기본과 원칙에 충실하면 적어도 실패는 없다 [정재환 칼럼]

정재환 칼럼니스트l승인2020.03.11l수정2020.03.11 10:48

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[미디어파인=정재환의 부동산 칼럼] 최근 정부의 고강도 주택(아파트) 시장 규제가 이어지고 있다. 작년 12.16 대책은 필자가 지난 20년간 부동산 업계에 종사한 기간 내 처음 접해본 사상 최고 강도의 부동산 대책이다. 이보다 더 강력한 규제가 있었을까? 대출, 세금, 청약, 자금출처 조사 등 규제의 종합선물세트라는 표현이 적절할 듯 하다. 하지만 시장의 저항은 강하고 거셌다. 정부의 규제가 9억원 이상 아파트에 집중되자 9억원 이하로 아파트 투자가 가능한 서울 강북과 수원, 용인, 안양, 광명, 의왕 등 수도권 주요 위성도시로 엄청난 시중 유동자금이 몰려들었다. 소위 말하는 풍선효과가 일어난 것이다.

정부의 집값 잡기 의지도 물러섬이 없었다. 지난 2월 2.20대책을 발표하며, 조정대상지역에 대한 대출, 청약 규제 강화가 핵심으로 단기 과열된 수원과 안양, 의왕을 조정대상지역으로 신규 지정했다. 이러자 시장은 또 한번 움직인다. 이번에는 전장이 안시성(안산, 시흥, 화성)으로 옮겨 졌다. 이에 정부에서는 시장의 목을 한번 더 강하게 조여온다.

오는 3월 13일부터 우선 조정대상지역에서는 3억원 이상, 비(非)규제지역에선 6억원 이상의 주택 거래를 신고할 때 '주택취득자금 조달 및 입주계획서'(자금조달계획서) 제출 의무가 신설된다. 기존에는 투기과열지구에서 3억원 이상 주택을 매매할 자금조달계획서를 내도록 했으나 대상이 대폭 확대된 것이다. 이를 두고 시장에서는 ‘자유시장 경제주의가 원칙인 국가에서는 있을 수 없는 일’ 이라는 강한 불만을 제기할 정도로 반발이 거세다.

투기과열지구는 서울 25개구와 과천, 성남 분당, 광명, 하남, 대구 수성, 세종 등 31곳이며, 투기과열지구를 포함한 조정대상지역은 동탄, 용신 수지·기흥 등지에다 최근 새로 편입된 수원 영통·권선·장안, 안양 만안, 의왕까지 포함해 총 44곳이다. 조정대상지역은 모두 투기과열지구로도 지정돼 있고, 투기과열지구는 대구 수성을 제외하고 모두 조정대상지역으로도 묶여 있다. 이에 따라 3억원 이상 주택 거래를 신고할 때 자금조달계획서 제출 대상지역이 시·군·구 기준으로 31곳(투기과열지구)에서 45곳(조정대상지역+대구수성)으로 확대됐다.

상황이 이렇자 시장과 정부의 숨바꼭질이 또 한번 시작된다. 아직 규제가 미치지 않는 군포, 인천 등지로 주택 투자자들이 몰려가고 있다. 한국감정원 자료에 따르면 군포는 2월 3일부터 이달 2일까지 4주간 아파트 상승률이 2.62%에 달했고, 인천은 전체적으로는 1.30% 올랐으나 연수구는 3.13%의 상승률을 보였다. 이에 최근 가격이 급등하고 있는 군포, 인천 주요 지역에 대해서는 집중 모니터링을 벌여 과열이 지속되고 있다고 판단되면 국토부가 직접 고강도 기획조사를 벌일 예정이다. 잡으려는 자와 잡히지 않으려는 자의 추격전이 비장하다 못해 처절하게 느껴지는 상황이다.

꼭 아파트이어야만 하는 것인가? 최근 일어난 수도권 지역의 아파트 급등 시장 속에서 분명 실수요자들은 존재한다. 하지만 적어도 절반 이상은 실거주 목적이 아닌 가수요 즉 투자 목적의 수요일 것이다. 굳이 정부에서 강력한 규제 중인 시장을 노크할 필요가 있을까? 안타까운 마음이다. 국내 부동산 시장은 크게 주택, 상가, 토지 3개의 시장으로 구분한다. 그간 아파트는 실수요뿐만 아니라 투자상품으로도 큰 인기를 누렸던 것은 사실이다. 필자 역시 2000년대 초까지만 해도 아파트 오피스텔 등을 사고 팔며, 소위 말하는 재미를 본 것도 사실이다. 하지만 향후 국내 부동산 시장에서 아파트를 통한 투자 수익이 차지하는 포지션은 점차 줄어들 것으로 예상하고 있다.

앞으로 20~30년 후 지속적인 인구감소는 주택 수요 감소로 이어질 것이며, 이로 인해 도심권 고층 노후 아파트들은 현재 시스템으로는 재건축이 불가해 도시의 흉물이 될 가능성도 배제할 수 없어, 투자에 신중을 기해야 한다. 상가 시장 또한 크게 다르지 않다. 이미 상가 시장은 국내 인구 대비 포화인 상태이다. 상가의 평균 수익률 집계 이래 최초로 인구 밀도가 가장 높은 서울도 지난 2018년 이미 수익률 5%가 무너지며 지속적인 하락세를 보이고 있다. 특히 최근 경기 침체와 신종코로나 등의 영향으로 상가 시장은 혹독한 시련의 계절을 나고 있는 중이다.

그렇다면 지금 현 상황 가장 부합되는 부동산 투자 아이템은 무엇일까? 정답은 토지 시장에서 찾아야 한다. 흔히 토지 투자는 단순히 좋은 땅을 싸게 사서 주변이 개발 되면서 땅값이 올라 큰 수익을 보는 것으로 알고 있다. 놀랍게도 이러한 흔한 상식이 토지 투자의 정석이며, 진리이다. 단 우리가 눈 여겨 봐야 할 점은 이것이 철저한 분석과 예측에 의해 이루어진 결과인지 아니면 단순히 운이 좋아 성과를 거둔 것인지가 향후 토지 투자의 성패를 좌우할 요소이다. 또한 기본과 원칙을 벗어나지 않는 투자를 진행하는 것이 중요하다. 제아무리 좋은 개발 및 투자 계획과 풍부한 자금력을 갖췄다 해도 기본과 원칙을 벗어나 기초가 부실한 투자이라면 머지않아 무너질 수 밖에 없을 것이다. 이에 토지 투자의 지침이 되는 주요 기본 원칙에 대해 알아 보도록 하자.

1. 부동산 개발과 투자의 기본은 인구 집중도

부동산의 기본 진리 중 하나가 인구의 집중도이다. 이러한 인구 집중도는 교통, 주거환경, 직장, 기후 그리고 생활의 편리함에 의해 결정된다. 이런 요소들이 갖추어지면 그곳에 사람들이 모이고, 자연히 부동산 가격은 오르게 된다. 국내의 경우는 전체 인구의 60%이상 수도권과 지방광역시에 집중되어 있고, 대부분의 생산과 소비가 이곳에서 이루어 진다 해도 과언이 아니다. 수도권, 지방광역시 안에 있거나 또는 가까울수록 찾는 사람이 많아 인기가 있고, 땅값이 비싼 것도 당연한 것이다. 따라서 아무리 입지 좋은 땅이라도 대도시에서 너무 멀리 있는 경우에는 그 가치가 높지 않다.

2. 토지의 가치를 결정하는 요소는 도로(교통망)와 입지이다

재테크를 위한 부동산 투자에 있어서 가장 중요한 기본은 도로의 유무이다. 도로는 인체에 각종 영양분을 공급하는 핏줄과 같이 중요한 역할을 한다. 부동산은 반드시 도로를 따라 접근할 수 있어야 한다. 아무리 경치가 좋은 임야나 배산임수의 명당이라도 길 없는 맹지 라면 아무런 가치가 없다. ‘길이 아니면 가지를 말라’ 라는 말은 부동산 투자에 있어 절대적임을 명심해야 한다. 실제 일반 투자자들이 피해야 할 기획부동산에서 수천, 수만평 규모의 토지를 바둑판식으로 썰어 분할을 하고 투자자들에게 넘기는 피해 사례가 많은데, 이러한 경우 토지 블록 내 도로가 없는 경우가 대부분이다. 이렇게 형성된 토지는 향후 개발 인허가가 나지 않아 투자금이 고스란히 묶일 가능성이 매우 높아 주의해야 한다. 통상적으로 지역 개발의 신호탄으로는 도로나 철도의 신설, 확충, 개선 및 연계 등을 들수 있다. 신설된 고속도로의 인터체인지 부근이나 연결 신설도로변 또는 철도 역세권에 인접한다면 개발 수혜 지역으로 분류 되어 커다란 지가상승을 기대할 수 있다.

3. 개발과 투자의 성공 가능성은 반드시 현장에서 타진해라

과거와 달리 지역개발의 내용은 토지이용계획확인원, 지적도, 임야도 등 각 지방자치단체에서 공개열람을 통해 누구나 확인 할 수 있으며, 지역의 개발계획 등은 각종 미디어를 통해 쉽게 접할 수 있다. 하지만 서류만 믿고 현장 확인을 간과하는 경우가 종종 있는데 이는 개발과 투자에 있어 실로 굉장히 위험한 행동이다. 서류상 하자가 없다 하더라도 토지의 물리적 현황(도로의 유무, 땅의 모양, 경사도, 방향, 토질 및 사용현황)에 따라 개발이 불가하거나, 개발이 된다 하더라도 제한적인 개발만 허가되는 경우가 많다. 따라서 현장답사는 필수이며, 지자체 인근에 있는 측량, 설계사무소에 기초적인 자문을 구하는 것이 예상치 못한 리스크를 예방하는 지름길이다.

4. 일시적 급등지역을 유의하자

가격급등의 이유가 입지나 상품의 경쟁력에서 비롯된 것이 아니라 일시적인 분위기 상승에서 비롯된 것이라면 그 상승세는 지속되기 어렵다. 단지 가격이 오르고 있다는 이유로 섣불리 투자의사를 결정하기보다는 가격이 오르고 있는 이유에 대한 면밀한 분석이 선행된 후 투자에 임한다면 적어도 최고점 매수 후 가격급락이라는 위험 즉 상투는 잡지 않을 것이다.

5. 투자의 목표를 정하고 분산투자로 리스크를 최소화하라

부동산 매입은 개발, 시세차익, 임대수익 등의 목적을 구체화 하여 구분하고, 투자기간에 따라 단기투자, 중장기투자로 나누어 일정 목표를 정하는 것이 바람직하다. 모든 투자가 100% 성공한다면 이 세상에 부자 아닌 사람은 없다. 향후 예상치 않은 리스크 발생을 대비해 지역별, 종목별로 분산투자를 하고 개발호재라는 최소한의 연결고리를 지니고 있는 부동산 상품에 투자하는 것이 바람직하다.

기본과 원칙을 간과하고 효율적인 투자 전략 없이 수익률만 보고 뛰어든 부동산 투자는 대부분 실패로 결론 날뿐이다. 지금이라도 새로운 틀을 짜야 한다. 먼저 자신의 상황에 맞는 체계적인 투자 계획을 세워야 한다. 계획에 어긋나 예기치 못한 상황이 닥쳤을 때 준비한 사람과 그렇지 않은 사람과의 차이는 우리가 상상하는 이상으로 크다. 따라서 철저한 준비를 통해 미래 가치가 높은 지역과 제대로된 입지를 분석하여, 매입을 결정하는 것이 성공적인 부동산 개발 또는 토지 투자의 척도이자 첫걸음이 될 것이다.

▲ 정재환 칼럼니스트

[칼럼니스트 정재환]
부동산디벨로퍼
비즈니스매거진 편집자문위원

정재환 칼럼니스트  .
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