임차인 갱신요구권 행사할 수 없어도 권리금 회수기회 보호 [박병규 변호사 칼럼]

박병규 이로 대표변호사l승인2020.10.30l수정2020.10.30 20:08

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[미디어파인 칼럼=박병규 변호사의 법(法)이야기] 상가건물임대차보호법은 임차인의 권리금 회수기회 보호를 위한 규정을 신설하여, 임차인의 권리금을 보호하고 있습니다.

상가건물임대차보호법 제10조의3(권리금의 정의 등) ① 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설ㆍ비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형ㆍ무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다.

② 권리금 계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말한다.

제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위
2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위
3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위
4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항 제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다.

1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우
2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우
3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우
4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우

③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.

④ 제3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다.

⑤ 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다.

위 규정에 따르면, 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 되고, 이를 위반해 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다.

문제는 갱신요구권 행사기간이 지난 임차인의 경우에도 위와 같은 권리금 회수 조항의 보호범위에 포함되는지 여부입니다.

최근 상가 임차인의 임대기간이 5년(사안은 갱신요구 기간이 5년인 때의 사건이었습니다. 현재는 10년으로 그 기간이 연장되었습니다.)을 넘어 갱신요구권을 행사할 수 없더라도, 임대인은 임차인의 권리금 회수기회를 보호해야 한다는 취지의 대법원 판결이 나와, 이를 소개하고자 합니다.

A는 1990년 한 상가에서 음식점을 운영하다 1995년 이 상가 소유권을 취득했습니다. A는 2003년 C에게 상가를 매도한 후 그 해 6월부터 1년씩 계약기간을 갱신하며 보증금 2,000만원에 월차임 150만원으로 상가를 임차했습니다.

B는 2015년 C로부터 이 상가를 매수했고, 2016년 A에게 임대차가 종료됐음을 통지했습니다. 이에 A는 D와 5,000만원의 권리금계약을 맺고, B에게 신규 임차인으로 D를 주선하며 임대차계약 체결을 요구했습니다. 하지만 B는 "내가 이 상가에서 직접 음식점을 운영할 계획"이라며 A의 요구를 거절하였고, 결국 D로부터 약속한 권리금 5,000만원을 받지 못하게되었습니다.

이에 A는 "권리금 5,000만원을 배상하라"며 임대인 B를 상대로 손해배상청구소송을 제기하였습니다.

1심 법원은 "임차인의 전체 임대기간이 5년을 초과하더라도 임대인은 여전히 권리금회수 방해금지의무를 부담한다"며 임차인 A의 손을 들어줬습니다. 하지만 2심 법원은 "임대기간이 5년을 경과해 갱신요구권을 행사할 수 없는 임차인에게는 권리금 회수 기회가 보호되지 않는다"며 원고패소 판결을 했습니다.

대법원 민사3부는 A가 B를 상대로 "권리금 5,000만원을 배상하라"며 제기한 소송(2018다252458)에서 원고패소 판결한 원심을 파기하고 사건을 수원지방법원으로 돌려보냈습니다.

재판부는 "최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과해 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 상가임대차법 제10조의4 제1항에 따른 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다"고 판단하였고, 나아가 "임대인이 스스로 영업할 계획이라는 이유만으로 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절한 것은 정당한 사유가 아니다"라고 보았습니다.

이어 "A의 임대기간이 5년을 경과해 B에게 갱신요구권을 행사할 수 없다고 하더라도 B는 A에 대해 권리금 회수 기회 보호의무를 부담한다. 결국 B는 A에게 권리금 회수 방해를 원인으로 한 손해배상채무를 부담한다"고 판결했습니다.

1심 법원과 2심 법원이 다른 결론을 내렸고, 이에 대하여 대법원은 결국 1심 법원의 손을 들어주었습니다.

이 번 판결은 중요한 의미가 있는 판결로, 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없더라도, 권리금 회수기회 보호의 규정에 의한 보호는 받을 수 있다는 점을 대법원이 명확히 했다고 할 것입니다.

▲ 박병규 이로(박병규&Partners) 대표변호사

[박병규 변호사]
서울대학교 졸업
제47회 사법시험 합격, 제37기 사법연수원 수료
굿옥션 고문변호사
현대해상화재보험 고문변호사
대한자산관리실무학회 부회장
대한행정사협회 고문변호사
서울법률학원 대표
현) 법무법인 이로(박병규&Partners) 대표변호사, 변리사, 세무사
미디어파인 칼럼니스트

저서 : 채권실무총론(상, 하)

박병규 이로 대표변호사  .
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