임차인의 보증금 손해, 중개업자의 책임은 30% [박병규 변호사 칼럼]

박병규 이로 대표변호사l승인2020.02.08l수정2020.02.14 17:53

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[미디어파인 칼럼=박병규 변호사의 법(法)이야기] 부동산 중개사는 부동산 중개업에 있어 전문성을 가진 전문인으로서, 부동산의 매매 또는 임차 과정에서 발생되는 피해 사례를 막고자 공인중개사법을 제정하여 부동산중개업자를 자격화 하였습니다.

이러한 취지에 따라 공인중개사법 제29조 제1항은 ‘신의와 성실로써 공정하게 중개행위를 하여야 할 의무를 부과’하고 있으며, 공인중개사법 제25조 제1항에서는 ‘중개의뢰를 받은 중개업자는 당해 중개대상물의 권리관계, 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항, 그 밖에 대통령령이 정하는 사항을 확인하여 중개 의뢰인에게 설명할 의무가 있음’을 명시하여 이를 위반할 시 부동산중개업자에게 손해배상책임을 묻고 있습니다.

판례 또한 ‘중개 업자는 당해 중개대상물의 권리관계 등을 확인하여 중개의뢰인에게 설명할 의무가 있고, 한편 직접적인 위탁관계가 없다고 하더라도 중개업자의 개입을 신뢰하여 거래를 하기에 이른 거래 상대방에 대하여도 중개업자는 신의성실의 원칙상 목적부동산의 하자, 권리자의 진위, 대리관계의 적법성 등에 대하여 각별한 주의를 기울여야 할 업무상의 일반적인 주의의무를 부담 한다’고 판시하여 선량한 관리자의 주의의무 및 설명의무를 제시하고 있습니다.

공인중개사법 제25조(중개대상물의 확인ㆍ설명)

① 개업공인중개사는 중개를 의뢰받은 경우에는 중개가 완성되기 전에 다음 각 호의 사항을 확인하여 이를 당해 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실ㆍ정확하게 설명하고, 토지대장 등본 또는 부동산종합증명서, 등기사항증명서 등 설명의 근거자료를 제시하여야 한다.

제29조(개업공인중개사등의 기본윤리)

① 개업공인중개사 및 소속공인중개사는 전문직업인으로서의 품위를 유지하고 신의와 성실로써 공정하게 중개 관련 업무를 수행하여야 한다.

제30조(손해배상책임의 보장)

① 개업공인중개사는 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다.

따라서 중개업자가 ① 당해 중개대상물의 권리관계 등을 확인하여 중개의뢰인에게 설명할 의무를 위반하고(또는 신의성실의 원칙상 업무상의 일반적인 주의의무), ② 중개의뢰인이 이를 신뢰하여 상대방과 계약에 이르게 되었으며, ③ 이로 인해 거래당사자에게 재산상의 손해가 발생된 경우에는 중개업자가 발생된 손해를 배상할 책임이 있습니다.

최근 위와 같이 발생된 손해의 책임 비율에 대하여 ‘임차인이 중개업자로부터 목적물에 대한 잘못된 정보를 받았다고 하더라도, 임차인이 적극적으로 근거 자료를 요청하지 않았다면, 그로 인해 발생된 손해에 대해 중개업자의 책임은 30%로 제한 된다’는 판결이 나와 이를 소개하고자 합니다.

원고(임차인)는 2015년 피고(부동산중개업자)를 통해 거제시에 있는 다가구주택의 한 호실을 임차하게 되었고, 이 과정에서 원고는 피고로부터 중개대상물건 확인·설명서를 교부받았습니다. 확인·설명서에는 해당 다가구주택의 총 보증금이 3억 3,000만원이라고 적혀 있었으나, 실제 보증금 총액은 5억원이었고, 원고는 이러한 사실을 모른 채 임대차계약을 맺으면서 임대인에게 보증금 6,500만원을 지급하였습니다.

이후 해당 주택은 채권자들의 신청으로 경매가 넘어가게 되었고, 원고는 배당 선순위 채권자들에게 밀려 보증금을 받을 수 없게 되었습니다. 이에 원고는 ‘피고가 주택에 관한 권리관계를 정확히 설명했다면 계약을 하지 않았거나 보증금을 적은 액수로 정했을 것’이라면 소송을 제기하였습니다.

법원은 ① ‘부동산중개업자는 선량한 관리자의 주의로 중개대상물의 권리관계 등을 조사해 임차의뢰인에게 설명할 의무가 있으므로 다른 임차인의 임대차보증금, 임대차 시기와 종기 등의 자료를 받아 제시해야 한다’고 하면서 피고의 설명 의무 위반을 인정하였으나,

② ‘임차의뢰인은 중개업자에게 부동산 중개를 위임했더라도 본래 부담하는 거래관계를 조사·확인하는 책임으로부터 벗어난다고 볼 순 없다’라고 하여 원고가 피고의 정보만을 전적으로 신뢰하여 계약을 체결한 것은 손해의 발생 및 확대의 원인으로 작용했다고 보아 피고가 배상해야 할 금액은 총 발생된 손해의 30%로 제한하였습니다.

이번 사안에서 법원은, ‘공인중개사인 피고가 당해 중개대상물의 권리관계 등을 확인하여 원고에게 설명한 의무를 위반’하였다고 인정하면서도 임차의뢰인인 원고 또한 계약당사자로서 본래 부담하는 거래관계를 조사할 책임으로부터 자유로울 수 없다고 보아 피고의 책임을 30%로 제한한 것입니다.

공인중개사인 피고의 책임을 30%로 제한한 법원의 판단은 부동산 중개업자에게 적극적인 의무를 부과하는 공인중개사법의 취지와 함께 사법의 기본원리인 계약당사자로서의 자기책임원칙을 고려한 것으로 보여 집니다.

이러한 판단에 따라 부동산을 매매 또는 임차하는 중개의뢰인들 또한 목적물의 권리관계를 적극적으로 검토하고 부동산중개업자로 하여금 해당 사실이 허위인지 여부를 확인할 것을 요청하는 자세가 필요할 것으로 보입니다.

▲ 박병규 이로(박병규&Partners) 대표변호사

[박병규 변호사]
서울대학교 졸업
제47회 사법시험 합격, 제37기 사법연수원 수료
굿옥션 고문변호사
현대해상화재보험 고문변호사
대한자산관리실무학회 부회장
대한행정사협회 고문변호사
서울법률학원 대표

현) 법무법인 이로(박병규&Partners) 대표변호사, 변리사, 세무사
    미디어파인 칼럼니스트

박병규 이로 대표변호사  .
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