[미디어파인 칼럼=박병규 변호사의 법(法)이야기] 중개보조원이란, 개업공인중개사에 소속되어 중개대상물에 대한 현장안내 및 일반사무 등 개업공인중개사의 중개업무와 관련된 업무를 보조하는 자로, 그 자격이 공인중개사법에 따라 제한되며 관련 법령에 의해 일정 교육과정을 이수해야만 합니다.
뿐만 아니라 공인중개사법은 부동산 중개 과정에서 빈번하게 일어나는 사건 사고를 예방하기 위해, 중개보조원의 업무상 행위를 그를 고용한 공인중개사의 행위로 보고 공인중개사에게 책임을 묻고 있습니다.
공인중개사법 제10조(등록의 결격사유 등)
② 제1항 제1호 내지 제11호의 어느 하나에 해당하는 자는 소속공인중개사 또는 중개보조원이 될 수 없다.
공인중개사법 제15조(개업공인중개사의 고용인의 신고 등)
① 개업공인중개사는 소속공인중개사 또는 중개보조원을 고용하거나 고용관계가 종료된 때에는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 등록관청에 신고하여야 한다.
② 소속공인중개사 또는 중개보조원의 업무상 행위는 그를 고용한 개업공인중개사의 행위로 본다.
최근 중개보조원이 매도인으로부터 계약 특약사항의 변경을 요청받고도 이를 매수인에게 전달하지 않아 매도인이 손해를 입었다면, 이를 고용한 공인중개사도 배상할 책임이 있다는 판결이 나와, 이를 소개하고자 합니다.
최근 중개보조원이 매도인으로부터 계약 특약사항의 변경을 요청받고도 이를 매수인에게 전달하지 않아 매도인이 손해를 입었다면, 이를 고용한 공인중개사도 배상할 책임이 있다는 판결이 나와, 이를 소개하고자 합니다.
A씨는 2017년 5월 9일 경 B회사와 잠실에 있는 건물을 매도하는 계약을 맺고 계약금 2억 5,000만원을 받았습니다. 계약서에는 ‘2017. 7. 전에 A씨의 배우자가 소유하고 있는 일산의 ‘ㄱ건물’에 대한 매매계약이 해지(해제)된 경우, 이 계약은 계약금만 반환하고 해제한다.‘라는 특약사항을 넣었습니다.
그러던 도중 ‘ㄱ건물’에 대한 중도지급기일이 2017. 8. 경으로 변경되자 A씨는 중개보조원에게 이 같은 사실을 알리고 특약사항을 변경하겠다고 요청하였습니다. 중개보조원은 이 같은 사실을 전달하겠다고 하였지만 실제로는 알리지 않았고, 이후 ‘ㄱ건물’의 매매계약이 해지되자 A씨는 B회사와의 ‘매매 계약을 해제 한다’ 통보했습니다.
B회사는 ‘특약사항 변경에 대해 전혀 듣지 못하였으므로 위 계약을 유효하다’라고 주장하면서 소송을 냈고, 결국 A씨는 계약금 외 1억원의 손해배상금을 지급하였습니다.
이에 대해 A씨는 특약사항 변경을 전달하지 않은 중개보조원과 그를 고용한 공인중개사를 상대로 손해배상을 청구하였습니다.
법원은 “중개보조원이 고의 또는 과실로 매도인에게 재산상 손해를 발생시켰다면 그 손해를 배상할 책임이 있다”고 설명하면서, “공인중개사법 제15조 제2항에 따라 중개보조원의 업무상 행위는 이를 고용한 공인중개사의 행위로 보고 있으므로 공인중개사도 A씨에게 손해를 배상해야 한다”고 판시하였습니다.
다만 “A씨의 특약사항 변경 요청이 B회사에게 전달되었더라도 매매계약의 해제기한이 변경됐을 거라고 단정 지을 수 없으므로 배상책임은 40% 제한”하였습니다.
법원은 부동산중개업자와 중개의뢰인 사이는 위임계약과 유사한 계약으로 보며, 부동산중개업자는 선량한 관리자로 의뢰받은 중개 업무를 처리해야 한다고 판시하고 있습니다. 이 과정에서 부동산중개업자가 의무에 반하는 행위로 중개의뢰인에게 손해를 끼쳤다면, 당연히 손해배상책임을 물을 수 있습니다.
이번 판결도 중개보조원이 특약사항을 전달하지 않은 것이 부동산중개업자의 선량한 관리자의 책임을 다하지 못한 것으로 보고 중개보조원 및 공인중개사법 제15조 제2항에 따라 공인중개사에게 손해배상책임을 부과한 것입니다.
이러한 판결이 중개보조원의 중대한 과실을 고용인인 공인중개사에게 일방적으로 물을 수 있냐는 점에서 다소 논란이 있지만, 우리 법원이 부동산중개 과정에서 중개의뢰인을 두텁게 보호하고자 한다는 점과 법조문에 따른 판결이었다는 점에서 타당하다고 불 수 있습니다.
다만, 이 경우에도 중개사나 중개보조인의 책임을 사안에 따라 제한하고 있는데, 사안의 경우는 B회사에게 전달되었더라도 매매계약의 해제기한이 변경됐을 거라고 단정 지을 수 없다고 보아 배상책임을 40%로 제한하였다는 점을 유의하여야 할 것입니다.
[박병규 변호사]
서울대학교 졸업
제47회 사법시험 합격, 제37기 사법연수원 수료
굿옥션 고문변호사
현대해상화재보험 고문변호사
대한자산관리실무학회 부회장
대한행정사협회 고문변호사
서울법률학원 대표
현) 법무법인 이로(박병규&Partners) 대표변호사, 변리사, 세무사
미디어파인 칼럼니스트