중개수수료와 별도로 받은 분양권 프리미엄은 중개수수료의 성격, 법정 한도를 초과하는 부분은 부당이득으로 반환 [박병규 변호사 칼럼]

박병규 이로 대표변호사l승인2020.11.12l수정2020.11.13 14:56

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[미디어파인 칼럼=박병규 변호사의 법(法)이야기] 공인중개사 보수와 관련한 문제가 빈번히 일어나고 있고, 우리 공인중개사법은 이러한 공인중개사의 보수와 관련하여 아래와 같은 규정을 두어 규제하고 있습니다.

공인중개사법 제32조(중개보수 등) ① 개업공인중개사는 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 보수를 받는다. 다만, 개업공인중개사의 고의 또는 과실로 인하여 중개의뢰인간의 거래행위가 무효ㆍ취소 또는 해제된 경우에는 그러하지 아니하다.

제33조(금지행위) ① 개업공인중개사등은 다음 각 호의 행위를 하여서는 아니된다.

3. 사례ㆍ증여 그 밖의 어떠한 명목으로도 제32조에 따른 보수 또는 실비를 초과하여 금품을 받는 행위
4. 해당 중개대상물의 거래상의 중요사항에 관하여 거짓된 언행 그 밖의 방법으로 중개의뢰인의 판단을 그르치게 하는 행위

분양권 중개와 관련 소위 분양권 프리미엄이 문제되는데, 중개사가 약속한 중개수수료 외에 분양권 프리미엄 명목으로 받은 금원의 성질이 무엇인지, 나아가 위 분양권 프리미엄이 중개수수료의 성질을 가진다면 중개의뢰인이 이를 돌려받을 수 있는지 의문이 아닐 수 없습니다.

최근 공인중개사사무소 중개보조원이 아파트 분양권을 중개하면서 중개수수료와 별도로 프리미엄 명목으로 수천만 원을 받은 사안에서, 프리미엄 명목의 금액은 중개수수료의 성격을 갖는다고 보아 중개수수료의 법정 한도를 초과하는 부분을 부당이득금으로 반환하여야 한다고 판결한 사안이 있어, 이를 소개하고자 합니다.

A(원고)는 B(피고)의 중개를 통하여 28개 부동산의 분양권을 매수하면서 그 매매대금으로 합계 5억 7,820만원을 B(피고)에게 지급하였습니다.

B(피고)는 위 분양권들을 매매할 당시 A(원고)에게 분양권 프리미엄 금액을 알리지 않고, 매수대금에 분양권 프리미엄 6,700만원을 합한 금원 5억 7,820만원을 받았습니다.

결국 B(피고)는 A(원고)와 약속한 중개수수료 외에 분양권 프리미엄으로 6,700만원을 취득하였고, 이를 나중에 알게된 A(원고)는 B(피고)를 상대로 위 6,700만원을 돌려주라는 소송을 제기하였습니다. 보다 구체적으로 들어간다면, A(원고)는 B(피고)에게 주위적으로 불법행위에 기한 손해배상청구, 예비적으로 부당이득반환청구 소송을 제기하였습니다. 법원은 불법행위에 기한 손해배상청구는 기각하였으나, 부당이득반환청구는 인용하였습니다.

재판부는 “피고의 행위는 민사상 불법행위에 해당하므로, 피고는 원고에게 손해배상금 6,700만 원 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.”는 원고의 주장에 대하여, “공인중개사법 제33조 제1항 제4호가 중개업자 등에게 당해 중개대상물의 거래상의 중요사항에 관하여 거짓된 언행 기타의 방법으로 중개의뢰인의 판단을 그르치게 하는 행위를 못하도록 금지하고 있고 같은 법 제49조 제1항 제10호는 이를 위반한 자를 처벌하도록 규정하고 있는 점에 비추어,

중개인 등이 서로 짜고 매도의뢰가액을 숨긴 채 이에 비하여 무척 높은 가액으로 중개의뢰인에게 부동산을 매도하고 그 차액을 취득한 행위는 민사상의 불법행위를 구성한다(대법원 1991. 12. 24. 선고 91다25963 판결 등 참조).”라고 전제한 후,

“원고는 이 사건 각 분양권을 전매하여 프리미엄 차익을 취득하기 위한 목적에서 이 사건 각 분양권을 취득하면서 분양권 전매를 배우기 위해 피고가 근무하는 공인중개사사무소에서 중개보조원으로 근무하는 등 이 사건 각 분양권에 일정한 프리미엄 금액이 붙여 거래된다는 사정을 잘 알고 있었던 것으로 보이고,

또한 원고로서는 자신이 지급한 프리미엄 금액보다 자신이 전매하여 취득할 프리미엄 금액에 관심을 두고 이를 얻기 위해 인터넷이나 부동산중개사무실에 분양권의 가격을 확인하지 않은 채 피고가 지정하는 계좌로 금액을 먼저 송금하는 방식으로 이 사건 각 분양권을 특정하지 않고 구입하기도 하였다고 할 것인바,

이러한 사정에 비추어 보면, 원고로서는 피고가 제시하는 금액과 상관없이 자신이 일정한 프리미엄을 얻기 위하여 이 사건 각 분양권을 매수한 것으로, 피고가 원고에게 프리미엄 금액을 고지하였다고 하더라도 원고로서는 이 사건 각 분양권을 매수하였을 것으로 보이므로, 피고의 위와 같은 행위와 원고가 주장하는 손해 사이에 상당한 인과관계를 인정 할 수 없다”고 판단하여,

원고의 주위적 청구인 손해배상청구를 배척하였습니다.

나아가 재판부는 “피고가 원고와 사이에 공인중개사법에서 정한 중개수수료를 초과하여 지급하기로 한 중개수수료 약정은 무효이므로 피고는 원고에게 부당이득금으로 기지급한 6,700만원 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.”는 원고의 주장에 대하여,

“공인중개사법 제33조 제1항 제3호는 중개보조원을 비롯한 공인중개사 등은 사례, 증여 그 밖의 어떠한 명목으로도 같은 제32조에서 정한 소정의 보수 또는 실비를 초과하여 금품을 받는 행위를 금지하고 있고,

이러한 중개수수료에 관한 위와 같은 규정들은 중개수수료 약정 중 소정의 한도를 초과하는 부분에 대한 사법상의 효력을 제한하는 이른바 강행법규에 해당하므로, 공인중개사법에서 정한 한도를 초과하는 부동산 중개수수료 약정은 그 한도를 초과하는 범위 내에서 무효다(대법원 2007. 12. 20. 선고 2005다32159 전원합의체 판결 등 참조).”고 전제한 후,

“피고는 중개보조원으로서 원고에게 이 사건 각 분양권의 중개를 함에 있어 중개수수료로 100만 원을 지급받은 것 이외에 프리미엄이라는 명목으로 합계 6,700만원을 지급받았다고 할 것이므로, 위 합계 6,700만원은 중개수수료 이외에 이 사건 각 분양권을 중개함에 있어 취득한 사실상 중개수수료에 해당한다고 할 것이므로, 피고가 이 사건 각 분양권의 중개를 함에 있어 원고로부터 지급받은 위 금액은 강행법규인 공인중개사법에 위반하여 지급받은 것으로 그 법률상 원인이 없다.”고 판단하여,

원고의 예비적 청구인 부당이득반환청구를 인용하였습니다.

위 사안은 주위적 청구와 예비적 청구로 이루어져 있습니다.

먼저 주위적 청구는 불법행위에 기한 손해배상청구인데, 재판부는 피고의 행위와 원고가 주장하는 손해 사이에 상당한 인과관계가 없으므로 손해배상청구권이 성립하지 않는다고 판단하였습니다.

특히 재판부는 원고가 이 사건 각 분양권에 일정한 프리미엄 금액이 붙여 거래된다는 사정을 잘 알고 있었기에 피고가 원고에게 프리미엄 금액을 고지하였다고 하더라도 원고로서는 이 사건 각 분양권을 매수하였을 것이라고 판단하여, 피고의 행위와 원고의 손해사이에 상당한 인과관계가 없다고 판단하였습니다.

다음으로 예비적 청구는 부당이득반환청구인데, 재판부는 위 분양권 프리미엄의 성격을 사실상 중개수수료로 보았고, 나아가 강행법규인 공인중개사법 제33조 제1항 제3호에 위반하여 지급받은 것으로 그 법률상 원인이 없다고 보아 부당이득반환을 인정하였습니다.

▲ 박병규 이로(박병규&Partners) 대표변호사

[박병규 변호사]
서울대학교 졸업
제47회 사법시험 합격, 제37기 사법연수원 수료
굿옥션 고문변호사
현대해상화재보험 고문변호사
대한자산관리실무학회 부회장
대한행정사협회 고문변호사
서울법률학원 대표
현) 법무법인 이로(박병규&Partners) 대표변호사, 변리사, 세무사
미디어파인 칼럼니스트 겸 고문변호사

저서 : 채권실무총론(상, 하)

박병규 이로 대표변호사  .
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