부동산 시장의 변치 않는 원칙은 수요와 공급 [정재환 칼럼]

정재환 칼럼니스트l승인2019.08.28l수정2019.08.28 10:07

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[미디어파인 칼럼=정재환의 부동산 칼럼] 정부에서는 작년 연말과 올해 5월 주택시장 안정화를 위해 남양주 왕숙지구, 하남 교산지구, 인천 계양, 과천, 고양 창릉지구, 부천 대장지구 등으로 구성된 3기 신도시 개발 계획이 발표 되었습니다. 하지만 3기 신도시 발표로 부동산 시장이 달아 오를 것이라는 예상과 달리 잠잠하기만 합니다. 과거 1, 2기 신도시 개발 발표 때와는 사뭇 다른 양상을 보이고 있습니다. 오히려 3기 신도시로 잡겠다던 서울 집값이 큰 폭의 상승세를 보이고 있습니다.

3기 신도시 개발과 더불어 최근 주택시장을 강타한 민간택지 분양가상한제는 실효를 거두고 있을까요? 서울시 25개 모든 구와 과천시, 하남시, 성남시(분당구), 광명시, 대구(수성구), 세종시 등 전국 31개로 해당 지역 민간택지에 지어지는 아파트에는 모두 분양가상한제가 적용될 예정입니다. 하지만 민간택지 분양가상한제 발표 이후 서울 및 수도권 주요 도시 내 준공 5년 미만 아파트들의 가격이 크게 오르고 있습니다. 정말 집값 잡기가 어렵습니다. 왜일까요?

필자의 생각을 결론부터 말하자면 정부 정책이 시장경제의 기본원칙인 수요와 공급을 맞추지 못하고 있다는 것입니다. 최근 KDI(한국개발연구원)의 보고서가 필자의 결론을 뒷받침 하고 있습니다. KDI는 내년인 2020년이면 준공 후 미분양이 약 3만호에 이를 것으로 추산하고 있습니다. 올해부터 내년까지 분양 물량이 29만7000호인 상황에서 사용자비용(차입금리-주택가격상승률)이 1.0%, 올해와 내년 실질 경제성장률이 각각 2.4%, 2.5%인 것을 가정한 결과로, 올해 5월 기준 미분양 물량이 1만8558호인 것과 비교하면 62%(1만1493호) 늘어난 수치입니다.

이렇게 미분양 물량이 급증한 원인은 2015년도에 쏟아진 주택 공급 과다에 있습니다. KDI가 아파트 분양물량과 미분양의 상관관계를 분석한 결과 분양 물량이 10% 증가하면 3년 뒤에는 준공 후 미분양 물량이 3.8% 증가하는 것으로 조사 되었습니다. 여기에 국내 주택 보급률은 106%에 달하고 있습니다. 국내 주택시장은 주택보급률이 이미 100%를 넘어선 단계에 들어서 초과 공급을 소화하기 어려운 시장으로 변화했습니다.

과거 1, 2기 신도시가 성공을 거둘 수 있었던 가장 큰 원인은 현재보다 낮은 주택 보급률, 베이비부머 세대의 주택 수요, 경제발전(소득증대) 등의 요소가 맞물린 점이 큰 시너지 효과를 나타낸 것입니다. 하지만 작년 기준 가구 수 증가와 주택멸실 수를 더한 기초주택수요는 34만8220호로, 실제 주택 인허가 물량은 55만4136호에 달해 20만호가 넘는 공급초과가 발생했습니다. 여기에 지속적으로 출생인구가 감소한 상황에서 3기 신도시의 효용성에 물음표를 지울 수 없는 것이 현실입니다.

필자는 정부가 발표한 3기 신도시 개발과 민간택지 분양가상한제가 집값 문제를 해결하기 어려울 것으로 분석하고 있습니다. 오히려 신도시 건설은 구도심 슬럼화 촉진시키고, 서울 및 수도권 주요 입지에 위치한 주택 가격을 올리는 부작용이 나타나지 않을까 하는 걱정이 앞서고 있습니다. 또한 올 10월 예정 되어 있는 민간택지 분양가상한제를 피해 건설 업계에서 밀어내기 급급한 분양을 진행하면 지난 2007~2008년에 있었던 서브프라임 모기지 사태로 인한 엄청난 물량의 아파트 미분양 문제가 벌어질 수 있다고 예상하는 바입니다.

위에서 언급한 것처럼 최근 주택시장의 불확실성이 높아지자 부동산 투자자들이 상가 시장에 눈을 돌리고 있습니다. 실제 상가는 아파트나 오피스텔에 비해 대출규제와 전매제한 등 부동산 규제를 적용 받지 않는 비주거 상품이라는 것이 강점입니다. 또한 주택이 아님으로 다주택자에 대한 규제를 피할 수 있고, 청약통장 없이도 청약이 가능한 장점이 있습니다. 이러한 추세에 발맞추어 상가 분양 업체들은 “정부의 부동산 규제가 아파트에 집중되면서 매년 수익률이 상승하고 있는 상가가 대표적으로 반사이익을 볼 것으로 예상된다.” 라고 분양에 열을 올리고 있습니다.

하지만 현실은 상가 분양업체들의 주장과 현실 사이에는 상당한 괴리가 존재합니다. 올 하반기 상가 시장의 전망은 최악이라 해도 이상하지 않을 수준입니다. 국내 부동산 상품 중 경기에 가장 민감하게 반응하는 상품이 상가인데, 올해 경기에 직접적인 영향을 미치는 경제 성장률과 물가상승률 및 수출 성적은 최근 10년간 최악의 지표를 보이고 있기 때문입니다.

이에 반해 국내 신규 상가 평당 분양가는 토지비와 건설비 상승에 따라 지속적인 오름세를 보이고 있어, 특별한 지역이나 일부 공실 관리가 잘되는 상가를 제외하고는 양호한 수익률 보장받기 어려운 현실입니다. 실제 서울 지역 상가의 평균 수익률이 지난 2018년 집계 이래 최초로 연 4%대로 떨어졌습니다. 따라서 신규 상가 투자를 계획하시는 분들은 상가의 입지를 보다 면밀히 분석해야 합니다. 교통과 주차 시설은 양호한지, 유동인구 대비 상가의 수는 적정한지, 어떠한 업종이 적합할지 등의 요소를 꼼꼼히 살피고 투자를 진행하는 것이 중요합니다.

다양한 형태의 상가들이 존재하지만 통상적으로 상가는 크게 아파트단지 내 상가, 주상복합, 테마상가, 근린상가, 상가주택 등 5가지로 분류할 수 있습니다. 이중 필자의 견해로 안정적인 임대가 가능한 상가는 아파트단지 내 상가와 상가주택을 추천하고 싶습니다.

우선 ‘캐쉬박스’라는 별칭이 붙은 단지 내 상가에 대해 알아보겠습니다. 상가 투자에 경험이 적은 분들도 상대적으로 손쉬운 접근이 가능한 상가입니다. 하지만 반드시 최소 500세대 이상의 아파트 단지여야 하고 안정적인 투자를 바란다면 1000세대 이상의 대단지 내 상가를 추천하고 싶습니다. 특히 1000세대 이상의 대단지라 하더라도 100세대 당 1개 상가 비율을 넘지 않는 단지 내 상가가 향후 수익률과 지속적인 임대에 있어 절대적인 기준점으로 작용 할 것입니다.

다음으로는 점포(상가)와 집을 동시에 지어 임대수익을 얻을 수 있는 ‘실버세대의 로망’으로 불리는 상가주택이 최근 인기가 높습니다. 이러한 상가 주택을 지을 수 있는 ‘점포겸용 단독택지(토지)’ 경쟁률은 지난 2017년 원주기업도시에서 최고 1만4000대1(평균 경쟁률이 3,757대1)을 기록하기도 했습니다. 2016년 부산 명지국제신도시 점포 겸용 단독택지 85필지에 대한 추첨 결과 최고 경쟁률은 6,234대1을 기록했고 평균 경쟁률도 615대1을 기록할 정도로 폭발적인 인기를 누리고 있습니다.

상가주택이 인기인 것은 임대수익을 올리면서 주거 문제까지 해결할 수 있기 때문입니다. 보통 맨 꼭대기 층은 주인이 살고 1층 상가와 2~3층은 임대를 놓으면서 월세를 받는 경우가 많습니다. 상가주택을 지어 장기 임대를 할 경우 점포 크기나 입지 등에 따라 조금씩 다르지만 적게는 4~5%대에서 많게는 10%대를 상회하는 수익률도 기대할 수 있기 때문입니다. 또한 장기적인 측면에서도 아파트와 비교할 수 없는 높은 대지를 확보해 시간이 흐를수록 높은 자산가치를 형성할 수 있습니다. 하지만 주변환경과 인프라가 얼마나 잘 갖추어졌는지, 최소한에 유동인구는 갖추어 졌는지 등의 기본요소는 반드시 체크를 해야 합니다.

이처럼 상가 시장도 어지간한 상가가 아니면 힘든 시기를 보내고 있습니다. 하지만 상가주택처럼 수요에 비해 공급이 부족하고, 많은 시간이 지나 높은 대지 지분으로 지속적인 가치상승이 가능한 부동산 상품도 있기 마련입니다. 우리가 주목해야 할 점은 최근 상가주택 인기의 바탕에는 토지가 깔려있다는 것입니다. 앞으로 20~30년 후 지속적인 인구감소는 주택 수요 감소로 이어질 것이며, 이로 인해 도심권 고층 노후 아파트들은 현재 시스템으로는 재건축이 불가해 도시의 흉물이 될 가능성도 배제할 수 없습니다. 특히 건물가치가 없어지고 고층 아파트일수록 낮아지는 세대당 대지 지분을 생각한다면, 아파트는 더 이상 투자의 대상이 될 수 없을 것입니다.

모든 부동산 상품의 기본 재료인 토지는 입지와 종류(용적률) 및 면적에 따라 그 가치가 다르기 마련입니다. 특히 국내 토지 시장은 최근 9년 연속 땅값이 오르고 있는 중입니다. 부동산 대책으로, 좋지 않은 경기로 가격의 등락이 있던 아파트, 상가와는 다른 양상을 보이고 있습니다. 실제 올해 시•도별 공시지가 상승률을 살펴보면 전국 평균 8.03%가 올랐습니다. 서울의 공시지가 상승률이 12.35%로 가장 높았으며, 11년 만에 최고 상승률을 기록했습니다. 서울의 급등으로 수도권(서울•경기•인천)의 공시지가도 평균 8.77% 올랐으며, 광주(10.98%), 제주(10.7%), 부산(9.75%), 대구(8.82%), 세종(8.42%) 등의 지역들이 평균 상승률을 상회하는 지역으로 조사되었습니다.

이러한 토지 시장의 지속적인 가격 상승요인은 국내 가용토지의 한계와 토지 시장의 속성 때문입니다. 국토교통부의 자료에 따르면 국내에서 택지, 공장용지, 도로용지 등 생활에 실제로 활용되는 토지(도시적 용지) 면적은 전체 국토의 6.3%로 선진국보다 4% 포인트 이상 낮은 상태로 여전히 희소성을 갖고 있습니다. 이와 함께 도로, 택지개발에 따른 토지보상금액의 상당수는 다시금 토지 시장으로 회귀하는 속성이 있어 국내 토지 가격은 지속적으로 상승하고 있는 것입니다.

지난해 각종 개발에 따라 지급된 토지보상금은 약 16조 원이며, 올해 지급될 토지보상금 규모는 작년 보다 더 많은 22조원 가량으로 집게 되고 있습니다. 이러한 막대한 규모의 자금이 토지 시장으로 재투자되는 즉 풍부한 수요가 있는 토지 시장은 당분간 상승세를 이어갈 가능성이 높습니다. 특히 어려운 국내 경기를 감안해 정부에서는 지방 SOC사업(철도, 도로, 공항, 교량 등 공공기반시설)을 중심으로 다수의 예비타당성검토를 면제 함으로써 토지 시장의 상승세는 쉽게 꺽이지 않을 것으로 예상되어 부동산 개발과 투자에 관심 있다면 반드시 주목해야 할 시장이라 강조하고 싶습니다.   

▲ 정재환 칼럼니스트

[칼럼니스트 정재환]
부동산디벨로퍼
비즈니스매거진 편집자문위원

정재환 칼럼니스트  .
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