[미디어파인 칼럼=박병규 변호사의 법(法)이야기] 공공기관 또는 민간업자가 주택이 없는 서민들을 위해 임대를 목적으로 지은 주택을 공공임대주택이라고 합니다. 공공임대주택은 생활보호 대상자를 위해 건설하기 시작하였으며, 최근 크게 확대되어 시행되고 있습니다.
무주택 세대주에게 우선 공급되는 공공건설 임대주택은 공공주택 특벌법 및 동법 시행령, 시행규칙의 관련 규정에 따라 공공기관이 임대차계약을 체결하게 됩니다. 이러한 관련 규정은 공공건설 임대주택에 관한 분쟁이 발생할 경우 주택임대차보호법보다 우선 적용되며, 기존 주택임대차보호법과는 다르게 해석되고 있습니다.
공공주택 특별법 제49조의3(재계약 거절 등)
① 공공주택사업자는 임차인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 재계약을 거절할 수 있다.
1. 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 공공임대주택을 임대받은 경우
2. 임차인의 자산 또는 소득이 제48조에 따른 자격요건을 초과하는 범위에서 국토교통부령으로 정하는 기준을 초과하는 경우
3. 제48조의3에 따라 임차인이 공공임대주택에 중복하여 입주하거나 계약한 것으로 확인된 경우
공공주택 특별법 시행규칙 제25조(공공임대주택의 입주자 관리)
② 공공임대주택의 입주자로 선정된 자는 공공임대주택의 임대기간 만료시까지 거주할 수 있다. 다만, 임대기간 만료 전에 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 공공주택사업자에게 해당 공공임대주택을 명도하여야 한다.
1. 전용면적이 85제곱미터 이하인 공공임대주택(「주택공급에 관한 규칙」 제25조제6항에 따라 공급하는 주택은 제외한다)으로서 입주자 본인 또는 그 세대에 속한 자가 다른 주택을 소유하거나 다른 공공임대주택에 당첨되어 입주하는 경우
2. 전용면적이 85제곱미터를 초과하는 공공임대주택과 「주택공급에 관한 규칙」 제25조제6항에 따라 공급하는 공공임대주택으로서 입주자 본인 또는 그 세대에 속한 자가 다른 공공임대주택에 당첨되어 입주하는 경우
최근 무주택 세대주에게 우선 공급되는 공공건설 임대주택의 임차인의 세대원이 임대차기간 동안 다른 주택을 소유한 경우 임차인과의 임대차계약 해지가 적법하다는 판결이, 나와 소개하고자 합니다.
공공건설 임대주택의 소유자인 원고는 1992년 아파트를 신축한 후 피고에게 최초로 임대한 이래 임대차계약을 계속 갱신하여 오다가 2016. 12. 15. 최종적으로 피고와 임대차기간 2017. 1. 1.부터 2018. 12. 31.까지로 하는 임대차계약을 체결하였습니다.
피고의 딸이자 세대원인 이OO은 위 임대차계약 체결 전인 2016. 11. 24. 영천의 한 아파트를 매매하고 소유권이전등기를 마쳤습니다.
이에 원고는 공공주택 특별법 시행규칙에 의한 임대차계약에 따라, 피고에게 공공건설 임대주택의 임대차계약 해지의 의사표시를 하면서, 이 사건 아파트의 인도를 청구하였습니다.
대구지방법원은 ‘이 공공건설 임대주택의 임대차계약의 갱신 전에, 피고의 딸이자 세대원인 이OO가 영천시 아파트 소유권을 취득하였던 바, 피고는 종전 임대차계약에 다른 무주택자의 요건을 유지하지 못하여 입주자요건이 상실된 상태였고, 피고가 이를 원고에게 알리지 않고 임대차계약을 갱신하였으므로, 원고는 계약일반조건에 따라 계약해지를 하거나 계약 갱신을 거절할 수 있다’고 판단하면서, ’이 사건 임대차계약은 원고의 해지 의사표시로 적법하게 해지되었으므로, 피고는 원고에게 이 사건 아파트를 인도할 의무가 있다‘고 판시하였습니다.
법원은 이 사건 아파트와 같이 무주택 세대주에게 우선 공급되는 주택의 임차인은 임대차기간 동안에도 무주택 세대주로서의 요건을 유지하여 함을 명시한 것입니다.
만약 임대차기간 동안 무주택 세대주로서의 요건을 유지하지 못하면 입주자요건을 상실하며, 더 나아가 임차인이 이러한 사실을 알리지 않은 채 임대차계약을 갱신하였다면 '허위 기타 부정한 방법으로 임대주택을 임대받은 경우'에 해당하여 계약해지사유가 되어 임대인이 계약해지를 할 수 있다고 보았습니다.
이러한 법원의 판결은 공공주택의 원활한 건설과 효과적인 운영을 반영한 것으로, 서민의 주거안정 및 주거수준 향상을 도모하여 국민의 주거생활을 개선하고자하는 공공주택 특별법의 목적에 따른 판결이라고 보여집니다.
[박병규 변호사]
서울대학교 졸업
제47회 사법시험 합격, 제37기 사법연수원 수료
굿옥션 고문변호사
현대해상화재보험 고문변호사
대한자산관리실무학회 부회장
대한행정사협회 고문변호사
서울법률학원 대표
현) 법무법인 이로(박병규&Partners) 대표변호사, 변리사, 세무사
미디어파인 칼럼니스트