[미디어파인 칼럼=김동주의 프랜차이즈 열전] 창업 트랜드의 관점으로 보자면 커리어우먼, 여학생, 주부는 요즘의 핫이슈이다. 이른바 “여성이 좋아하면 성공한다.” 는 사실이 공식처럼 트랜드에 작용하고 있다. 그러나 아무런 전략없이 무조건 여성지향형 창업만을 보고 달려들다가는 낭패를 당하기 십상이다. 게다가 트랜드라는 것은 시류를 타는 습성이 있어서 그 지속시기에 관해서는 전문가들도 쉽사리 예측하기 힘들다. 오히려 가장 중요한 것은 사람들이 흔히 말하는 ‘목’ 이라 할 수 있다.
오늘은 점포입지선정이라 불리는 상권에 대해 알아보도록 한다. 판매점, 휴게음식점, 일반음식점등의 사업체는 60%-70%가 상권에 따라 성공여부가 달려있다. 판매점은 편의점, 화장품, 의류점 같은 업종을 지칭하는 말이다. 휴게음식점은 패스트푸드, 제과점, 커피전문점 등이며, 일반음식점은 일식당, 한식당, 분식당, 맥주전문점, Bar 등을 지칭한다. 휴게음식점과 일반음식점의 차이는 '주류 판매 여부'에 있다. 위에 나열한 것들은 많은 예비창업자들의 선호업종들이며, 상권은 위와 같은 업종을 운영하기에 중요한 요소 중 으뜸이라 할 것이다. 상권은 오피스상권, 복합상권, 쇼핑몰상권(특수상권), 대학가상권, 역세권, 주택가상권, 시장상권 등으로 분류할 수 있다.
위 상권에 대한 장․단점을 잘 알아야 실패율을 줄 일수 있으며 서울, 경기를 기점으로 몇 개의 상권을 설명해 본다.
첫째, 오피스상권 빌딩이 많은 빌딩밀집지역을 일컫는 말이다. 교대역, 선릉역, 삼성역, 여의도, 종로, 구로디지털단지, 상암DMC등과 같은 곳을 지칭하며, 이곳은 빌딩지역이니만큼 평일 영업시간에는 대다수 점포가 성황을 이룬다. 특히 점심시간에 빌딩 뒤 먹자골목을 가보면 웬만한 음식점에는 빈자리가 없을 정도로 고객이 많다.
월수입도 좋지만 주말을 쉬면서 운영하려는 예비창업자에게는 적격인 상권이다. 그리고 점포로 유입 될 수 있는 인구 또한 충분한 셈이다. 그러나 단점은 주말 및 공휴일에는 유동인구가 전혀 없기에 월 21일로 영업일을 계산하여 손익분기점을 생각해야 한다. 그리고 일반 지역에 비해 임대료가 비싸므로 가치에 대한 단가 및 객단가를 신중히 생각할 필요가 있다.
둘째, 쇼핑몰상권이다. 백화점, 대형마트, 쇼핑몰빌딩, 대형병원, 코엑스몰 등을 지칭하며 ‘특수상권’이라 하기도 한다. 특수상권은 로드샵과 비교했을때 1년을 기준으로 성수기,비수기의 매출에 큰 변화가 없다. 주말에도 평일 이상으로 유동인구가 많고 비가 오거나 한겨울에도 창업자에게는 안정적인 상권이기는 하나 <명도>의 불안전한 책임이 뒤 따른다. 여기서 말하는 명도란 임대인과 임차인이 계약기간 종료 시 혹은 계약기간 중이라도 다른 이유를 들어 임차인을 강제로 내보내는 것을 의미한다.
백화점과 마트에서는 계약기간을 명시하지 않고 임대보증금과 월세를 받지 않으며 매출의 일정부분을 임차료로 받는 수수료 매장을 받기에 상가 임대차보호법에 적용을 받지 않도록 허점을 노려 임차를 해주는 형태를 취하고 있다. 그러므로 수수료 매장의 임차인 또는 임차법인을 손쉽게 명도 할 수 있는 것이다. 대형병원은 3년 계약을 주기로 입찰을 붙이기에 오랜기간 운영은 더욱더 어렵고 오랫동안 운영한 사업체는 황당한 수수료율과 미니멈 개런티가 높게 책정 되어 있기에 투자금액에 비해 수익률이 낮아 필자는 “빛 좋은 개살구”라는 표현을 쓰기도 한다.
점포 입점 또한 까다롭다. 대부분의 경우 개인과는 거래를 하지 않고 법인사업자와 거래를 하려고 하며, 그마저도 법인 재무재표가 좋지 않으면 입점하기 어려운 것이 현실이다. 이렇게 자본금이 많은 업체를 찾아 추후 경영 중 손실을 입어도 일반 개인사업자 보다는 비즈니스 상대자로서 훨씬 상대하기 쉽기 때문이다. 수수료율은 매출의 20%-35%를 임차료로 지급하기에 수익률이 일반점포에 비해 많이 떨어지는 것 또한 단점이다.(다음편에 계속...)