2019 부동산 시장을 돌아보며… [정재환 칼럼]

정재환 칼럼니스트l승인2019.11.07l수정2019.11.07 10:31

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[미디어파인=정재환의 부동산 칼럼] 새로운 마음과 다짐으로 시작한 2019년이 이제 두 달 남짓 남았습니다. 올해 부동산 시장은 정말 예측하기 힘들었던 한 해로 기억될 것 같습니다. 과거 대책과 달리 보다 강력한 대출규제를 비롯해 증세(보유세, 양도세)를 통해 집 값을 잡겠다는 정부의 작년 8.2/9.13 부동산대책의 약효는 생각보다 짧았습니다.

9.13부동산대책 이후 서울, 수도권의 주택거래량은 최근 5년 간 최저 거래량으로 돌아섰으며, 가파르게 오르던 아파트 거래가도 상승세가 둔화되는 등 정부대책이 실효를 거두는 것으로 보였으나 잠시였습니다. 이에 정부는 규제와 더불어 공급확대 정책도 병행했습니다. 작년 연말 남양주 왕숙지구, 하남 교산지구, 인천 계양, 과천 등지에 3기 신도시 개발 계획을 발표되자 많은 사람들이 서울 집값 잡기의 카운트 펀치가 될 것으로 생각했습니다.

결과는 어땠을까요? 다수 전문가들의 예상과는 다르게 2019년 3월을 기점으로 서울 아파트 값이 다시 상승세로 돌아서기 시작했습니다. 이에 정부에서는 5월(고양 창릉지구, 부천 대장지구)에 3기 신도시를 추가 지역을 발표하지만 한번 불붙기 시작한 서울 아파트 가격은 8.2/9.13 부동산대책 이전 수준 회복은 물론 신고점을 찍었으며, 그 상승세는 여전히 진행형입니다. 왜 이러한 현상이 나타날까요? 필자는 작년 8.2/9.13 부동산대책 이후부터 언론 인터뷰와 칼럼 기고 등을 통해 ‘시장의 원리의 기본인 공급과 수요를 인위적으로 통제하는 정책은 성공 확률이 낮고, 지금까지 나타나지 않은 부작용을 일으킬 수 있다.’ 라고 지속적으로 얘기해 왔습니다.

8.2/9.13 부동산 대책을 통해 서울 전역을 투기과열지구로 지정, 담보인정비율(LTV)을 기존 60%에서 40%로 축소했습니다. 하지만 이는 실수요자들에게는 주택담보대출이 막혀 내 집 마련의 꿈을 더욱 멀어지게 하고 있는 역효과를 낳고 있습니다. 뿐만 아니라 보유 현금이 많은 자산가들은 대출과 무관하게 서울, 수도권의 입지 좋은 주택(아파트)을 쓸어 담는 부작용이 발생하고 있는 현실입니다. 또한 서울과 수도권의 1주택 보유자들을 중심으로 전세자금대출을 활용한 갭투자가 성행하고 있습니다. 정부가 집 값과 갭투자자를 잡겠다고 주택담보대출을 틀어막자 이를 무력화 하는 새로운 갭투자 방식이 등장한 것입니다.

상황이 이렇자 정부는 지난 11월 6일 서울 27개동(강남4구 45개동 중 22개동, 마포구 1개동, 용산구 2개동, 성동구 1개동, 영등포구 1개동)을 민간택지 분양가 상한제 대상지역으로 지정했습니다. 강남구에서는 개포·대치·도곡·삼성·압구정·역삼·일원·청담동, 서초구에서는 잠원·반포·방배·서초동, 송파구에서는 잠실·가락·마천·송파·신천·문정·방이·오금동, 강동구에서는 길·둔촌동, 영등포구 여의도동, 마포구 아현동, 용산구 한남·보광동, 성동구 성수동1가동 등 27개동이 지정됐습니다. 사실상 분양가상한제 시행이 중단된 2015년 4월 이후 4년 7개월만에 민간택지에 분양가상한제가 본격 적용된 것입니다.

이번 분양가상한제를 두고 시민단체, 금융, 건설업계에서는 의견이 분분합니다. 이번 기회에 확실히 집 값을 잡아야 한다는 의견과 가뜩이나 경기가 바닥을 치는 상황에서 국내 경기에 한 축을 담당하는 건설업이 위축된다면 내수경기가 보다 악화될 수 있다는 의견 등이 팽팽하게 대립되고 있습니다. 실제 사업을 진행하던 시행사나 건설사 등은 상당부분의 사업이익을 포기해야 됩니다. 따라서 사업의 지연, 취소 등이 빈번해 질것이며, 이는 곧 공급축소로 이어질 가능성이 높습니다.

이렇게 된다면 분양가상한제를 적용 받는 서울시 27개 동의 기존 주택들은 신규 주택 공급 감소로 인해 가격이 오를 가능성이 매우 높다고 예상합니다. 특히 이번 분양가상한제 지역 지정으로 인해 서울의 재개발, 재건축 사업을 어렵게 만들면 결국 기존 도심 주택의 희소성만 키워 오히려 서울 및 수도권 주요 지역의 주택 가격을 더욱 올리고 견고하게 만들 것으로 판단됩니다. 결국 이번 정책도 그 실효성은 장담하기 어려울 것으로 예상하고 있습니다.

현 시점 국내 부동산 시장에서 주택 시장은 수요가 늘고 가격이 너무 올라 걱정인 반면, 상가 시장은 공실이 늘고 가격이 지속적으로 하락해 걱정인 시장입니다. 주택 시장 보다도 더 큰 고민을 안고 있는 시장은 상가 시장입니다. 전체 생산인구에 25% 가량이 자영업에 종사하고 있는 우리나라의 경제시장 구조상 상가의 공실률이 높다는 것은 그만큼 국내 경제 사정이 좋지 않다는 것을 상징적으로 보여주고 있는 것이며, 경제의 선순환이 아닌 악순환의 대표적 지표입니다.

한국감정원에 따르면 전국 상업용 부동산에 대한 임대시장 동향을 분석한 결과 올 1분기 중대형 상가의 공실률은 11.3%로 작년 말 대비 0.6%p 증가했고, 소규모 상가의 공실률은 5.3%로 작년 말과 동일한 수준을 보였습니다. 서울의 공실률은 중대형 상가 7.5%, 소규모 상가 2.9%로 2018년 말에 비해 소폭 증가한 것으로 조사되었습니다.

이러한 국내 상가 시장 부진의 결정타는 지난 2년간 30% 이상 오른 최저임금의 급격한 상승과 경기 부진이 자영업 시장의 환경을 악화시킨 큰 요인이라 분석합니다. 수출부진, 소비심리 악화 등으로 경기가 최악이고, 지난 2년간 급격한 임금인상으로 자영업자들은 이중고에 시달렸습니다. 또한 부정부패방지법(김영란법), 미투 등의 사회적 움직임이 기업들의 단체 회식 문화도 바꾸는 등 과거와는 다른 자영업 생태환경에 적응하지 못한 자영업자들의 폐업이 속출해 전국적으로 상가 공실률이 올라 간 것입니다. 

이에 상가를 분양 받는 소비자들은 철저한 시장조사가 기본이 되어야 합니다. 기본적인 유동인구가 확보되는 지역인지, 대중교통의 접근성이 우수한지, 충분한 주차시설의 확보 등이 상가투자의 성패를 좌우하는 요소라 할 수 있습니다. 또한 상가의 매입 금액 대비 적정한 수준의 임대료를 책정해 임대가 원활하게 이루어 질 수 있는 가격적인 요소도 필수적으로 따져보고 투자를 결정해야 합니다. 또한 특별한 상황이 아니고서는 당분간 상가 시장에 섣부른 투자보다는 관망하는 것이 유리할 것으로 판단됩니다.

반면 토지 시장은 올해 조선, 중공업 경기 불황의 여파로 지가가 하락하거나 상승률이 미미한 울산 동구(-1.11%), 전북 군산(0.15%), 경남 창원 성산구(0.57%), 경남 거제시(1.68%), 충남 당진시(1.72%) 등 일부 지역을 제외하고 대부분 상승곡선(전국 평균 지가 상승률 8.03%)을 그렸으며, 서울은 역대급 상승률(12.35%)을 기록하는 등 토지 시장은 커다란 규제 없이 순항하고 있는 중입니다.

또한 지역 균형발전의 일환으로 지난 1월 29일 서울을 제외한 전국 16개 지역에 총 24조 원 규모의 23개 철도, 도로, 산업단지 조성 사업의 예비타당성조사(예타) 면제 사업을 확정 발표 되었습니다. 이에 수도권 외곽지역과 지방 도시에도 개발 활성화가 이루어 지는 등 올해와 내년 토지 시장은 전망이 밝습니다.

특히 3기 신도시 개발을 필두로 검암역세권, 의정부우정, 안산장상, 안산신길 등의 공공택지지구가 토지보상을 시작합니다. 또한 부천역곡, 성남낙생, 고양탄현, 안양매곡 등의 공공주택지구가 오는 올해 지구지정을 거쳐 내년부터 토지보상에 착수 하는 등 내년 전국적으로 풀리는 토지보상금은 약 45조 원으로 사상 최대규모를 기록할 전망입니다. 이에 따라 상당한 규모의 시중 유동 자금이 토지 시장으로 유입되고 있는 추세로 토지 시장의 강세는 내년에도 이어질 가능성이 높은 상황입니다.

이러한 토지 시장의 지속적인 가격 상승요인은 국내 가용토지의 희소성과 토지 시장의 속성 때문입니다. 택지개발에 따른 토지보상금의 상당수는 다시금 토지 시장으로 회귀(재투자)하는 속성이 있어, 국내 토지 가격이 지속적인 상승을 하고 있는 것으로 분석되고 있습니다. 따라서 사상 최대 규모의 토지보상금이 풀리는 내년에 토지 시장의 상승세는 더욱 거세질 것으로 전망됩니다.

필자의 예상으로는 수도권의 경우 서울과의 접근성이 좋아지는 교통망 확충 지역을 눈여겨볼 필요가 있고, 수도권 밖 지방 도시들은 신규 철도가 들어서는 지역 및 인근 대도시와 산업, 주거 분야의 교류가 활발해 지는 지역에 관심을 갖는다면 분명 좋은 결과가 있을 것으로 확신하는 바입니다. 수도권에서는 판교, 시흥, 화성 지역 등을 주목하고, 수도권 인접 지역에서는 충주(앙성)과 평택(포승) 지역 등이 토지 시장에서 강세를 이어 나갈 것으로 예상하고 있습니다.

마지막으로 2019년 부동산 시장을 바라보며 이솝우화 ‘해와 바람의 내기’가 문득 생각납니다. 다들 아시는 이야기처럼 지나가는 행인의 모자와 외투를 벗기는 것은 강한 바람이 아닌 따듯한 햇빛입니다. 최근 정부의 주택규제는 강한 바람이 연상됩니다. 강한 바람이 불수록 행인은 옷깃과 모자를 단단히 움켜 쥡니다. 서울 집값이 떨어지지 않고 단단해 지는 것처럼 말입니다. 내년에는 부동산 수요자들 스스로 모자와 외투를 벗을 수 있는 햇빛처럼 따듯하고 합리적인 정책과 부동산 개발, 투자자들의 현명한 선택을 기대하는 바입니다.

▲ 정재환 칼럼니스트

[칼럼니스트 정재환]
부동산디벨로퍼
비즈니스매거진 편집자문위원

정재환 칼럼니스트  .
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