다주택자의 계산기 [문경재 칼럼]

문경재 미디어파인 칼럼니스트l승인2020.07.11l수정2020.07.11 13:13

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[미디어파인 칼럼=문경재의 시시콜콜 경제] 팔 것인가? 살릴 것인가? 그 것이 문제다.

다주택자를 강하게 조이는 7월10일 부동산 대책에 그들의 계산기가 바쁘다.

종합부동산세가 최대 6%로 인상된다.
최대가 적용되는 극소수는 주택의 시가가 120억원이 넘어가니 예외로 치자.
종부세가 2~3%만 적용돼도 웬만하면 년간 수천만원에서 억대의 보유세를 내야 한다.
들고 있자니 너무 뜨거운 감자가 됐다.

팔자니 최대 79,2%(지방세 포함)의 양도소득세를 내야 한다.
3주택 이상자는 매도시 기본세율(최대42%)에 30%를 얹어 세금을 낸다.
2주택자는 기본세율에 20%를 더해 최대 68,2%의 양도소득세가 적용된다.
내년 6월 1일까지 팔면 각각 10%를 빼준다.
출구가 막힌 셈이다.

정부의 메시지는 분명하다.
다주택자는 집 팔아라, 안 팔면 세금으로 죽지도 살지도 못하게 만들겠다 정도다.

시거든 떫지나 말든가.
몰이를 하면 출구를 열어둬야 하는데, 입구 출구가 막혔다.
들고 있자니 종부세가, 팔자니 양도소득세가 숨통을 조여 오는 판이다.

다주택자의 계산기는 3가지 선택지로 압축된다.

첫째. 판다.

현금이나 소득이 부족한 다주택자,
정부의 끝 모를 다주택자 잡기에 겁에 질린 사람,
집값이 더 오르기 어렵다고 판단한 사람 등이 해당된다.
내년 6월 1일 이전까지 매물이 많이 나올 것으로 추측된다.

청약가점이 낮은 무주택자는 이를 잘 살펴보면 기회를 얻을 수 있다.
올해와 내년 상반기에는 다주택자와 법인의 물건이 서울을 비롯한 수도권에서 시장에 나올테니 말이다.

집을 판 다주택자는 현금을 어떻게 할까.
은행에 넣어둘까? 주식에 투자할까?

아무래도 상급지 한 채로 선택과 집중을 할 것으로 예상된다.
가뜩이나 상급지 똘똘한 한 채로 모여드는 마당에 이 수요까지 가세하면 초양극화는 큰 흐름이 될 것으로 보인다.

둘째, 버틴다.

소득과 현금이 넉넉한 사람,
다주택이지만 중저가들이라 종부세 부담이 크지 않는 사람,
종부세를 많이 내도 오른 집값으로 상쇄한다고 판단한 사람,
서울 집을 한 번 팔면 다시 사기 어렵다고 생각한 사람,
정권과 정책은 언제든 바뀐다고 믿는 사람 등이 여기에 해당된다.

다 계획이 있어서 하는 행동이니 건투를 빈다.

셋째, 증여한다.

3주택 이상 보유자의 양도소득세는 지방세 포함 79.2%다.
배우자나 자식들에게 증여하면 양도소득세보다 증여세가 훨씬 적다.
종부세 중과까지 피할 수 있으니 적극적으로 검토할 것이다.
현금이 있는 다주택자는 이 방법을 택할 것으로 보인다.

10억에 구입한 주택을 20억원에 팔면 양도세가 약 8억원이다.
증여세는 배우자의 경우 4억원 정도(배우자 6억원 공제)다.
자녀에게 증여하면 6억2천만원 정도.
물론 취득세가 추가되지만 증여시 전세나 대출이 있을 경우 증여세는 더 적어진다.
거기다 종부세 중과를 피할 수 있어 현금부자들의 계산기는 불나고 있다.

정부에서는 증여세를 검토한다고 한다.
그러나 이는 부동산 문제가 아니라 세제 개편이 된다.
증여세 전반의 증세가 될 수밖에 없어 어떤 카드를 내밀지 귀추가 주목된다.

증여할 경우 부의 대물림이 이뤄진다.
세금내고 물려주니 문제는 없다.
다만, 중고 주택의 공급은 더 줄어드는 부작용은 덤이다.

다주택자를 옹호할 생각은 없다.
주택시장을 교란해 서민의 주거안정에 나쁜 영향을 미친 점도 있기 때문이다.

다만,
피땀 흘려 번 돈으로 세금 내며 집을 여러 채 구입한 것을 나무랄 생각도 없다.
임대주택을 공급해 무주택자들의 주거안정에 도움이 됐다는 사실도 부정하지 않는다.

자본주의 체제에서 주택에 투자해서 수익을 얻는 것이 죄라고 말할 생각도 없다.
임대 1채 월세로 생활비를 버는 노년층을 비난할 생각은 더욱 없다.

정부는 정부 나름대로,
다주택자는 다주택자 나름의 계산기로 앞날을 설계한다.

공급은 충분하니 다주택자와 강남부자들만 잡으면 된다고 시작했던 부동산 전쟁이 점점 전선을 확대하고 있다.
온 나라가 부동산에 올인하고 있다.

수요공급 이론이 대표 브랜드인 경제학 원론과 정부가 싸우고 있다는 어느 교수의 얘기를 귀담아 들었으면 한다.
정책은 오기와 증오로 펼치는 것이 아니라 시민들의 편안한 삶이 우선되어야 한다.
정부 부동산 정책의 가장 큰 피해자는 천정부지로 솟는 집값과 전월세를 맥놓고 바라보는 무주택자들이기 때문이다.

참고로 필자는 1주택자이니 오해 없으시기 바란다.

문경재 미디어파인 칼럼니스트  .
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