3기 신도시 이대로 좋은가? [정재환 칼럼]

정재환 칼럼니스트l승인2019.06.05l수정2019.06.05 14:51

크게

작게

메일

인쇄

신고

[미디어파인 칼럼=정재환의 부동산 칼럼] 지난해 연말을 조금 앞두고 발표된 3기 신도시 개발 계획은 남양주 왕숙지구, 하남 교산지구, 인천 계양, 과천 등의 지역에 일자리와 주거를 동시에 해결할 수 있는 자족형도시를 구축한다는 것이 핵심 사업 내용입니다. 위에 언급된 3기 신도시 지정 지역들은 교통망 확대와 기업들이 이주 할 수 있는 인프라를 갖추고, 늘어나는 인구에 맞춰 단계별 주택 공급을 늘리겠다는 큰 틀의 계획을 갖고 있습니다. 그리고 지난 5월 고양 창릉지구와 부천 대장지구가 3기 신도시 지역으로 추가 되면서 수도권 부동산 실수요자와 투자자들의 관심이 높아지고 있습니다.

우선 남양주 왕숙지구는 이번 3기 신도시 계획 지역 중 가장 넓은 면적에 공급세대수가 6만6천세대로 가장 큰 규모를 자랑하고 있습니다. 하지만 교통인프라와 자족대책(일자리)에 대해서는 높은 점수를 받지 못하는 것이 현실입니다. 교통인프라 구축 전면에 내세우고 있는 GTX-B(진접선)만으로는 늘어나는 인구 수요에 비해 턱 없이 부족하다는 평가입니다. 물론 BRT(수소버스), 별내선 연장, 지방도383 / 국지도86 확장 계획이 있지만, 교통량 분산과 효율성에 대해서는 좀더 세밀한 검토가 필요한 부분이라 생각합니다. 특히 판교 2배에 달하는 업무지구조성(140만㎡)과 도시첨단산단(29만㎡) 계획에 대해서는 아직까지는 회의적인 시각이 많습니다. GTX-B 신설역과 떨어진 지역의 활성화 및 근본적으로 어떤 기업들을 어떻게 유치할 것인지에 대한 고민이 앞서는 계획이기 때문입니다. 왕숙지구 개발에 따라 교통 및 일자리 인프라가 증가해 남양주 전체적으로는 분명 플러스 요인이긴 하지만 실수요자 또는 투자자 입장에서 왕숙지구 투자는 향후 추가 계획 발표와 계획의 실현 진척도를 살펴보는 등 조금 더 신중하게 접근할 필요가 있다고 봅니다.

다음으로 하남 교산지구 또한 남양주 왕숙지구와 유사한 고민을 갖고 있습니다. 교산지구 교통인프라 확장의 대표격인 지하철 3호선 연장으로 다소 의외의 지역 개발이라는 입지적 약점을 해소하는 것은 긍정적으로 평가 받고 있습니다. 이밖에도 BRT, 서울~양평간 고속도로, 상사창IC 신설 및 주변 연결도로 확장 등의 교통 대책으로 서울 접근성을 높인다는 계획을 갖고 있습니다. 하지만 판교 제1테크노밸리의 약 1.4배에 달하는 92만㎡에 달하는 자족용지 개발 후 기업유치에 대한 구체적인 로드맵은 제시되지 않은 상황입니다. 만에 하나 기업유치가 원활치 않을 경우 교산지구에 공급되는 주택량은 수요에 비해 공급이 과해 자칫 지역 가치 하락의 요인으로 작용될 수 있음으로 정부, 지자체의 좀더 세밀한 계획 수립이 필요한 지역으로 생각합니다.

반면 3기 신도시 발표 지역 중 자족도시를 구축 할 수 있는 가능성이 높게 평가되는 인천 계양 테크노밸리를 분석해 보겠습니다. 인천은 수도권 최대 공단인 남동공단을 필두로 다수의 산업단지와 중소 공업단지가 활성화 되어 있는 도시입니다. 특히 인천 내 총사업체 수는 약 20만개로 이중 약 2.7%만이 지식산업센터에 입주하고 있습니다. 이에 계양테크노밸리(자족용지 90만㎡ 중 60만㎡)와 같은 대형 첨단산업단지가 들어서고 활성화를 위한 각종혜택이 주어진다면, 충분히 경쟁력 있는 지역이 될 수 있을 것이라 판단됩니다. 또한 기존의 검단, 마곡, 청라 등의 업무지구와 인접해 연계성도 뛰어난 것으로 평가 받고 있습니다. 단 주거 공급부분에 있어서는 총 1만7천여세대를 계획하고 있지만 주변의 김포, 검단 지역에 공급 중인 약 7만5천세대에 달하는 주택 공급물량과 수요자들이 중첩 될 수 있어, 실수요나 투자면에서 좀더 관망하는 것이 유리 할 것으로 생각됩니다. 특히 최근 분양을 시작한 검단 지역 아파트 단지들이 낮은 청약 경쟁률을 기록하고 있어 주택 공급의 실효성이 점차 낮게 평가되고 있는 현실입니다.

다음으로 과천을 살펴보도록 하겠습니다. 과천은 서울 강남과 맞닿아 있는 지역으로 행정구역상으로만 경기도일뿐 강남생활권으로 보아도 무방할 만큼 서울과 가장 가까운 위성도시입니다. 지난 3기 신도시 계획 발표에서 과천에 공급되는 신규 주택은 총 7천 세대로 신도시라 보기에는 다소 무리가 있는 규모입니다. 또한 다른 3기 신도시와 달리 판교신도시와 같은 자족도시를 표방하지도 않았습니다. 필자의 생각으로는 과천의 경우 3기 신도시 계획 발표와 더불어 서울에 신규주택공급(일반분양 3만세대 / 공공주택 5만세대)을 통해 서울 주택가격 안정 및 인구 분산의 연장선으로 보는 것이 현실적일 것입니다. 예나 지금이나 과천의 부동산은 우수한 입지와 희소성으로 시장에서 인기가 매우 높은 상품 중 하나입니다. 과천 지역은 GTX-C 개발계획, 주택공급의 증감, 중소규모의 업무지구 추가 유무 등 어떠한 변수에도 무리 없이 사업이 완수될 지역이라 평가 하고 있습니다.

마지막으로 최근 3기 신도시 추가 지역으로 발표된 고양 창릉지구와 부천 대장지구가 있습니다. 고양 창릉지구는 813㎡ 면적에 3만 8천호의 주택공급이 예정되어 있으며, 자족도시 기능을 위해 판교 테크노밸리 2.7배 규모의 업무지구 및 도심첨단산단을 계획하고 있습니다. 교통인프라 부분은 고양시청~6호선 새절역을 잇는 고양선(가칭)을 신설하고 GTX, BRT(수소버스), 수색로, 월드컵로 입체화 등 6개 도로사업을 추진할 계획입니다. 이를 통해 서울 여의도, 용산, 강남 지역까지 25~30분에 도착이 가능한 접근성을 확보할 예정입니다. 이러한 입지와 접근성은 3기 신도시 지역 중 가장 좋은 평가를 받고 있습니다. 하지만 기존 일산 신도시 지역 배드타운화를 우려하는 지역주민들의 거센 반발로 갈등의 소지가 많아 향후 사업 추진에 어떠한 변수가 발생할지 모르는 상황입니다. 또한 최악의 국내 경기 상황으로 기업유치의 어려움은 풀어야 할 숙제로 남아 있습니다.

부천 대장지구는 343㎡ 규모에 2만세대 주택공급이 예정되어 있습니다. 또한 판교 테크노밸리 1.4배 규모의 업무지구 및 도심첨단산단 조성을 통해 맞닿아 있는 계양테크노밸리와 마곡 산단을 잇는 서부권 기업벨트로 조성할 예정입니다. 교통대책으로는 김포공항역~부천종합운동장역 간 BRT, 경명대로 신설확장, 소사로 확장, 고강IC / 서운IC 신설 등을 계획하고 있습니다. 하지만 교통체증이 전국에서 최고 수준을 기록하는 지역임에도 앞서 언급한 교통망 확충만으로 심각한 교통문제를 해결하기엔 역부족이라는 의견이 전문가들 사이에서도 지배적입니다.

정부는 이번 3기 신도시 개발 계획을 통해 서울과 경기 지역의 주택 가격 안정화에 총력을 기울이고 있습니다. 실수요자들의 내 집 마련의 적기이며, 투자자들에게는 새롭게 형성되는 도심이 투자의 기회일 수도 있습니다. 하지만 3기 신도시 예정 지역이 풀어야 할 과제도 상당한 것이 현실입니다. 또한 과거와 달리 정부, 지자체 주도 개발이 발표되면 대부분 토지거래 제한구역으로 지정되는 등 관련 법규도 충분히 숙지해야 합니다. 하지만 3기 신도시 발표로 부동산 시장이 달아 오를 것이라는 예상과 달리 잠잠하기만 합니다. 과거 1, 2기 신도시 개발 발표 때와는 사뭇 다른 양상을 보이고 있습니다. 오히려 3기 신도시 예정지역이 아닌 다른 지역의 부동산 시장이 인기를 끌고 있습니다. 이러한 원인은 어디에 있을까요? 필자의 견해로는 이제 소비자 즉 실수요자나 투자자 모두 자신들만의 합리적인 부동산 선택에 대한 노하우가 쌓인 것으로 보고 있습니다.

최근 경기도 시흥시 부동산 시장 과열 현상이 대표적인 예라 할 수 있습니다. 시흥시는 불과 10년 전만 해도 경기도 서부의 농촌마을로 평가됐습니다. 전체의 85% 가량을 차지하는 상당수 지역이 그린벨트로 묶여 있었고, 제대로 갖춰진 도로망도 없었습니다. 서울과 가까운 거리임에도 출퇴근이 어렵다 보니 위성도시로 역할을 수행하지 못했던 것입니다. 인접한 광명이나 안양, 부천, 군포, 의왕 등의 도시와 비교해도 시흥시는 오랜 기간 저평가돼 왔습니다. 하지만 최근 몇 년간 수원~광명고속도로(2016년), 강남순환고속도로(2016년) 등 다수의 도로가 개통되고, 경기도 부천시와 안산시를 잇는 소사-원시선 철도망이 구축됨으로써, 서울과의 접근성 크게 향상되자 시흥시 부동산 시장은 180도 상황이 바뀌게 됩니다.

시흥시는 교통인프라 확충과 함께 배곧신도시, 목감지구, 은계지구, 장현지구 등의 개발 가속화로 유입인구가 늘어나 최근 3기 신도시 유력 후보지이기도 했습니다. 특히 장현지구는 소사-원시선을 비롯해 신안산선 복선전철과 올해 착공 예정인 월곶-판교선 등의 트리플 역세권, 롯데쇼핑몰 입점, 복합환승센터까지 개발 예정되어 있습니다. 여기에 매화산업단지, 광명시흥 테크노밸리, V-CITY 등의 산업단지의 배후도시로 많은 이들에게 알려져 아파트가격과 토지거래량 등이 급격히 상승하고 있습니다. KB 부동산과 경기도 부동산 포털 따르면 시흥시는 최근 1년간 서울과 근접한(차량 기준 15~20분 거리) 안양, 군포, 의왕, 부천 등의 위성도시 중 아파트가격, 토지거래 등의 분야에서 가장 높은 상승률과 거래건수를 기록하고 있는 것으로 조사되고 있습니다. 시흥시 부동산 시장은 신도시 예정지역에서 벗어나자 상대적으로 규제가 덜해 오히려 호황을 맞고 있는 것입니다.

필자는 이러한 시흥지역 부동산 쏠림 현상을 보며, 이제 더 이상 정부, 지자체의 발표만으로 쉽사리 움직이지 않는 소신과 개발 가능성을 타진하는 소비자들의 분석력이 상당히 높아졌음을 세삼 느끼고 있습니다. 또한 과거 사례들을 통해 정부, 대기업 주도의 개발 계획 지연, 취소 등 불확실성이 존재한다는 것도 소비자들은 인지하고 있는 것입니다. 향후 부동산 개발사업은 누구나 공감하고 인정 할 수 있는 지역(입지), 그리고 가시권 안에 있는 확실한 개발사업만이 실수요자와 투자자들의 이목을 사로잡을 수 있을 것이라 확신하는 바입니다.

▲ 정재환 칼럼니스트

[칼럼니스트 정재환]
부동산디벨로퍼
비즈니스매거진 편집자문위원

정재환 칼럼니스트  .
<저작권자 © 미디어파인, 무단 전재 및 재배포 금지>

기사 댓글
첫번째 댓글을 남겨주세요.
0 / 최대 400byte

숫자를 입력해주세요

욕설등 인신공격성 글은 삭제합니다.
여백

아미 에우제니는 우리나라 저소득 가정의 소외
어린이들을 돕기 위해 주얼리 판매 수익금의
20%를 사단법인 위스타트에 후원하고 있다.
여백
미학적 포토갤러리
여백
여백
여백
여백
여백
여백
신문사소개기사제보광고문의불편신고개인정보취급방침청소년보호정책이메일무단수집거부
서울특별시 종로구 새문안로5가길 28, 10층 1016호(적선동, 광화문 플래티넘  |  대표전화 : 02-734-8802  |  팩스 : 02-6383-0311 ㅣ 발행일자 : 2015년 1월 1일
등록번호 : 서울 아03542  |  등록일자 : 2015년 1월 20일 ㅣ제호 : 미디어파인 ㅣ 대표이사 : 신동재  |  전무이사 : 이창석   |  편집국장 : 김영훈  |  청소년보호책임자 : 이창석
Copyright © 2019 미디어파인. All rights reserved.