09:49

크게

작게

메일

인쇄

신고

[미디어파인=정재환의 부동산 칼럼]

변화하는 국내 주택 시장을 인지하자

필자는 통상적으로 국내 부동산 개발의 성공 요소를 정부정책, 대기업 주도 개발사업, 부동산 사이클, 경기회복, 지역개발 등에 초점을 맞추고 있다. 또한 성공적인 부동산 개발과 투자를 위해서는 보다 본질적인 국내 경제, 사회의 트렌드 변화를 주목할 필요가 있기 때문이다.

국내 부동산 시장은 주택(아파트), 상가, 토지 등 크게 세가지 종목으로 분류한다. 우선 국내 주택 시장의 최근 이슈는 정부정책과 세금이다. 정부에서는 지난 9월 9.13부동산대책을 통해 과열된 서울, 수도권 주택시장의 안정과 집값 잡기에 주력하고 있다.

9.13부동산대책의 가장 큰 특징은 대출규제가 주류를 이루던 과거 대책과 달리 보다 강력한 대출규제를 비롯해 증세(보유세, 양도세) 및 서울, 수도권 주택공급 확대(3기 신도시) 등 주택시장 안정화를 위한 다양한 정책들을 선보이고 있다.

9.13부동산대책 이후 서울, 수도권의 주택거래량은 지난 5년 간 최저 거래량으로 돌아 섰으며, 가파르게 오르던 아파트거래가도 상승세가 둔화되는 등 정부대책이 실효를 거두는 것으로 부동산 업계는 평가하고 있다.

특히 1가구 다주택자와 1가구 1주택이라 할지라도 고가주택 소유자의 종합부동산세 및 보유세 부담이 커지고 있다. 정부가 올해 공동주택 공시가격 상승률을 지난해(5.02%)와 비슷한 수준인 평균 5.32%로 책정했다고 발표했지만, 고가주택 보유자와 다주택자의 보유세 부담은 생각보다 크게 늘어날 것으로 보인다.

이러한 원인은 종합부동산세 세율이 오르고 세부담 상한 또한 작년보다 높아진 상황에서 공시가격도 고가주택이 더 크게 올랐기 때문이다. 정부는 공시가격 3억원 미만 주택의 공시가격은 2.45% 내렸다. 3억~6억원은 평균과 비슷한 5.64% 인상했고, 6억원 이상부터는 두자릿수로 올렸다. 가장 크게 오른 구간은 12억~15억원으로 18.15% 인상됐다. 비싼 집일수록 시세반영률이 낮다는 판단에서 이뤄진 조치로 해석하고 있다.

정부가 계산한 예시를 보면, 지난해 공시가격이 2억7200만원이던 경기도 아파트 (전용면적 84㎡)의 올해 공시가격은 2억9800만원으로 8.0% 상승했다. 보유세 부담액은 51만3000원에서 53만8000원으로 4.9%(2만5000원) 오르는 데 그친다. 공시가격 4억원대의 아파트를 보면, 서울 성동구 지역 전용면적 84㎡ 아파트의 경우 공시가격이 4억1700만원에서 4억5900만원으로 10.10% 상승했다. 이 아파트의 보유세는 88만5000원에서 97만3000원으로 공시가격 인상률과 비슷한 10.00% 오른다.

하지만 공시 가격이 6억원을 초과하는 아파트의 부유세 부담액은 기하급수적으로 늘어난다. 공시가격이 6억원대인 전용면적 101㎡ A아파트의 공시가격은 지난해 6억300만원에서 올해 6억5500만원으로 8.6% 오르는데, 보유세 부담액은 148만7000원에서 168만9000원으로 13.6% 늘어난다. 보유세 인상률이 공시가격 인상률을 상회한다.

공시가격이 15억원을 넘는 고가주택의 보유세 부담액은 상한까지 오를 전망이다. 공시가격이 16억원에서 19억9200만원으로 24.5% 오른 전용면적 132㎡짜리 B아파트의 보유세는 659만4000원에서 954만8000원으로 44.8% 상승할 전망이다. 도시지역분재산세를 합하면 보유세 부담 상한액인 150%가 꽉 차는 수치다.

또한 다주택자의 경우 정부가 세법개정을 통해 올해부터 청약조정대상지역 2주택자의 세부담 상한액을 기존 150%에서 200%로 높인 여파로 공시가격이 많이 올라도 과거에는 보유세가 연간 50%까지만 올랐지만, 이제는 두 배까지 오를 수 있게 되어 향후 아파트를 통한 투자수익은 기대하기 어려운 시장이 형성될 것으로 전망하고 있다.

반면 2년전 성공적으로 분양을 마친 ‘자이 더 빌리지’, ‘태영 라피아노’ 등의 단지형 단독주택이 향후 국내 주택시장을 이끌 블루칩으로 부상하고 있다. 단지형 단독주택은 도심의 편리함, 커뮤니티, 보안 등 기존 단독주택의 단점을 지우고 장점을 극대화 했으며, 아파트에 비해 세대당 높은 대지지분을 확보. 향후 주택 노후에 따른 재건축 시에도 유리한 조건을 갖추고 있다.

앞으로 20~30년 후 지속적인 인구감소는 주택 수요 감소로 이어질 것이며, 이로 인해 도심권 고층 노후 아파트들은 현재 시스템으로는 재건축이 불가해 도시의 흉물이 될 가능성도 배제할 수 없어, 아파트는 말 그대로 내가 사는 집 일뿐 투자 대상으로는 부적합할 것으로 판단하고 있다.

수익형 부동산 시장의 균열

상업용 부동산은 주택보다 경기 민감도가 훨씬 높다. 이미 지난해부터 상업용 부동산의 공실률 상승과 수익률 하락은 시작됐다. 한국감정원에 따르면 지난해 중대형 상가의 공실률은 10.8%, 소규모 상가는 5.3%로 연초대비 각각 0.4%포인트, 0.6%포인트 증가했다. 지난해 중대형 상가의 임대료는 전국 평균 ㎡당 2만 9,000원으로 전년 대비 0.2% 하락했고, 소규모 상가는 2만 800원으로 0.8% 떨어졌다.

오피스의 경우 공실률은 줄었다. 연초대비 0.3%포인트 감소한 12.4%를 기록했다. 최근 신규 공급은 다소 감소한 반면 임차 수요가 늘면서 공실이 감소한 것이다. 그렇다고 수익률이 개선된 것은 아니다. 공실을 피하기 위해 렌트프리(일정기간 무료임대)를 늘리면서 전국 평균 오피스 임대료는 3.3㎡당 56,760원으로 전년 대비 0.5% 하락했다. 오피스텔 수익률도 하락세다. 한국감정원에 따르면 지난해 1월 10일 기준 전국 오피스텔 수익률은 작년 초 5.54%에서 작년 말 기준 5.46%으로 1.4% 하락했다.

국내 대표적인 부동산 투자 종목인 상가와 오피스텔 즉 수익형 부동산은 국내경기, 상권, 유동인구, 입지 등의 요소를 얼마만큼 정확히 분석하느냐에 따라 투자의 성패가 좌우되는 종목이다. 하지만 이는 일반투자자들이 분석하기에는 실로 어려운 부분이 아닐 수 없다. 이에 일반투자자들 입장에서 가장 정확하고 손쉽게 상가 투자를 접근할 수 있는 부분이 금융권 대출한도를 지침으로 삼는 것이다.

실제 최근 상가 경매 시 경락잔금 대출의 평균 최대치가 50~60%로 집계되고 있다. 이는 경기 호조를 보이던 시기의 대출 최대치의 2/3 수준으로 상가 시장의 위축을 한눈에 파악할 수 있는 지표이다. 즉 금융권 대출의 폭이 상가의 가치를 상징하는 지표 중 하나로 해석 할 수 있으며, 일반적인 수준보다 높은 대출이 가능한 상가라면 투자의 성공 가능성을 높게 평가할 수 있는 것이다.

그러나 최근의 경기 악화로 상가 시장 장기간 고전을 면치 못할 것으로 전망되고 있다. 그간 부동산 투자 시장을 양분했던 주택과 상가 시장은 정부 부동산대책과 내수침체 및 경기불황으로 투자 가치를 점차 잃어가고 있다.

규제 완화와 토지 시장의 약진

토지 시장은 예비타당성 면제 등의 각종 규제 완화와 전국적인 개발 사업으로 토지 투자에 관심이 높은 투자자들이 늘고 있다. 과거 자산가들의 전유물로만 인식되던 토지 투자가 점차 보편화 되고 있는 추세이며, 투자자들의 평균 연령도 낮아지고 있다.

최근 수도권 다핵화 및 지방활성화 정책에 힘입어 수도권의 범위가 확대되고 있다. 이에 경기외곽의 여주, 이천 지역과 충북 지역의 음성, 진천, 충주 앙성 지역의 저평가된 토지가 투자자들 사이에서 인기 투자 종목으로 형성 되고 있는 추세이다.

하지만 주택, 상가, 오피스 등의 부동산과는 달리 토지 투자는 어지간한 전문가도 성공을 장담하기 어려운 종목 중 하나이다. 즉 세공된 보석(아파트)은 브랜드와 객관적인 시세가 정해져 있지만 세공이 되지 않은 원석(토지)은 입지가 어떻게 만들어지느냐(주변개발)에 따라 그 가치가 정해지기 때문이다.

토지 투자는 우리에게 조금 더 익숙한 아파트, 상가 투자와 달리 입지와 형질에 따른 각종 규제 및 변수가 많아 전문성이 결여된 투자는 오히려 독이 될 수도 있다. 이처럼 최근의 부동산 투자는 과거 사놓기만 하면 오르는 손쉬운 투자의 대상이 아닌지 오래이다. 크게 주택, 상가, 토지 등으로 구분되는 부동산 시장은 이제 수익성뿐만 아니라 안정성, 환금성, 절세 까지도 고려를 해야 하는 입체적인 투자의 해법이 요구되는 시점이다.

이에 부동산 개발과 투자에 있어서도 빠르게 변화하는 트렌드에 부합하지 못하면 성공을 장담 할 수 없다. 하지만 이러한 급격한 변화 속에서도 부동산 시장에 변치 않는 원칙은 반드시 존재한다. 수요가 몰리는 지역의 주택, 유동인구와 교통이 좋은 상가, 수도권 지역의 입지 좋은 미개발 토지 등 특별함이 있는 부동산만큼은 그 어떠한 변화에도 그 가치가 쉽게 하락하지 않는다는 것이다.

▲ 정재환 칼럼니스트

[칼럼니스트 정재환]
부동산디벨로퍼
비즈니스매거진 편집자문위원

정재환 칼럼니스트  .
<저작권자 © 미디어파인, 무단 전재 및 재배포 금지>

기사 댓글
첫번째 댓글을 남겨주세요.
0 / 최대 400byte

숫자를 입력해주세요

욕설등 인신공격성 글은 삭제합니다.
여백
미학적 포토갤러리
여백
여백
여백
여백
여백
여백
신문사소개기사제보광고문의불편신고개인정보취급방침청소년보호정책이메일무단수집거부
서울특별시 종로구 새문안로5가길 28, 10층 1016호(적선동, 광화문 플래티넘  |  대표전화 : 02-734-8802  |  팩스 : 02-6383-0311 ㅣ 발행일자 : 2015년 1월 1일
등록번호 : 서울 아03542  |  등록일자 : 2015년 1월 20일 ㅣ제호 : 미디어파인 ㅣ 발행인 : 문수호  |  대표이사 : 이창석   |  편집인·편집국장 : 김영훈  |  청소년보호책임자 : 이창석
Copyright © 2019 미디어파인. All rights reserved.